대전지방법원 2025타경4027. 금산군 복수면 곡남리 101에 있는 근린시설·주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 2층으로, 공부상 1층은 근린생활시설, 2층은 주택입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 380㎡이며 토지이용상황은 상업용으로 조사됐습니다.
권리구조의 기준점은 2023년 11월 1일 설정된 추부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이고, 이후 2025년 12월 15일 박기현의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권과 압류는 등기부상 이미 말소됐으며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 복수면 곡남리 101 · 충청남도 금산군 복수면 다복로 72-11 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 공부상 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 2층 |
| 토지 | 380㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박기봉 (2023.11.01. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 211,198,000원 / 103,487,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박기현 / 33,364,383원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각 제외 | 매각 대상이 아닌 컨테이너 존재 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 점유 확인은 필요
말소기준은 을구 9번 추부새마을금고 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 부족액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자에게 남는 미회수 채권입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가는 103,487,000원으로 감정가 211,198,000원의 49%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린시설·주택 복합물건의 실거래 자료는 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
이 물건은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야가 혼재하는 지역에 있고, 1층 영업시설과 2층 주거시설이 결합된 구조입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 매수층과 임대수익이 이용 상태에 따라 달라질 수 있으므로, 가격 판단은 현장 영업 가능성·주거 상태·토지 가치·제시외 건물 상태를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,248,818원 |
| 1. 근저당 · 추부새마을금고 | 104,000,000원 | 101,238,182원 |
| 2. 경매신청채권자 · 박기현 | 33,364,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 137,364,383원 중 예상배당액은 101,238,182원이며, 예상 미배당은 36,126,201원입니다. 미배당은 채권자 측 손실로 남는 금액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산군 복수면 곡남리 세칭 상보들마을 남동측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 1층은 근린생활시설, 2층은 주택입니다. 기본적인 위생설비와 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 380㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되며, 가축사육제한구역과 배수구역에 해당합니다. 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 202,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 근린생활시설과 주택이 결합된 물건이므로, 현장 이용 상태와 수익성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상인 만큼 1층 근린생활시설과 2층 주택의 실제 사용자, 전입자, 임대차계약 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·상태·면적과 이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 컨테이너 구분. 매각 대상이 아닌 컨테이너의 소유자, 위치, 반출 가능성 및 토지 인도에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율보다 인근 토지 거래, 근린시설 매매, 임대수익과 수선비를 직접 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 용도·규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 향후 영업이나 증·개축에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 예상 미배당 36,126,201원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현장은 별도 검증
이 사건은 추부새마을금고 근저당권이 말소기준이 되고, 뒤의 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 단순한 물건입니다.
그러나 가격 판단은 다릅니다. 최저가는 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 근린생활시설·주택·토지가 결합된 혼합용도 물건입니다. 제시외 건물은 포함되고 컨테이너는 제외되며 임대관계도 미상입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 보류입니다. 응찰 전 실제 점유·시설 상태·영업 가능성·인근 거래와 임대수익을 확인해야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
