서울중앙지방법원 2025타경102219. 관악구 봉천동 아르떼빌 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 서정훈은 2021.09.28. 이 물건을 거래가 298,000,000원에 취득했고, 등기에는 2021.09.28. 민간임대주택등기도 함께 기재돼 있습니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 김래영의 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.23., 점유개시는 2021.09.24., 주민등록일자는 2021.09.27.이며 확정일자도 2021.08.23.입니다. 말소기준으로 제시된 2025.01.15. 압류보다 모두 앞서므로 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층201호 · 도로명 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상 면적 16.41㎡ · 지상 6층 내 2층 · 사용승인일 2021.06.10 |
| 소유자 | 서정훈 (2021.09.28. 소유권 취득 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 223,200,000원 (6회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 324,314,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 인수 결론은 매각조건이 바꾼다
이 조건은 김래영 관련 반환청구권과 임차권등기에 적용되는 조건입니다. 따라서 이 조건 밖의 별도 임차인이나 점유자가 확인된다면 그 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김래영 1명입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김래영 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 2021.09.27 | 2021.08.23 | 2023.10.16 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
* 일반 배당계산상 현재 회차 미배당액은 75,724,800원이나, 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 김래영 관련 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 보이지만 ‘2021년 거래’라는 한계가 크다
아르떼빌(180-252)은 총 13세대이고, 비교대상 면적은 16.41㎡입니다. 시세 집계치상 최근 12개월 평균 거래가는 288,222,222원, 거래 건수는 9건, 최신 거래가는 298,000,000원입니다. 현재 최저가 223,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 77.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 15.72㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 15.72㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 16.41㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 14.82㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 17.52㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 15.35㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 16.41㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 14.83㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2021.07 | 15.49㎡ | 6 | 273,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 288,222,222원 |
숫자만 보면 현재 최저가 223,200,000원은 비교 거래 평균 288,222,222원보다 낮고, 동일한 16.41㎡·2층 거래도 2021.09에 298,000,000원이 확인됩니다. 다만 중요한 한계가 있습니다. 표에 잡힌 거래의 최신 월 자체가 2021.09입니다. 따라서 77.4%라는 수치만으로 2026년 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기보다, 오래된 거래기준 대비 할인폭으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,924,800원 |
| 1. 임차인 김래영 보증금 | 295,000,000원 | 219,275,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 324,314,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김래영 보증금 부족분은 75,724,800원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영하면 김래영 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수는 원칙상 커지지만, 특별조건 적용 시 결론은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 80% | 223,200,000원 | 75,724,800원 | 김래영 관련 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 178,560,000원 | 119,739,840원 | 김래영 관련 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 51% | 142,848,000원 | 154,951,872원 | 김래영 관련 실질 인수 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 가격 인하 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 그러나 이 사건은 김래영 관련 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 그 임차인에 관한 실질취득비용은 각 회차 매각가 자체로 판단할 수 있습니다. 단, 이 조건 밖의 별도 점유·임차 관계가 확인될 경우에는 별도 검토가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인헌고등학교 남서측 인근. 다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 섞여 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 마을버스 등이 정차하는 버스정류장이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 2층 201호. 위생·급배수·개별난방·소화·승강기·공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 228.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방 형태이며 공시지가는 3,817,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.1회·낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 재확인. 김래영의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건부 매각이라는 문구가 최종 매각물건명세서에도 동일한지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 않기. 현재 배당계산상 부족분은 75,724,800원이지만, 특별조건 반영 후 김래영 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 별도 점유 확인. 특별조건은 김래영 관련 권리에 적용됩니다. 현장에 다른 점유·임차 관계가 존재하는지 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 최신성 점검. 비교 거래의 최신 월이 2021.09이므로, 223,200,000원을 2026년 현 시세보다 확실히 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 6회 유찰이고 단지 경매 통계도 평균 3.1회 유찰입니다. 권리 외에 수요·면적·환금성 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.28. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기와 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 최종 배당 단계에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 끝내면 이 사건을 반만 본다
김래영은 보증금 295,000,000원, 말소기준보다 앞선 전입과 점유, 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 일반적인 사건이라면 현재 최저가 223,200,000원에서 미배당 75,724,800원을 인수하게 되는 전형적인 경계 대상입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 김래영 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 223,200,000원으로 보는 것이 맞습니다.
가격은 시세 집계치상 최근 12개월 평균 288,222,222원의 77.4%로 낮지만, 실거래 표본의 최신 거래월이 2021.09이고 이미 6회 유찰됐습니다. 이 물건은 “인수 때문에 비싼 물건”은 아니지만, “할인율만 보고 쉽게 살 물건”도 아닙니다. 특별매각조건의 효력을 끝까지 확인하고, 오래된 실거래와 낮은 환금성 지표를 보수적으로 반영하는 입찰이 필요합니다.
