🔑 115.1% 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 115.1%
대전지방법원 2025타경502356. 대전 동구 대성동 서미가아파트 5층 501호입니다. 현재 소유자는 김도형으로, 2022.03.17. 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “임차권이 매각으로 소멸한다”는 데 있지 않습니다. 임차인 안하영은 2022.12.16. 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2024.05.23. 신용보증기금 가압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
하지만 매각물건명세서에는 임차인 안하영의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.08.07. 주택임차권에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 대성동 42-1 서미가아파트 5층 501호 · 도로명 대전광역시 동구 대전로 332 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.959㎡ · 9층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2017.06.30 |
| 단지규모 | 22세대 |
| 소유자 | 김도형 (2022.03.17. 소유권이전 · 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (9회 유찰 표기 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,504,094원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약으로 인수 해소
등기부상 과거 전북은행 근저당권과 문창신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.05.23. 신용보증기금 가압류 47,827,805원입니다. 뒤이어 같은 신용보증기금의 10,084,300원 가압류, 국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 안하영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.16 / 2022.12.16 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 |
안하영은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가 233,000,000원 가정 배당표에서는 보증금 200,000,000원이 전액 배당돼 원래 계산으로도 매수인 인수는 0원입니다. 가격이 더 내려가면 보증금 미배당분이 생길 수 있지만, 이번 사건에서는 확약 때문에 그 미배당분도 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 봅니다.
* 확약이 없다고 가정하면 데이터상 10회 유찰 시 매수인 인수 추정액은 17,009,600원, 11회 유찰 시 53,767,680원입니다. 본 사건에서는 2026.08.07. 확약이 해당 임차인에 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 현재 최저가
서미가아파트의 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 214,187,500원이지만 2021~2022년 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.12. 202,500,000원이고, 최근 12개월 평균도 202,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 84.96㎡ | 6 | 202,500,000원 |
| 2024.04 | 81.38㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 84.96㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 81.38㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 84.96㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 84.96㎡ | 7 | 246,000,000원 |
| 2021.12 | 81.38㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2021.10 | 81.38㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 214,187,500원 |
현재 최저가 233,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 202,500,000원의 115.1%입니다. 더욱이 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -6.2%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 가격은 최근 시세보다 저렴하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 임차인 안하영 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 47,827,805원 | 28,938,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 10,084,300원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,504,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 임차인 보증금 200,000,000원은 전액 배당됩니다. 일반채권 총 청구액 265,416,199원 중 배당액은 28,938,000원이고 미배당액은 236,478,199원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 결과를 바꾼다
| 시나리오 | 매각가 | 데이터상 인수 추정 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 100% | 233,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 80% | 186,400,000원 | 17,009,600원 | 실질 0원* |
| 11회 유찰 시 · 감정가 64% | 149,120,000원 | 53,767,680원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나므로 단순히 “최저가가 내려갔다”고 싸다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 그 위험을 2026.08.07. 확약이 해소하는 구조입니다. 따라서 향후 회차 가격 판단은 확약 유효성을 원본으로 확인한 뒤 매각가 자체를 최근 실거래와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대전은어송중학교 남측 인근으로, 단독주택·다가구주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 단지 남서측 대로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 5층 501호로, 사용승인일은 2017.06.30입니다. 승강기·소화전·도시가스 난방설비를 갖췄습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,088.0㎡, 공시지가 1,018,000원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 토지이용상황은 주상용입니다.
- 환금성. 22세대 소규모 단지이고 확인 실거래는 8건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수 9.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.08.07. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 본건 501호와 안하영 임차권에 정확히 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 214,187,500원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 202,500,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.2%이므로 과거 230,000,000원·246,000,000원 거래를 현재 시세의 직접 근거로 사용하기 어렵습니다.
- 회차 숫자만 보지 말 것. 9회 유찰 표기에도 현재 최저가는 감정가 100%인 233,000,000원입니다. 유찰 횟수와 실제 입찰가격을 분리해 보아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부구조 확인이 불가능해 건축물대장과 탐문조사를 기준으로 이용상태·구조가 작성됐습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목과 최신 배당요구·매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 높다
이 물건은 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 점만 보면 단순한 안전형 경매가 아닙니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.08.07. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출해 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 233,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 202,500,000원의 115.1%입니다. 최근 거래 추세도 -6.2%이고, 단지 경매 통계에는 평균 9.0회 유찰, 매각률 0.0%가 잡혀 있습니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리는 통과, 현재 가격은 보류”입니다. 9회 유찰이라는 숫자보다 실제 최근 실거래 대비 얼마에 취득하는지가 이 사건의 승부처입니다.
