대전지방법원 2025타경500940. 사건상 용도는 근린상가 + 토지로 분류돼 있으나 감정 이용상태는 현황 단독주택입니다. 대전광역시 서구 오동 314의 토지 426㎡와 건물을 일괄매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다. 흙벽돌조 단층주택은 현황 판넬지붕으로 조사됐고, 흙벽돌조 단층부속은 현황 멸실 상태입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.11.11. 보령시산림조합의 근저당권 672,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 승부처는 등기부 후순위 권리가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 전입한 신현국·박갑준의 점유관계와 보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경500940 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 오동 314 · 대전광역시 서구 장전길 168-34 |
| 물건종류 / 현황 | 근린상가 + 토지 · 현황 단독주택 · 토지 426㎡ |
| 건물 | 흙벽돌조 스레트지붕(현황 판넬지붕) 단층주택 · 단층부속 현황 멸실 |
| 소유자 | 김주하 (2021.11.11. 거래가 19,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 898,319,000원 / 215,686,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 보령시 산림조합 / 530,978,702원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 명시 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기부 후순위는 소멸
2021.11.11. 설정된 보령시산림조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 권혁영의 가압류 200,000,000원, 홍성세무서장·아산세무서장의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.08.22. 확정채권양도를 원인으로 에스제이엔피엘대부주식회사에 이전됐으나, 우선순위는 기존 근저당권의 순위를 승계합니다.
② 점유자 분석 — 실제 신고 2명, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박갑준 | 2010.03.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신현국 | 2014.03.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유 신고자는 2명입니다. 다만 박갑준은 2009.11.05. 이 건물을 거래가 18,000,000원에 취득했던 전 소유자로, 2021.11.11. 김주하에게 소유권을 이전한 인물과 동일합니다. 따라서 실제 임대차인지, 관계인 점유인지 또는 가장임차인에 해당하는지는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 해석 — 4회 유찰은 매력보다 경고에 가깝다
감정가 898,319,000원은 4회 유찰을 거쳐 215,686,000원으로 낮아졌습니다. 표면상 감정가의 24.01%지만, 이 물건은 최근 실거래 시세 대신 점유자 보증금과 실질취득액이 먼저 확인돼야 합니다. 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 최저가 할인율을 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.
또한 감정 이용상태는 현황 단독주택이고, 1974년 사용승인 건물로 조사됐습니다. 주위는 단독주택, 소규모 공장, 농경지와 임야가 형성된 농촌지대이며, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 네 차례 유찰된 사실까지 함께 보면 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,686,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,819,604원 | - |
| 2. 근저당 · 보령시산림조합 | 672,000,000원 | 211,866,396원 | 460,133,604원 |
| 3. 가압류 · 권혁영 | 200,000,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 872,000,000원 | 211,866,396원 | 660,133,604원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 근저당권 배당에 소진되고, 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상 점유자의 인수 가능성은 반영되지 않아 실제 배당과 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 사건 용도는 근린상가 + 토지로 분류돼 있으나, 감정평가상 현황은 단독주택입니다.
- 주위환경. 오동경로당 남측 인근으로 단독주택·소규모 공장·농경지·임야 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물상태. 흙벽돌조 단층주택이며 외벽은 벽돌·몰타르, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생 급배수설비·전기설비·태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 426㎡, 평지·사다리형·세로한면(불), 공시지가 154,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건축 관계. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 부속건물은 현황 멸실 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 신현국·박갑준의 임대차계약서, 보증금, 점유개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 박갑준 관계 확인. 전 소유자와 점유 신고자가 동일하므로 실제 임차인인지, 무상점유 관계인지, 관계인인지 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한 설정. 응찰가는 최저가만이 아니라 확인된 인수보증금과 명도·수선비를 더한 총액을 기준으로 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 매각 포함 범위와 현황 멸실 부속건물의 공부 정리 상태를 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.08.22. 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계와 배당계좌를 확인해야 합니다.
- 도로·토지규제 확인. 세로한면(불), 성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 이용 제한을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유관계 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 898,319,000원에서 최저가 215,686,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 전입일이 말소기준권리보다 앞선 점유 신고자 2명의 보증금이 모두 미상입니다. 특히 박갑준은 전 소유자와 동일해 임대차의 실체부터 확인해야 합니다.
후순위 등기권리가 매각으로 소멸한다는 사실과 매수인 인수액이 0원이라는 결론은 서로 다른 문제입니다. 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없고, 감정가 대비 24.01%라는 할인율도 가격 메리트로 확정할 수 없습니다. 네 차례 유찰과 현황 단독주택·농촌지대라는 환금성 조건까지 고려하면, 이 사건은 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적인 유형입니다.
