대전지방법원 2025타경502602. 대전 유성구 구암동 595-22의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1층이 근린생활시설과 계단실, 2층부터 4층까지가 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2020.10.05. 설정된 대전유성신용협동조합의 근저당권 960,000,000원입니다. 성명이 확인되는 임차인들의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어, 현재 확인 범위에서는 대항력이 없는 후순위 점유자로 분류됩니다.
다만 이 사건은 아파트 한 세대처럼 권리관계가 단순하지 않습니다. 성명이 확인되는 관계인 11명 중 6명은 주택임차권등기를 마쳤고, 4명은 보증금이 확인되지 않습니다. 별도로 성명과 전입일, 보증금이 특정되지 않은 기록도 1건 존재합니다. 이 기록은 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 하므로, 매각물건명세서와 주민등록 전입세대열람 원본을 대조하기 전에는 인수액 0원을 확정 결론으로 사용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502602 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 구암동 595-22 · 대전광역시 유성구 계룡로46번길 65 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 및 계단실 · 2층 5가구 · 3층 3가구 · 4층 2가구 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인일 2020.09.28 · 토지 340.0㎡ |
| 소유자 | 박혜진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,999,502,800원 / 979,756,000원 (2회 유찰 · 감정가 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전유성신용협동조합 / 808,155,393원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.05. 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 누다락, 2층∼4층 발코니, 옥탑 계단실 및 필로티 주차장 시설 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준은 2020.10.05. 대전유성신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 주택임차권 6건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.08.28. 한 차례 임의경매개시결정이 있었지만 2024.09.06. 취하되어 2024.09.11. 말소됐고, 현재 사건은 2025.05.30. 다시 개시됐습니다.
② 임차인 분석 — 성명 확인 11명, 모두 기준일 이후 전입
| 성명 / 호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이규하 101호 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 가정 |
| 도은화 205호 | 2020.10.08 | 미상 | 5,000,000원 월 450,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 가정 |
| 김강산 202호 | 2025.01.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 가정 |
| 이유현 204호 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 가정 |
| 이보람 402호 | 2024.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 가정 |
| 한승진 201호 19.38㎡ | 2020.12.04 | 2020.11.09 | 65,000,000원 | 없음 | 후순위 가능 | 0원 가정 |
| 김지원 302호 약 30㎡ | 2022.10.17 | 2022.09.22 | 100,000,000원 | 없음 | 후순위 가능 | 0원 가정 |
| 이현미 301호 82.98㎡ | 2020.10.29 | 2020.10.12 | 200,000,000원 | 없음 | 후순위 가능 | 0원 가정 |
| 원연지 203호 30㎡ | 2021.11.24 | 2021.11.02 | 100,000,000원 | 없음 | 후순위 가능 | 0원 가정 |
| 정병욱 303호 55㎡ | 2024.03.04 | 2024.02.19 | 110,000,000원 | 없음 | 후순위 가능 | 0원 가정 |
| 전정식 401호 약 54.77㎡ | 2020.11.02 | 2020.10.19 | 140,000,000원 | 없음 | 후순위 가능 | 0원 가정 |
성명이 확인되는 11명 가운데 보증금이 확인되는 사람은 7명이며, 합계는 720,000,000원입니다. 이규하·김강산·이유현·이보람의 보증금은 확인되지 않습니다. 다만 이 4명의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로, 보증금 미상이라는 사정만으로 대항력 있는 임차인으로 보지는 않습니다. 보증금 규모는 최우선변제와 배당액을 바꿀 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격·회차 분석 — 49%지만 시세 판단은 유보
감정가는 1,999,502,800원, 현재 최저매각가는 979,756,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 두 차례 유찰로 감정가보다 1,019,746,800원 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 979,756,000원 | 960,000,000원 | 0원 | 7,558,440원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 685,829,200원 | 676,570,908원 | 283,429,092원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 480,080,439원 | 472,879,635원 | 487,120,365원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 근저당 채권최고액 기준 283,429,092원, 4회 유찰 시에는 487,120,365원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당은 대항력 없는 후순위 권리라면 매수인에게 승계되지 않습니다. 반대로 성명·전입일 미상 기록이 선순위 대항력을 갖는 것으로 확인되면 단순한 채권 미배당과 달리 인수 위험으로 전환될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 979,756,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,197,560원 |
| 1. 근저당 · 대전유성신용협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,558,440원 |
현재 회차에서는 집행비용과 근저당 채권최고액을 배당한 뒤 7,558,440원이 남는 가정입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 근저당 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 성명·전입일 미상 기록의 선순위 여부 확인이 전제됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전지하철 1호선 구암역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 주상용 주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 구암역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설인 사무소와 계단실, 2층은 5가구, 3층은 3가구, 4층은 2가구의 주거 공간으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2020.09.28.입니다. 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비와 승강기 설비를 갖추고 있으나 승강기 정상 작동 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지. 면적 340.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 평지의 세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,407,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 관광특구와 가축사육 전부제한구역에 포함되고 유성고등학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 누다락, 2층∼4층 발코니, 옥탑 계단실과 필로티 주차장은 매각 대상에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 토지와 다가구·근린시설을 함께 취득하는 일괄매각 물건이고 임차 관계인이 다수이므로, 개별 공동주택보다 수익률·공실·명도 상태에 따른 매수층 차이가 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 기록 원본 확인. 성명·전입일·보증금이 특정되지 않은 기록의 실제 점유자, 전입일, 임대차계약일, 보증금을 전입세대열람과 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 4명. 이규하·김강산·이유현·이보람의 계약서와 보증금 규모를 확인해 최우선변제 대상 및 실제 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 임차권등기 6건. 한승진·김지원·이현미·원연지·정병욱·전정식의 배당요구, 배당종기 준수 여부와 현재 점유·퇴거 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당 양도. 대전유성신용협동조합에서 주식회사에어포스원대부로 이전된 근저당권의 실제 채권액과 배당권자를 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 청구액 차이. 신청채권자의 청구액은 808,155,393원이고 근저당 채권최고액은 960,000,000원입니다. 예상배당표는 채권최고액 기준이므로 실제 확정채권과 차이가 날 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49.0%만으로 저가라고 판단하지 말고, 구암동 일대의 최근 다가구·주상용 건물 거래가와 호실별 임대수익을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 조사. 1층 근린시설과 2층∼4층 각 호실의 실제 점유자, 공실, 월세 수입 및 명도 협의 가능성을 호실별로 조사해야 합니다.
- 시설 확인. 승강기 작동 상태, 필로티 주차장, 누다락, 발코니 및 옥탑 계단실의 유지·보수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·공과금. 당해세, 공용 전기·수도·가스 요금과 건물 유지비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미상 임차관계가 먼저다
이 사건의 권리 기준선은 명확합니다. 2020.10.05. 근저당권이 말소기준이고, 성명이 확인되는 임차인 11명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 이들의 보증금이 배당에서 전부 회수되지 않더라도 현재 확인 내용만으로는 매수인이 미배당 보증금을 승계하지 않습니다. 주택임차권등기 6건 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 성명과 전입일, 보증금이 특정되지 않은 기록 1건은 다른 문제입니다. 이 기록이 말소기준일보다 앞선 실제 임차인으로 확인되면 인수 결론이 달라질 수 있습니다. 또한 최저가는 감정가의 49.0%이지만 최근 실거래 비교값이 없어 시세보다 싸다는 근거도 없습니다. 이 물건은 확인된 권리는 조건부 합격, 미상 임차관계와 가격은 보류가 맞습니다. 미상 기록의 실체와 인근 다가구 시세를 확인한 뒤에야 979,756,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
