대전지방법원 2025타경501954. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택이고, 사건상 용도 표기는 근린시설입니다. 감정가는 131,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 91,700,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 115,500,000원보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 최저가를 곧 취득원가로 보면 안 됩니다. 박수정은 2021.02.22 전입·점유, 2021.02.01 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 120,000,000원입니다. 배당요구도 되어 있어 배당은 받지만, 현재 회차에선 전액 변제가 되지 않아 부족분 30,350,600원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 91,700,000원에 인수 30,350,600원을 더한 122,050,600원입니다. 최근 12개월 평균 115,500,000원보다 약 6,550,600원 높고, 최신 실거래 115,000,000원보다도 약 7,050,600원 높습니다. 더구나 최근 거래 추세는 과거보다 -6.7%로 하락하고 있습니다. 이 물건에서 “최저가가 시세의 79.4%”라는 숫자는 권리 인수까지 반영하지 않은 표면 할인율일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 7층702호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 이용중 |
| 전용면적 | 29.64㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상12층 중 7층 · 사용승인 2019.10.25 |
| 소유자 | 주식회사단비산업개발 (2022.08.01 매매 · 거래가액 102,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박수정 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 박수정 권리가 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.03.06 강제경매개시결정입니다. 그런데 박수정의 전세권은 2021.02.26 설정되어 말소기준보다 훨씬 앞서고, 임차권등기는 2023.09.25에 등기됐지만 그 안에 기록된 임대차계약일 2021.01.29, 확정일자 2021.02.01, 전입·점유개시 2021.02.22를 기준으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 매각물건명세서도 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시하고 있습니다.
② 임차인 — 대항력 보증금 1.2억 + 별도 미상 점유기재
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박수정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 전입 2021.02.22 확정 2021.02.01 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실명과 보증금이 명확하게 확인되는 임차인은 박수정 1명입니다. 별도로 “기사항전”이라는 주거 점유 기재가 있으나 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 없다고 배제할 수도 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.22억으로 봐야 한다
라온팰리스 전용 29.64㎡·29.97㎡ 거래 12건의 전체 평균은 119,625,000원입니다. 그러나 과거 145,500,000원·134,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 6건 평균은 115,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 115,000,000원이며 최근 구간이 과거보다 -6.7% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.97㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 29.97㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2025.06 | 29.64㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 115,500,000원 |
표면 최저가 91,700,000원은 최근 평균의 79.4%입니다. 하지만 이 물건은 현재 회차 예상 인수액 30,350,600원이 붙기 때문에 실제 비교 기준은 122,050,600원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 105.7%, 최신 거래 115,000,000원의 약 106.1%입니다. 즉 경매 최저가가 낮아 보여도 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 비쌉니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 1. 임차인 박수정 보증금 | 120,000,000원 | 89,649,400원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 박수정 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 박수정 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 박수정 보증금 배당 예상액은 89,649,400원이고 부족분 30,350,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 계룡스파텔 북측 인근으로 도시형생활주택·오피스텔·주상복합아파트·근린생활시설·숙박시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업)이며 관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2019.10.25이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 라온팰리스는 80세대이고, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.4회, 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다. 실거래 최근 추세도 -6.7%여서 가격 회복을 전제로 한 접근은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 91,700,000원에 낙찰돼도 예상 인수액 30,350,600원을 더하면 122,050,600원입니다.
- 박수정 권리 원본 대조. 전세권·임차권·신청채권이 동일인에게 집중돼 있으므로 전세권 설정계약, 임차권등기명령, 배당요구 및 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. “기사항전” 기재는 보증금·전입·확정일자가 미상입니다. 현황조사·전입세대열람·점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰대금은 낮아지지만 박수정 미배당 인수액이 커져 총부담은 보증금 수준에 묶입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 115,500,000원, 최신 거래 115,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -6.7%를 응찰 상한 산정에 우선 반영해야 합니다.
맺으며 — “9,170만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 최저가 91,700,000원만 보면 상당히 할인된 것처럼 보인다는 점입니다. 그러나 박수정의 대항력 있는 보증금 120,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에 현재 회차에서는 배당 부족분 30,350,600원이 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 실질취득은 122,050,600원으로 최근 12개월 평균 115,500,000원과 최신 거래 115,000,000원보다 높습니다.
더 유찰된다고 상황이 근본적으로 달라지는 것도 아닙니다. 낙찰대금이 줄어드는 만큼 미배당 인수액이 커져 총부담이 120,000,000원 안팎에 묶입니다. 여기에 최근 실거래 추세 -6.7%, 단지 경매 평균 유찰 6.4회, 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 별도 점유기재까지 감안하면 가격 할인형 경매가 아니라 인수형 경매로 봐야 합니다. 결론은 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 시세 이상, 권리 확인도 추가로 필요한 D등급 물건입니다.
