서울중앙지방법원 2025타경102219. 관악구 봉천동 인헌길 161-14에 위치한 아르떼빌 2층 201호입니다. 2021년 사용승인을 받은 13세대 규모의 다세대주택으로, 소유자 서정훈이 2021년 9월 28일 거래가액 298,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차권등기와 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서울특별시 압류가 이어졌습니다.
이 사건은 단순히 감정가의 64%에 입찰할 수 있다는 사실보다, 그 가격에 낙찰받았을 때 보증금 반환채무를 실제로 인수하는지를 구분하는 것이 중요합니다. 매각물건명세서에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 명시가 있습니다. 따라서 조건의 효력과 이행을 확인한 경우와 그렇지 않은 경우를 나누어 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층 201호 도로명주소: 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 6층 중 2층 |
| 비교 거래 면적 | 16.41㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2021.06.10 · 13세대 |
| 소유자 | 서정훈 (2021.09.28 소유권이전 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 | 279,000,000원 |
| 최저매각가 | 178,560,000원 (7회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 324,314,109원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.15 국(관악세무서장) 압류 |
| 임차권 | 김래영 · 보증금 295,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매수인 인수 | 조건 이행 시 실질 0원 조건 미적용 시 현재 회차 산식상 119,739,840원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2025년 1월 15일 국(관악세무서장)의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 서울특별시의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 김래영의 임차권은 이보다 앞서 성립했습니다. 임대차계약 및 확정일자는 2021년 8월 23일, 점유개시는 2021년 9월 24일, 전입신고는 2021년 9월 27일이며, 임차권등기는 2023년 10월 16일입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김래영 | 전유부분의 전부 주거(임차권등기) |
295,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 조건부 인수 해소 |
| 임대차계약일 | 2021.08.23 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.08.23 |
| 점유개시일 | 2021.09.24 |
| 전입신고일 | 2021.09.27 |
| 임차권등기일 | 2023.10.16 |
| 보증금 | 295,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 있음 |
| 조건 미적용 시 인수 추정 | 119,739,840원 |
| 포기·말소 조건 이행 시 | 실질 인수 0원 |
이 문구가 이번 사건의 핵심입니다. 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되어 김래영의 선순위 임차권에 따른 매수인 부담까지 해소되는 경우, 매수인이 실제로 떠안는 미배당 보증금은 0원으로 봅니다.
일반 배당 산식에 표시되는 119,739,840원은 이러한 포기 조건을 반영하지 않은 금액입니다. 따라서 이를 확약 이행 후에도 그대로 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.
포기권한·권리 범위·임차권등기 말소 이행을 확인해야 실질 인수 0원이라는 판단을 확정할 수 있습니다. 포기 조건이 적용되지 않는 별개의 임차권이나 반환청구권이 확인된다면 그 권리의 인수 위험은 별도로 남습니다.
② 시세 비교 — 62%라는 숫자보다 거래 시점이 중요
아르떼빌의 비교 거래는 9건, 평균 288,222,222원입니다. 현재 최저매각가 178,560,000원은 이 평균의 62.0%로 표시됩니다. 하지만 비교 표본의 실제 거래 시점은 모두 2021년 7~9월입니다. 2026년 현재의 최근 거래라고 해석할 수 없고, 현재 시장가격과의 차이를 이 숫자만으로 판단해서도 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 15.72㎡ | 3층 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 15.72㎡ | 2층 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 16.41㎡ | 2층 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 14.82㎡ | 4층 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 17.52㎡ | 4층 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 15.35㎡ | 4층 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 16.41㎡ | 3층 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 14.83㎡ | 6층 | 248,000,000원 |
| 2021.07 | 15.49㎡ | 6층 | 273,000,000원 |
| 2021년 평균 | — | 9건 | 288,222,222원 |
과거 거래 최저가는 248,000,000원, 최고가는 298,000,000원이고, 확인되는 최신 거래월은 2021년 9월입니다. 감정가 279,000,000원도 이러한 과거 거래 범위 안에 있습니다.
다만 2021년 가격은 2026년의 적정 시세를 보증하지 않습니다. 현재 최저가가 과거 평균의 62.0%라는 점은 가격 차이의 크기를 설명할 뿐, 지금 실제로 시세보다 저렴한지 증명하지는 못합니다. 최근 거래에 따른 가격 추세 역시 이 표본만으로 판단할 수 없습니다.
포기·말소 조건이 적용되지 않는 경우: 최저매각가에 미배당 보증금이 더해집니다. 임차보증금 295,000,000원보다 낮은 낙찰가에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담은 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 이때 시세 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 약 295,000,000원입니다.
이는 주어진 경매 이력의 통계일 뿐 향후 낙찰 가능성을 확정하는 수치는 아닙니다. 다만 13세대 규모 다세대주택에 장기간 거래 공백과 선순위 임차권이 겹친 만큼, 낮아진 최저가를 곧바로 높은 환금성이나 투자 매력으로 해석하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
아래 표는 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 일반 배당 계산입니다. 배당표상 미배당 보증금과 매수인이 최종적으로 인수할 금액은 구별해야 합니다. 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우, 계산상 부족분이 존재하더라도 매수인 실질 인수액은 0원이 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,299,840원 |
| 1. 임차인 김래영 보증금(우선변제) | 295,000,000원 | 175,260,160원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 324,314,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,299,840원을 먼저 공제한 후 임차인 보증금에 175,260,160원이 배당되는 추정표입니다. 국세·지방세의 실제 교부청구와 법정 배당순위, 최우선변제 등은 별도로 확인해야 하므로 확정 배당표는 아닙니다.
