대전지방법원 2025타경502029. 대전 서구 도마동의 통칭 ‘유진쉐르빌 나동’ 5층 502호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 임차권과 그 뒤에 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 김규미의 임차보증금은 223,000,000원, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.02.09이고, 임차권등기는 2024.02.20 마쳐졌습니다. 말소기준으로 잡힌 2025.03.19 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 선순위 임차권입니다.
하지만 주택도시보증공사로부터 2026.06.24 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 김규미 임차권에 한해서는 현재 회차의 룰상 미배당액 40,897,000원을 낙찰자가 실제로 인수하는 것으로 보지 않고 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에만 적용되므로, 확약 밖의 별도 임차인이나 점유권원이 확인되는 경우 그 권리까지 함께 포기된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도마동 160-4 나동 5층 502호 · 도로명 대전광역시 서구 도솔5길 96 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 주거용 · 철근콘크리트구조 5층 중 제5층 제502호 · 비교면적 45.1㎡ · 방·욕실·주방·거실·다락 이용 |
| 소유자 | 이지은 (2021.06.10 소유권 취득 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (11회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,130,503원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙 인수형이지만 확약으로 실질 인수 해소
② 임차인 — 대항력·우선변제는 있으나 승계는 실질 0원*
| 임차인 | 점유·사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 223,000,000원 | 2022.02.09 / 2022.02.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 40,897,000원 |
김규미는 전입신고와 점유개시가 2022.02.09이고 같은 날 확정일자도 갖췄으며, 2024.02.20 임차권등기를 마치고 배당요구도 했습니다. 따라서 권리 자체는 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 선순위 임차권으로 보는 것이 맞습니다. 다만 2026.06.24 확약으로 이 임차권의 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 본 리포트의 실질취득 계산에서는 승계액을 0원*으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 최근 시세 이상
가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 유진쉐르빌의 최근 12개월 평균은 165,000,000원, 최신 거래는 2022.03 · 160,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 185,500,000원은 최근 12개월 평균의 112.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 45.1㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.11 | 47.92㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
감정가 265,000,000원에서 11회 유찰돼 최저가가 185,500,000원까지 내려왔지만, 그 가격조차 최근 12개월 평균 165,000,000원보다 20,500,000원 높습니다. 최신 거래 160,000,000원과 비교해도 25,500,000원 높습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 해석은 맞지 않습니다. 실질취득가 기준으로도 최근 시세 이상이므로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,397,000원 |
| 1. 임차인 김규미 보증금(우선변제) | 223,000,000원 | 182,103,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 236,130,503원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형만 적용하면 임차보증금 부족분 40,897,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.06.24 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 · 70% | 185,500,000원 | 40,897,000원 | 185,500,000원* |
| 12회 유찰 시 · 56% | 148,400,000원 | 77,477,600원 | 148,400,000원* |
| 13회 유찰 시 · 44.8% | 118,720,000원 | 106,742,080원 | 118,720,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 매수인의 전체 부담이 보증금 수준에 가깝게 유지되는 구조입니다. 이 사건에서는 확약 때문에 김규미 임차권의 인수를 실질 0원으로 보므로 회차가 내려갈 때 비로소 실질취득가도 함께 내려갑니다. 따라서 현재 회차가 싸냐를 판단할 때는 185,500,000원 자체를 최근 시세와 비교해야 하고, 그 결과는 최근 평균 165,000,000원보다 높은 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 다세대주택으로 방·욕실·주방·거실·다락 등으로 이용 중이며, 5층 건물의 제5층 502호입니다.
- 입지. 대전제일고등학교 서측 인근으로 노후 단독주택·공동주택·소규모 점포·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·난방·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 919,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 이용상태는 외부관찰·주변 탐문·관련 공부를 토대로 평가됐습니다.
- 환금성. 유진쉐르빌은 24세대, 2019.04 준공이며 비교 거래는 2건입니다. 11회 유찰과 경매 매각률 0.0%를 함께 보면 매도·재경매 출구는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.24 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약의 제출주체·대상 임차권·말소 조건을 매각기록 원문과 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 김규미 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자나 다른 임차관계가 확인되면 그 권리는 따로 분석해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득가 185,500,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 112.4%입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 11회 유찰 원인 점검. 장기간 유찰된 물건이므로 권리 외에도 현황·명도·수요·가격·건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상태가 외부관찰·탐문 등에 의해 평가됐으므로 내부 상태와 다락 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수인이 부담할 수 있는 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 표면적으로는 보증금 223,000,000원의 선순위 임차권 때문에 대항력 인수형으로 보이지만, 2026.06.24 제출된 확약으로 김규미 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 권리 리스크의 가장 큰 축이 해소된 것은 분명합니다.
그러나 가격은 별개입니다. 실질취득가 185,500,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 112.4%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 게다가 이미 11회 유찰됐고 24세대 다세대주택이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건을 “11회나 유찰돼 싸진 물건”으로 평가해서는 안 됩니다. 확약으로 권리는 개선됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상입니다. 현 회차 기준 결론은 권리 조건부 해소, 가격 메리트 부족입니다.
