대전지방법원 2025타경3971. 충청남도 금산군 금산읍 하옥리 243-1에 소재한 창고 이용 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 635,149,080원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 217,856,000원, 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 실제 거래가격과 비교할 자료가 없으므로 이를 곧바로 저가 매수 기회라고 볼 수는 없습니다.

권리의 중심은 2024년 11월 15일 설정된 공주신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 427,200,000원이며 말소기준권리로 판단됩니다. 그 뒤 설정된 정무철의 근저당권 250,000,000원, 추부새마을금고와 영월군산림조합의 가압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다.

이 물건은 권리 순위만큼이나 매각 목적물의 정확한 범위가 중요합니다. 등기상 부동산 표시는 제주1동호인데, 공주신협 근저당의 공동담보 기재에는 제주2동호가 등장합니다. 매각목록과 건물등기·토지등기의 목적물 및 공동담보 범위를 반드시 대조해야 합니다. 또한 감정평가서상 창고 이용 중이고 임대관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 확인도 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 공주신협 근저당이 기준, 후순위 권리는 소멸 예정

말소기준권리: 을구 8번 공주신용협동조합 근저당권입니다. 2024년 11월 15일 접수되었으며 채권최고액은 427,200,000원입니다. 이 권리보다 후순위인 을구 9번 정무철 근저당권과 갑구의 가압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 등기 이력에는 2014년 영동새마을금고 근저당권과 2015년 임의경매개시결정이 있으나, 2016년 임의경매로 인한 매각 과정에서 관련 등기가 말소되었습니다. 2024년 2월 설정된 향수신용협동조합 근저당권도 같은 해 11월 해지로 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

임차인·점유 관계: 확인된 임차인 등재는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 실제 창고 사용인, 임대차계약, 보증금 및 점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다. 배당표상 매수인 인수 추정액은 0원이지만, 확인되지 않은 점유·임대차 문제까지 자동으로 해소된다는 의미는 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세보다 싸다는 근거는 없다

현재 최저매각가는 217,856,000원입니다. 감정가 635,149,080원의 약 34.3% 수준으로, 3회 유찰을 거치면서 최저매각가격이 상당히 낮아졌습니다.

그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 이용한 비교가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율만으로 실제 시장가치보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 창고와 토지가 결합된 물건은 토지 이용제한, 건물 상태, 진입 여건, 실제 활용 가능 범위에 따라 가격 판단이 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 217,856,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정한 값입니다. 채권액은 각 권리의 채권최고액 또는 청구금액 기준이며 실제 원리금 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 등 법정 우선권리와 실제 임대차 관계에 따른 배당 변동 가능성도 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가는 더 낮아져도 미배당은 커진다

추가 유찰 시 최저매각가격은 더 낮아지지만, 배당재원이 줄어들기 때문에 채권자 미배당액은 오히려 증가하는 시나리오입니다. 현재 회차에서 미배당액은 약 15.33억 원이며, 4회 유찰 시 약 15.97억 원, 5회 유찰 시 약 16.42억 원으로 예상됩니다.

모든 시나리오에서 배당표상 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 이 계산은 제공된 권리·배당 구조를 기준으로 한 추정이며, 실제 매각대금과 배당 순위, 법정 우선채권 및 임대차 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 충청남도 금산군 금산읍 하옥리 소재 하옥사거리 남동측 인근입니다. 주변은 소규모 공장지대와 순수 야산지대가 혼재하며, 소규모 창고·공장·주택·농경지·임야 등이 분포하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용. 기호(2,3)는 경량철골구조 기타지붕의 1층 건물로, 내·외벽은 양철 마감, 바닥은 콘크리트 마감입니다. 현재 창고로 이용 중입니다.
• 토지 규모. 토지면적은 2,963.0㎡이며 지목은 창고용지입니다. 지형은 완경사, 형상은 사다리형, 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 75,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역 및 자연녹지지역에 해당합니다. 준보전산지 저촉, 배수구역 포함, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 포함 등 이용상 제약이 있으므로 실제 건축·증축·용도변경 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 목록4 현황. 매각물건명세서 비고에 따르면 목록4는 공부상 지목이 임야이나 현황상 동측 일부분이 도로로 이용되고 있습니다. 토지 경계와 도로 이용 부분, 실제 진입 및 통행 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 건물 현황과 건축물대장 및 매각 대상의 일치 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 설비·임대관계. 감정평가서상 별도 설비 내역은 기재되어 있지 않으며, 임대관계는 미상입니다. 창고 내부 시설과 실제 사용자를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 목적물 동일성. 등기상 제주1동호와 공주신협 공동담보 기재의 제주2동호가 어떻게 연결되는지 확인하세요. 건물별 등기와 매각목록, 공동담보 범위를 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 대상 목록을 각각 확인하고, 하옥리 243-1 및 243-2 공동담보 표시와 실제 매각 대상의 관계를 확인하세요.
• 임대차·점유. 등재 임차인 확인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 창고 사용자, 임차인, 보증금, 사업자 사용 여부, 물품 적치 및 인도 가능성을 조사하세요.
• 토지 경계. 목록4의 공부상 임야와 현황상 일부 도로 이용 부분을 확인하고, 지적도·현황측량·실제 진입로를 대조하세요.
• 인허가. 자연녹지지역과 준보전산지, 배출시설설치제한지역 등 토지 규제를 확인하고 현재 창고 이용 및 향후 사용 목적에 필요한 허가 가능성을 관할 기관에 문의하세요.
• 건물 상태. 경량철골조·양철 마감·콘크리트 바닥의 실제 노후 상태, 누수·부식·전기설비·창고 활용 가능성을 현장에서 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 유사 창고 및 토지의 실제 거래사례와 개별 토지의 이용 가능성을 따로 평가해야 합니다.
• 배당·세금 확인. 배당표는 추정치입니다. 당해세, 법정 우선채권, 실제 채권액과 배당순위를 원본 서류를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장 및 토지이용계획을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “최저가 34.3%”보다 중요한 것은 실제 활용 가능성

대전지방법원 2025타경3971은 3회 유찰로 최저매각가가 217,856,000원까지 내려온 창고·토지 일괄매각 물건입니다. 말소기준권리는 2024년 11월 15일 공주신용협동조합 근저당권이며, 후순위 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당표상 매수인 인수 추정액도 0원입니다.

그러나 권리 인수액이 0원이라는 사실만으로 물건 전체가 안전하다고 평가할 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고, 등기상 제주1동호와 공동담보 기재 제주2동호의 대조가 필요합니다. 자연녹지지역·준보전산지 등 토지 이용제약과 목록4의 일부 도로 이용 현황도 실제 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

무엇보다 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가의 34.3%라는 수치만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 권리상 인수 추정은 0원, 가격 메리트는 미확인, 목적물과 토지 활용 가능성은 추가 검증 대상. 이 세 가지를 구분해 접근해야 하는 물건입니다.