대전지방법원 2025타경502206. 대전 서구 정림동 ‘드림애3차’ 제2동 201호, 다세대주택입니다. 전용면적은 73.755㎡이고, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층에 있습니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·현관·발코니 등으로 이용 중입니다. 감정가는 222,000,000원인데 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 155,400,000원까지 내려왔습니다.
하지만 권리 흐름은 가격표만큼 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2018.10.17. 정만갑의 근저당권 500,000,000원입니다. 그보다 앞서 2017.11.21.과 2018.10.04. 국 명의 압류가 있고, 박민우의 전입·점유 개시도 2017.06.14.로 말소기준보다 앞섭니다. 특히 임차보증금 190,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 다만 박민우의 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.24. 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것이 이 사건의 핵심 반전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502206 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 정림동 421 제2동 제2층 제201호 · 도로명 대전광역시 서구 정림서로 201-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 73.755㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·현관·발코니 · 지상5층 중 2층 |
| 사용승인 | 2017.03.09 |
| 소유자 | 정미경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,885,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — ‘박민우 1.9억’은 확약으로 해소, 그 밖은 별도 확인
② 임차·점유 분석
확인된 임차권등기 임차인은 박민우 1명입니다. 박민우의 임차보증금 권리는 주택도시보증공사가 승계한 상태이고, 확약으로 대항력과 임차권등기 잔존 위험이 해소됐습니다. 다만 별도 점유 표시는 권리관계가 밝혀지지 않았습니다.
| 임차·점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박민우 · 건물 전부 | 190,000,000원 | 2017.06.14 / 2017.06.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 | 실질 0원 확약 미반영 시 37,575,600원 |
| 기사항전 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 시세 비교 — 가격표만 보면 83.1%, 하지만 하락 추세다
드림애3차는 16세대 규모로, 비교 가능한 거래는 5건입니다. 전체 거래 평균은 205,400,000원이지만 과거 220,000,000원·225,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.03.의 187,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 187,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 -11.0% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 71.6㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2024.08 | 73.76㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 73.76㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 71.6㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 71.6㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 187,000,000원 |
현재 최저매각가 155,400,000원은 최근 12개월 평균 187,000,000원의 83.1%입니다. 박민우 확약만 놓고 보면 보증금 미배당액을 더하지 않아도 되므로 가격 비교의 출발점은 155,400,000원입니다. 다만 선순위 국 압류 금액과 별도 미상 점유의 보증금·대항력이 확정되지 않았기 때문에 155,400,000원을 최종 실질취득액이라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 임차인 박민우 보증금 | 190,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 근저당 · 정만갑 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 208,885,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박민우 보증금 미배당액은 37,575,600원이지만, 2026.06.24. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 박민우 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 최저가 | 박민우 미배당 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 155,400,000원 | 37,575,600원 | 실질 0원 |
| 10회 유찰 시 | 124,320,000원 | 68,220,480원 | 실질 0원 |
| 11회 유찰 시 | 99,456,000원 | 92,734,208원 | 실질 0원 |
박민우의 대항력을 그대로 적용했다면 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조였습니다. 그러나 이 사건은 확약으로 박민우 관련 인수를 실질 0원으로 처리합니다. 그렇다고 추가 유찰 가격을 곧바로 실질취득액으로 볼 수는 없습니다. 확약 밖 미상 점유와 말소기준 전 압류가 남아 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정림초등학교 북서측 인근이며 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공공시설이 혼재하고 서측에 갑천이 위치합니다.
- 교통. 다세대주택 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택으로 사용승인일은 2017.03.09.이며 승강기·난방·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 지적도상 맹지이나 현황은 북동측 인접 구거 토지에 개설된 폭 6미터 내외 포장도로를 이용하고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 667,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 드림애3차는 16세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수 9.0회, 매각률 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 -11.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.06.24. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 범위와 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 별도 점유 확인. ‘기사항전’으로 표시된 주거 점유의 실제 인적사항·전입일·보증금·점유 여부를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 선순위 국 압류. 2017.11.21.과 2018.10.04. 국 압류의 체납세목·금액·말소 여부를 확인해야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 공매 진행. 2020.07.30. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 187,000,000원이고 최근 가격 추세는 -11.0%입니다. 과거 전체 평균 205,400,000원만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 9회 유찰. 현재 9회 유찰이며 단지 경매 평균도 9.0회입니다. 낮아진 최저가 자체보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 도로 현황. 지적도상 맹지이지만 현황 도로를 이용하고 있으므로 통행권·도로 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 먼저 ‘미상’을 없애야 한다
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인 박민우는 원래 현재 가격에서 37,575,600원의 미배당액을 남기지만, 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원이 됐습니다. 둘째, 그 확약으로 사건 전체의 권리가 모두 정리된 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 국 압류와 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 점유가 남아 있습니다.
가격만 보면 현재 최저가 155,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 187,000,000원의 83.1%입니다. 하지만 최근 가격 추세는 -11.0%이고, 이 물건과 단지 경매 모두 9회 수준의 유찰을 보이고 있습니다. 가격 할인은 확인되지만 권리·환금성의 불확실성도 크다는 조합입니다. 입찰 판단의 선결조건은 더 낮은 가격이 아니라, 선순위 압류 금액과 미상 점유의 실체를 확인해 최종 실질취득액을 숫자로 확정하는 것입니다.
