대전지방법원 2025타경3896. 세종시 아름동 다올비즈니스센터 3층 302호로, 감정평가서상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 민경준은 2018년 거래가 1,074,063,900원에 소유권을 취득했고, 같은 날 세종중앙농업협동조합 앞으로 채권최고액 792,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 후순위 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기와 매각물건명세서만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 조사된 임차인 내역이 없다는 사실과 현장에 실제 임차인이나 점유자가 없다는 사실은 같지 않습니다. 근린생활시설은 사업자등록과 영업점유, 보증금·차임 관계를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1329 다올비즈니스센터 3층 302호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 아름서1길 13-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 지상 8층 건물 내 3층 302호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 치장석재붙임 외벽 · 인테리어 내벽 · 샷시창호 |
| 소유자 | 민경준 (2018.07.30. 거래가 1,074,063,900원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 989,000,000원 / 237,459,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 695,082,847원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준권리는 2018.07.30. 설정된 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 792,000,000원 근저당권입니다. 2019.09.11. 설정된 채권최고액 250,000,000원의 후순위 근저당권은 2019.10.30. 김경태에게 이전됐으며, 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.10.20. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 989,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 237,459,000원입니다. 권리상 인수액이 0원이므로, 취득세·명도비용·체납관리비 등을 제외한 권리상 실질취득은 최저가와 같은 237,459,000원입니다.
다만 비교할 실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 같은 건물 안에서도 위치, 출입동선, 가시성, 내부 상태, 임대조건과 업종 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 4회 유찰은 가격 인하의 결과이면서 동시에 시장이 앞선 회차에서 응찰하지 않았다는 신호이기도 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 237,459,000원 | 233,334,574원 | 808,665,426원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 166,221,300원 | 163,094,202원 | 878,905,798원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 116,354,910원 | 113,925,941원 | 928,074,059원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 237,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,124,426원 | - |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 792,000,000원 | 233,334,574원 | 558,665,426원 |
| 2. 후순위 근저당 · 유주형 설정 후 김경태 이전 | 250,000,000원 | 0원 | 250,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권최고액 합계 1,042,000,000원 중 채권자 예상배당은 233,334,574원, 미배당은 808,665,426원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 아름고등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 상업시설·공공시설·주택 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 다올비즈니스센터 3층 302호로, 감정평가서상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 공용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 업무상업용 건물의 부지로 이용 중이며 주변으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,933㎡, 공시지가는 4,119,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 특이사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 점유자와 영업 여부를 확인하세요.
- 상가 임대차. 사업자등록, 임대차계약, 보증금·차임과 대항력 발생 여부를 원본 자료로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만 보지 말고 같은 건물과 인근 근린시설의 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 내부 상태. 근린생활시설의 내부 인테리어, 원상복구 필요성, 업종 전환 가능성과 추가 공사비를 점검하세요.
- 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 연체 내역을 확인하세요.
- 매각조건. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으나 최신 등기부와 매각서류를 다시 확인하세요.
- 기일 상태. 매각기일과 매각 결과, 변경·연기 여부는 법원 원본 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “24% 할인보다 임대차 확인이 먼저”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 세종중앙농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 989,000,000원에서 4회 유찰돼 237,459,000원까지 내려왔지만, 근린생활시설의 실제 시세와 임대수익을 확인하지 않은 채 할인율만으로 저가라고 판단해서는 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 앞선 회차에서 응찰되지 않았다는 점까지 고려해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 현장 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체보다 실제 임대차와 수익성, 재매각 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