예상배당: 175,260,160원
배당 부족분: 119,739,840원
현재 회차 최저매각가: 178,560,000원
이 부족분이 매수인에게 인수된다면 최저매각가만 지급하고 취득을 마치는 구조가 아닙니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 부담이 증가하므로, 실질취득액은 보증금 수준에 가까워집니다.
※ 119,739,840원은 반환청구권 포기 조건을 반영하지 않은 현재 회차의 계산상 인수액입니다.
이 경우 실질 인수 보증금은 0원이며, 계산상 부족분 119,739,840원을 취득원가에 중복 가산하지 않습니다. 다만 그 결론은 실제 임차권자에 대한 효력까지 확인하는 것을 전제로 합니다.
유찰 회차별 인수 위험 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 일반 산식상 인수액 | 확약 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 (64%) | 178,560,000원 | 119,739,840원 | 0원 |
| 8회 유찰 (51.2%) | 142,848,000원 | 154,951,872원 | 0원 |
| 9회 유찰 (40.96%) | 114,278,400원 | 183,121,498원 | 0원 |
산식상 인수액은 각 회차에 제시된 배당 추정값입니다. 회차별 추정 집행비용 등의 차이로 매각가와 인수액의 합계가 임차보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 오른쪽의 0원은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 모두 유효하게 이행되는 경우에만 적용됩니다.
이 표가 보여주는 핵심은 유찰이 곧 실질취득액 감소를 의미하지는 않는다는 점입니다. 보증금 인수형이라면 낙찰가 하락분 상당액이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 반면 유효한 포기·말소 조건으로 인수가 완전히 해소된다면 유찰에 따른 가격 변화가 실제 취득대금에도 반영됩니다.
특히 포기·말소 조건이 성립하지 않으면 실질취득 부담이 보증금 약 295,000,000원 수준에 묶일 수 있어 현재 최저매각가만을 기준으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 인헌고등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 분포하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스 등이 정차하는 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2021년 6월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 지상 6층 가운데 2층 201호이며, 위생·급배수·개별난방·소화·승강기·공동현관 보안설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 세장형 완경사지의 공동주택 부지로, 북측 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 등의 지정 내용이 확인됩니다. 토지 공시지가는 3,817,000원/㎡입니다.
- 건축물 현황. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 등기상 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등록 및 임대의무의 현재 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 13세대 규모의 다세대주택이며, 확인되는 매매거래는 2021년에 집중되어 있습니다. 현재 시장에서의 매도 가능 가격과 거래 기간을 과거 거래 이력만으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 반환청구권 포기의 효력. 매각물건명세서의 채권자 포기 문구가 유효한지, 보증금 반환채권의 권리자가 누구인지, 주택도시보증공사의 포기권한과 임차권자 김래영에 대한 효력 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 임차권등기가 어떤 시점과 절차로 말소되는지, 매수인에게 별도의 보증금 반환의무가 남지 않는지 확인해야 합니다. 포기 조건이 적용되지 않는 권리는 별도로 분석해야 합니다.
- 채권자와 실제 임차인 구분. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 김래영 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 표시되어 있으므로 이를 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 반환채권 승계 여부는 원본 대조가 필요합니다.
- 배당순위·조세채권. 관악세무서장과 서울특별시 압류가 있습니다. 매각으로 등기상 압류가 소멸하는 것과 별개로 조세채권의 교부청구 및 실제 배당순위가 예상배당액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수. 현재 7회 유찰 상태이며 같은 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 유찰 원인과 입찰자들의 가격 판단을 추정만으로 단정하지 말고 최신 매각조건과 권리관계를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 확인된 실거래는 2021년 거래이므로, 최근 실거래와 인근 유사 다세대의 현재 거래가격을 추가로 대조해야 합니다. 2021년 평균 대비 62.0%를 현재 시장의 할인율이라고 부르지 않아야 합니다.
- 점유·인도. 임차권등기와 현재 실제 점유 상태는 구별해야 합니다. 매수 후 점유자 인도, 임차권등기 말소 및 필요한 협의 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등기부에 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록 상태와 매각 이후 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 관리비 중 매수인에게 부담이 이어질 수 있는 공용부분의 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰보증금·매각조건. 실제 입찰보증금 비율과 특별매각조건은 해당 매각기일의 공고 및 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구와 채권승계 관련 서류를 최종 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서의 확인 기준일은 2026.07.10입니다.
맺으며 — “7회 유찰보다 중요한 것은 인수 조건의 효력”
서울중앙지방법원 2025타경102219는 겉으로 보면 감정가 279,000,000원에서 최저가 178,560,000원으로 내려온 7회 유찰 다세대주택입니다. 하지만 권리분석의 중심에는 보증금 295,000,000원의 선순위 임차권이 있습니다.
일반 배당 계산에 따르면 현재 회차의 미배당 보증금은 119,739,840원입니다. 별도의 포기 조건이 없다면 최저가가 더 내려가더라도 이 부족분이 커져 실질취득 부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 따라서 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
반면 매각물건명세서에는 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한다는 중요한 문구가 있습니다. 이 조건이 김래영의 선순위 임차권에 대해서도 유효하게 이행된다면, 매수인이 부담할 보증금 인수액은 실질 0원이며 일반 산식상 부족분을 취득원가에 가산하지 않습니다.
그럼에도 채권자의 포기권한과 임차권자에 대한 효력을 원본으로 확인하는 일은 필수입니다. 여기에 7회 유찰, 소규모 다세대주택이라는 특성, 2021년 거래에 머물러 있는 시세 표본까지 고려하면 현재의 낮은 최저가를 곧바로 확정적인 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
결론은 조건부 인수 해소 가능성이 있지만, 권리 효력 확인과 현재 시세 검증이 먼저인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 보증금 반환채무가 실제로 소멸하는지, 그리고 그 조건하에서 현재 가격이 적정한지에 있습니다.
