대전지방법원 2025타경502619. 세종 나성동 에스알파크시티 8층 860호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다. 감정가 165,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 27,732,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리구조를 결합하면 이야기가 달라집니다. 임차인 이동섭은 전입일 2022.12.22, 확정일자 2022.11.14이고 대항력·우선변제권이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 데이터상 말소기준은 2024.03.12. 세종세무서장 처분의 압류이므로, 임차인의 대항력 시점이 그보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 을구 순위 3번 주택임차권은 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가가 27,732,000원이라고 해서 27,732,000원짜리 물건으로 보면 안 됩니다. 제공된 배당 계산상 이동섭에게 26,832,824원이 배당되고 123,167,176원이 남습니다. 낙찰가와 인수액을 단순 합산하면 현 회차 자금부담은 150,899,176원입니다. 구조적으로는 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 150,000,000원 안팎에 고정되는 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 730 에스알파크시티 8층 860호 · 세종특별자치시 한누리대로 321 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 전용 32.36㎡ · 지하3층 / 지상8층 중 8층 |
| 소유자 | 한해란 · 2022.12.16. 소유권이전 · 거래가액 158,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 27,732,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 이동섭 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2017.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인의 대항력
핵심은 임차권등기의 접수일과 임차인의 대항력 발생 기반을 구분하는 것입니다. 을구 순위 3번 주택임차권등기는 2025.02.06. 접수되어 말소기준 2024.03.12.보다 뒤지만, 이동섭의 점유개시일은 2022.12.16, 전입일은 2022.12.22입니다. 제공된 권리판정도 대항력 있음으로 되어 있습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 배당으로 회수하지 못한 임차보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이동섭 | 전유부분 전체 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 확정 2022.11.14 전입 2022.12.22 배당요구 2025.02.06 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 |
이동섭은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 행사하지만, 현 최저가에서는 보증금 전액 회수가 불가능합니다. 이동섭은 동시에 경매개시결정의 채권자로도 표시되어 있으며, 제공된 배당표에서는 별도 경매신청채권 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
에스알파크시티는 299세대, 사용승인일은 2017.10.23입니다. 전체 9건 실거래 평균은 146,888,888원이지만, 최근 시장 판단에서는 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 중요합니다. 최근 12개월 3건 평균은 130,333,333원, 최신 2026.05 거래는 123,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전보다 -16.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 32.36㎡ | 7 | 123,000,000원 |
| 2026.01 | 34.23㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 34.23㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 130,333,333원 |
현재 최저가 27,732,000원은 최근 12개월 평균의 21.3%에 불과하지만, 이것은 이 사건에서 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하기 때문입니다. 실질취득을 보증금 수준인 150,000,000원으로 놓으면 최근 12개월 평균 130,333,333원의 115.1%, 최신 거래 123,000,000원의 122.0% 수준입니다. 최근 추세까지 -16.0%인 만큼 “5회 유찰이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 내려가는 낙찰가, 올라가는 인수액
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 27,732,000원 | 123,167,176원 | 150,899,176원 |
| 6회 유찰 시 | 19,412,400원 | 131,337,023원 | 150,749,423원 |
| 7회 유찰 시 | 13,588,680원 | 137,055,916원 | 150,644,596원 |
회차별 숫자가 이 사건의 성격을 명확하게 보여줍니다. 최저매각가는 계속 낮아지지만 임차보증금 미배당액이 반대로 증가해, 실질 부담은 계속 150,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만드는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 27,732,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 899,176원 |
| 1. 임차인 이동섭 보증금 | 150,000,000원 | 26,832,824원 |
| 2. 경매개시결정 · 이동섭 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이동섭의 보증금 중 123,167,176원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나릿재마을5단지한신더휴리저브아파트 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격을 고려해 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하3층·지상8층 건물의 8층 860호입니다.
- 도로. 동측 광대로변 및 서측 중로변에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 4,430,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 신호. 최근 거래 추세가 -16.0%이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액 우선. 입찰가를 판단할 때 27,732,000원이 아니라 임차인 미배당액 123,167,176원을 반드시 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 이동섭의 임대차계약일 2022.11.13, 확정일자 2022.11.14, 점유개시일 2022.12.16, 전입일 2022.12.22 및 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 이동섭이 임차권자이면서 경매신청 채권자로 나타나는 관계를 경매기록과 채권 원인으로 확인해야 합니다.
- 시장 하락 반영. 전체 평균 146,888,888원보다 최근12개월 평균 130,333,333원과 최신 거래 123,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 감소만큼 인수액이 증가하므로 추가 유찰이 실질가격을 크게 낮추지 않습니다.
- 배당 원본 확인. 집행비용과 당해세 등 실제 배당순위가 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 배당요구 및 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “27,732,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 5회 유찰된 숫자만 보면 매우 싸게 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이동섭의 보증금 150,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현 회차만 해도 낙찰가 27,732,000원에 인수액 123,167,176원이 더해져 단순 합산 150,899,176원입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 약 150,000,000원 수준을 유지합니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 130,333,333원, 최신 거래는 123,000,000원이며 최근 추세도 -16.0%입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 83% 이상 할인”이라는 표면가격으로 접근할 사건이 아니라, 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득가가 최근 시세를 웃도는 사건입니다. 권리확인이 선행되어야 하고, 현재 조건에서는 가격 메리트도 낮습니다.
