대전지방법원 2025타경3996. 대전광역시 서구 괴정동 9-3에 있는 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(음식점)이고, 토지는 169.2㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 300,105,000원으로 2회 유찰된 회차이며, 감정가 대비 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 이 사건에는 실거래 시세 비교자료가 없으므로 49%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
권리구조의 기준은 2023.03.03 설정된 목동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 495,000,000원이고 공동담보로 같은 소재지 토지가 기재돼 있습니다. 이후 대전신용보증재단 가압류, 유진영 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 이후 명칭변경 및 확정채권양도를 거쳐 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3996 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 9-3 · 대전광역시 서구 계룡로562번길 30 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(음식점) 이용중 |
| 토지 | 대 169.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 | 경량철골조 칼라강판지붕 단층 · 1992.12.28 사용승인 |
| 소유자 | 하영복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 612,458,400원 / 300,105,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 391,022,801원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 중소기업은행·오케이저축은행·대전서부새마을금고 근저당권과 중소기업은행·송범선 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 것은 2023.03.03 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 대전신용보증재단 49,084,950원 가압류와 유진영 37,000,000원 가압류, 2025.11.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰보다 중요한 것은 ‘시세 미확인’
감정가는 612,458,400원, 현재 최저매각가는 300,105,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려온 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 210,073,500원(감정가 34%), 4회 유찰 시 147,051,450원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거가 없습니다. 근린시설과 토지를 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함하는 물건이므로 토지 가치, 건물 상태, 실제 영업·점유 상황을 함께 대조해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 300,105,000원 | 49% | 285,981,420원 |
| 3회 유찰 시 | 210,073,500원 | 34% | 374,752,479원 |
| 4회 유찰 시 | 147,051,450원 | 24% | 436,892,220원 |
③ 예상배당표 (매각가 300,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,001,470원 |
| 2. 근저당 · 목동신용협동조합 | 495,000,000원 | 295,103,530원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 49,084,950원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유진영 | 37,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 581,084,950원 중 295,103,530원이 배당되고, 285,981,420원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전백운초등학교 북측 인근으로, 단독주택·다가구주택·노변 점포·학교 등이 형성된 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 차량 운행빈도와 편의시설 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 음식점으로 이용중입니다. 전기설비와 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 건물. 경량철골조 칼라강판지붕 단층 건물이며 외벽은 판넬·강화유리, 내벽은 판넬·타일, 창호는 샷시입니다.
- 토지. 대 169.2㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,540,000원/㎡입니다.
- 규제. 소로3류·중로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 백운초등학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 300,105,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 근린시설·토지의 현장 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각 대상 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 조사된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 음식점의 실제 운영자·점유자와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.03.03 목동신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 괴정동 9-3 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 건물·토지의 일괄매각 관계를 원본 등기에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조만 보면 기준은 분명합니다. 2023.03.03 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 명시 인수권리·법정지상권은 해당사항없음이며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 권리가 단순하다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교할 실거래 자료가 없고, 근린생활시설과 토지의 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 여기에 임대관계가 미상인 점까지 감안하면, 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아니라 현장 시세·점유·제시외 건물의 실체를 확인해 300,105,000원의 적정성을 검증하는 것입니다.
