대전지방법원 2025타경502619. 세종 나성동 에스알파크시티 8층 860호, 전용 32.36㎡의 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 감정가 165,000,000원이 여섯 차례 유찰되며 최저매각가는 19,412,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 매수인이 떠안는 임차보증금입니다.

임차인 이동섭은 2022년 12월부터 점유·전입했고, 확정일자도 갖추고 있습니다. 이후 2024년 3월 국의 압류가 말소기준권리로 잡혔으며, 2025년 2월에는 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 관하여 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커지는 구조부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

말소기준은 2024.03.12 국 압류입니다. 그보다 앞선 2022.12.16 점유개시와 2022.12.22 주민등록을 갖춘 이동섭의 임차권은 대항력이 있는 것으로 조사되어 있습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2025.02.06에 이루어졌지만, 등기 시점만 보고 기존 대항력을 부정하면 안 됩니다.

실제 임차인 1명. 보증금 대위변제기관이나 중복 승계신고는 확인되지 않습니다. 이동섭의 보증금 150,000,000원은 한 번만 반영합니다. 임차인이 경매신청채권자이기도 하므로, 배당표의 임차보증금 항목과 신청채권을 별개의 보증금으로 이중 합산해서는 안 됩니다.

과거 우리은행 근저당권의 채권최고액은 84,000,000원이었으나, 해당 등기는 2022.11.16 이미 말소되었습니다. 국 압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 이것이 선순위 임차보증금의 소멸까지 의미하지는 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

에스알파크시티는 299세대 규모입니다. 전용 32.36㎡ 및 유사면적 거래를 보면 과거 고가 거래와 최근 거래 사이에 차이가 있습니다. 전체 9건 평균은 146,888,888원이지만, 최근 12개월 3건 평균은 130,333,333원이고 최근 거래 추세는 -16.0%입니다. 따라서 과거 거래까지 섞인 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하기 어렵습니다.

2022년 같은 전용면적의 거래는 158,000,000원이었지만, 2026년 5월 같은 전용면적의 최신 거래는 123,000,000원입니다. 최근 거래 추세 또한 -16.0%로 하락하고 있어, 과거 고가 거래를 기준으로 실질취득액 1.5억을 정당화하는 데에는 주의가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,412,000원 가정)

예상배당은 최저매각가 낙찰을 가정한 추정치입니다. 매수인 인수액은 매각대금의 배당 항목이 아니라 배당 후에도 남는 선순위 임차보증금입니다. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 약 749,416원으로 추정하였으며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 하락해도 인수액은 증가

추가 유찰로 최저가가 13,588,400원, 다시 9,511,880원까지 하락하더라도, 예상 인수액이 각각 137,056,191원과 141,059,334원으로 증가합니다. 결국 실질취득 예상액은 모든 회차에서 약 1.5억원 수준입니다. 낙찰가 인하분이 실질적인 총취득 비용 절감으로 연결되지 않는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 나릿재마을5단지한신더휴리저브아파트 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 노선과 배차간격을 고려할 때 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 8층 건물입니다. 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며 위생·급배수·소화전·승강기·지역난방 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 동측 광대로변과 서측 중로변에 접한 사다리형 평지이며, 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 299세대 규모의 도시형생활주택으로, 최근 거래가 과거 고가 거래에 비해 낮아졌습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.0회이고 본건은 이미 6회 유찰되어, 매각과 재매도 시의 가격 및 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 조건 최우선 확인. 을구 순위 3번 주택임차권의 보증금 150,000,000원과 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 원본으로 대조하세요.
• 최저가와 실질취득액 구분. 현재 낙찰가 19,412,000원에 예상 인수액 131,337,416원을 더한 150,749,416원을 기준으로 취득 부담을 검토해야 합니다.
• 임대차 실재성 확인. 이동섭이 임차인과 경매신청채권자를 겸하고 있으며 관계인·가장임차인 의심이 제기되어 있으므로 계약서·보증금 지급내역·점유관계를 확인해야 합니다. 의심만으로 인수 위험을 제외해서는 안 됩니다.
• 배당 결과 확인. 집행비용·당해세·우선변제 항목의 최종 확정에 따라 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -16.0%이며, 최신 동일 전용면적 거래는 123,000,000원입니다. 과거 평균 거래가를 현재 시세로 단정하지 마세요.
• 추가 유찰 효과 검토. 7회·8회 유찰 시에도 예상 실질취득액은 약 1.5억 수준입니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 취득 메리트가 커지는 것은 아닙니다.
• 점유·인도 및 관리비. 임차권등기와 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인하고, 인도 절차와 공용부분 관리비 체납 여부도 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류 및 최신 실거래 내역을 대조하고 사건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “1,941만원에 낙찰받아도 1,941만원짜리 집은 아니다”

이 사건은 6회 유찰이라는 표면적인 가격 할인보다 선순위 임차보증금의 인수 구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다. 매각물건명세서에 명시된 주택임차권에 따라, 현재 회차에서는 보증금 미배당액 131,337,416원을 매수인이 인수할 것으로 추정됩니다.

최저가 19,412,000원과 인수액을 합하면 예상 실질취득액은 150,749,416원입니다. 이는 최근 12개월 유사면적 평균 130,333,333원과 최신 동일 전용면적 거래 123,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -16.0%로 하락하고 있습니다. 추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어 실질취득 비용은 보증금 약 1.5억 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

결론은 최저가가 아니라 실질취득액에 있습니다. 선순위 임차보증금의 승계, 최근 시세 하락, 반복 유찰 및 환금성을 함께 고려하면, 현재 조건에서는 가격상 이점이 확인되지 않습니다. 임대차의 실재성과 최종 배당·인수 조건에 대한 원본 확인이 선행되어야 합니다.