서울중앙지방법원 2025타경102219. 관악구 봉천동 아르떼빌 2층 201호, 전용 16.41㎡의 다세대주택입니다. 표면상 감정가 279,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 91,422,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다. 임차인 김래영은 2021.09.27. 주민등록을 마쳤고, 2021.08.23. 확정일자를 받았으며, 2023.10.16. 보증금 295,000,000원의 주택임차권등기를 완료했습니다. 말소기준인 2025.01.15. 국 압류보다 앞선 권리이므로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 매각대금 중 집행비용 2,045,596원을 제외한 89,376,404원이 임차인에게 배당되고, 나머지 205,623,596원은 매수인이 부담합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 297,045,596원입니다. 이는 감정가보다 18,045,596원 높고, 제공된 9건의 실거래 평균보다도 8,823,374원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층 201호 도로명: 서울특별시 관악구 인헌길 161-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 16.41㎡ · 지상 6층 중 2층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.06.10 · 13세대 |
| 소유자 | 서정훈 단독소유 (2021.09.28. 거래가 298,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 91,422,000원 (5회 유찰·감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 324,314,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2025.01.15. 접수된 관악세무서장의 국 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 2023.10.16. 등기된 김래영의 주택임차권입니다. 주민등록일 2021.09.27., 점유개시일 2021.09.24., 확정일자 2021.08.23.으로 모두 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김래영 주거·임차권등기 | 전유부분의 전부 | 2021.09.27. 2021.08.23. | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
김래영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 배당요구가 접수돼 우선변제권을 행사하지만, 배당 부족분은 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.
② 가격 비교 — 9,142만원짜리 물건이 아니다
아르떼빌의 제공된 실거래는 2021년 7월부터 9월까지 총 9건입니다. 거래 범위는 248,000,000원~298,000,000원, 평균은 288,222,222원입니다. 현재 회차의 실질취득 297,045,596원은 이 평균의 103.1%이며, 실거래 최고가 298,000,000원과도 불과 954,404원 차이입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 15.72㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 15.72㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.09 | 16.41㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 14.82㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.08 | 17.52㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2021.07 | 15.35㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 16.41㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.07 | 14.83㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2021.07 | 15.49㎡ | 6 | 273,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 288,222,222원 |
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차·5회 유찰 | 91,422,000원 | 205,623,596원 | 297,045,596원 |
| 6회 유찰 시 | 73,137,600원 | 223,578,877원 | 296,716,477원 |
| 7회 유찰 시 | 58,510,080원 | 237,943,101원 | 296,453,181원 |
③ 예상배당표 (매각가 91,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,045,596원 |
| 1. 임차인 김래영 보증금 | 295,000,000원 | 89,376,404원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 324,314,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당·매수인 인수 | - | 205,623,596원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용과 임차인 우선배당으로 전액 소진됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 국·서울특별시 압류의 실제 세액과 법정기일, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 16.41㎡의 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 2층 201호입니다.
- 위치. 인헌고등학교 남서측 인근으로 다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 마을버스 정류장이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북측 약 6m 도로에 접하며, 토지는 완경사의 세로장방형 공동주택 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2021.06.10.이며 승강기·개별난방·보안설비 등이 설치돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 신호. 총 13세대의 소규모 다세대주택이며, 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 91,422,000원에 인수액 205,623,596원을 더한 297,045,596원을 가격 기준으로 삼아야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임차보증금 전액 변제와 임차권등기 말소가 연결되므로, 잔금 납부 이후 실제 인도·말소 진행 절차를 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 관악세무서장과 서울특별시 압류의 실제 세액·법정기일에 따라 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기는 존재하지만 현재 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 체납. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 세금 관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 물건은 감정가 2.79억원에서 5회 유찰돼 최저가가 9,142만원까지 내려왔습니다. 하지만 임차보증금 2.95억원 중 배당받지 못하는 205,623,596원을 매수인이 인수하므로 실제 부담은 297,045,596원입니다. 이는 감정가보다 높고, 제공된 실거래 평균보다도 높습니다.
6회·7회 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 296,716,477원과 296,453,181원으로 큰 차이가 없습니다. 최저가가 하락하면 그만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 소규모 다세대, 5회 유찰, 제공 경매 통계상 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 표면가는 낮지만 실질가격은 높고, 매수인 인수부담도 큰 물건입니다. 결론은 권리위험 명확·가격 메리트 부재입니다.