대전지방법원 2025타경3971. 충남 금산군 금산읍 하옥리 243-1 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 창고입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 1층이며 내·외벽 양철 마감, 바닥 콘크리트 마감입니다. 토지는 2,963㎡, 지목은 창고용지이며 자연녹지지역에 속합니다. 매각은 일괄매각이고, 목록4는 공부상 지목이 임야이나 현황 동측 일부분이 도로로 이용 중입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 현 소유자는 정성균이고, 2024.11.15. 대물변제로 소유권을 취득한 같은 날 공주신용협동조합의 채권최고액 427,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 이후 정무철 근저당, 추부새마을금고·영월군산림조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3971 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 하옥리 243-1 제주1동호 · 충청남도 금산군 금산읍 삼풍로 158-16 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 창고 · 경량철골구조 기타지붕 1층 |
| 토지 | 2,963㎡ · 창고용지 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정성균 · 2024.11.15. 대물변제 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 635,149,080원 / 217,856,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정무철 / 196,415,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 정리돼 있고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유·사용관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
과거 영동새마을금고 근저당, 농협은행 근저당, 향수신용협동조합 근저당 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.11.15. 설정된 공주신용협동조합 근저당이며, 현재 경매와 관련해 그 뒤에 설정된 권리들은 모두 후순위입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 217,856,000원으로, 시나리오상 감정가의 34%입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 단지 실거래를 바로 대입하는 유형이 아니라 창고와 토지가 일괄매각되는 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 217,856,000원 | 1,532,603,276원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 152,499,200원 | 1,597,045,081원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 106,749,440원 | 1,642,154,344원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 152,499,200원, 106,749,440원으로 내려가지만 예상 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 채권자 측 미배당은 1,532,603,276원에서 1,597,045,081원, 1,642,154,344원으로 커집니다. 이는 낮은 낙찰가가 매수인의 권리 인수로 전환되는 구조가 아니라는 점을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,849,984원 |
| 2. 근저당 · 공주신용협동조합 | 427,200,000원 | 214,006,016원 |
| 3. 근저당 · 정무철 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 추부새마을금고 | 458,246,706원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 영월군산림조합 | 611,162,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총채권액 1,746,609,292원 중 예상 배당액은 214,006,016원이고, 미배당은 1,532,603,276원입니다. 집행비용 3,849,984원을 제외한 매각대금 전액이 선순위 공주신용협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하옥사거리 남동측 인근으로, 주위는 소규모 공장지대와 순수 야산지대이며 소규모 창고·공장·주택·농경지·임야가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주위에 노선 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 창고로 이용 중이며 경량철골구조 기타지붕 1층, 내·외벽 양철 마감, 바닥 콘크리트 마감입니다.
- 토지. 2,963㎡ 창고용지, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 75,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 배수구역에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록4는 공부상 지목이 임야이나 현황 동측 일부분이 도로로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지가 함께 매각되고 공동담보에도 하옥리 243-1, 243-2 및 제주2동호 등이 기재돼 있으므로 매각대상 목록을 원문으로 대조해야 합니다.
- 현황 도로 부분 확인. 목록4의 동측 일부가 도로로 이용 중이므로 경계·통행·실사용 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없고 인수액은 0원이지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 34%라도 이를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 말고 토지·창고의 개별 가치와 규제를 따로 검토해야 합니다.
- 선순위 배당 구조. 현재 회차 매각대금에서는 집행비용 후 공주신용협동조합에 214,006,016원이 배당되고 정무철 이하 후순위는 0원으로 예상됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인이 핵심”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024.11.15. 공주신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 정무철 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 217,856,000원, 감정가 34%까지 내려왔지만 이 물건은 현황 창고와 토지를 함께 보는 물건입니다. 자연녹지지역과 각종 제한, 목록4 일부의 도로 이용 현황까지 반영해야 하므로 감정가 할인폭만 보고 싸다고 판단하는 접근은 피해야 합니다. 권리 인수는 0원이지만, 실제 승부처는 토지와 창고의 현장 가치입니다.
