대전지방법원 2025타경3941. 세종특별자치시 대평동 판타지타워 1층 111호로, 집합건축물관리대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정가는 904,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 151,935,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.06.28. 설정된 논산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 843,600,000원입니다. 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 관련해서는 김은옥이 확인되지만 전입일이 2022.01.17.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 그 금액이나 우선변제 여부를 임의로 단정할 수는 없지만, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있고 예상 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3941 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 699 판타지타워 1층 111호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 한누리대로 2257 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 1층 111호 · 사용승인 2018.06.07. |
| 소유자 | 정현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 904,000,000원 / 151,935,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산농업협동조합 / 718,938,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.06.28. 논산농업협동조합의 근저당권입니다. 2025.04.28. 설정됐던 첫 임의경매개시결정은 2025.05.22. 취하를 원인으로 2025.05.23. 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.10.24. 등기됐습니다. 같은 날 세종신용보증재단의 50,000,000원 가압류도 등기됐으나 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은옥 | 2022.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김은옥의 전입신고일은 2022.01.17.로 말소기준권리인 2018.06.28.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액을 추정해서는 안 되며, 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않습니다. 다만 이 점유자의 보증금을 매수인이 승계한다는 구조는 아니고, 명세서상 별도의 인수권리도 없습니다.
③ 가격 — 감정가 9.04억에서 1.51935억까지
이 사건은 감정가 904,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가가 151,935,000원까지 내려왔습니다. 데이터에 기재된 현재 회차 비율은 감정가의 16.81%입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 106,354,500원, 7회 유찰 시 74,448,150원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,927,090원 |
| 1. 근저당 · 논산농업협동조합 | 843,600,000원 | 149,007,910원 |
| 2. 가압류 · 세종신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 893,600,000원 가운데 149,007,910원이 배당되고, 미배당액은 744,592,090원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대평초등학교 북측 인근으로 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 학교 등이 형성된 노변 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용편의성은 양호한 편입니다.
- 점포 위치. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 1층 111호이며, 집합건축물관리대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다.
- 도로·주차. 주변으로 대로 및 중로에 접하며 도로상태와 주차여건은 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 상업용으로 이용 중이며 토지면적은 2,609.6㎡, 공시지가는 3,876,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 김은옥은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임대수익 확인. 상가 실거래 자료가 없으므로 현재 임대료·공실 여부·관리비·부가세 조건 등을 확인해 수익가치를 별도로 계산해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 낮은 최저가보다 왜 5회 연속 시장의 선택을 받지 못했는지를 점검하는 것이 우선입니다.
- 현재 회차와 다음 회차 비교. 현재 151,935,000원, 6회 유찰 시 106,354,500원, 7회 유찰 시 74,448,150원으로 가격이 내려가지만 미배당 채권은 더 커집니다.
- 권리 원본 대조. 2018.06.28. 근저당을 말소기준으로 현재 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유가 더 중요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.06.28. 논산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김은옥의 전입은 2022.01.17.로 늦어 대항력도 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리 역시 없습니다. 그래서 권리 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 904,000,000원에서 151,935,000원까지 내려왔다는 큰 할인폭보다, 이미 5회 유찰됐다는 사실을 더 무겁게 봐야 합니다. 실거래 비교자료와 임대관계가 확인되지 않는 근린시설인 만큼 현재 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 결론은 “권리는 소멸형, 가격은 검증형”입니다.
