대전지방법원 2025타경502632. 라온팰리스 제1동 8층 806호, 전용 29.64㎡의 공동주택(도시형생활주택 원룸형)입니다. 현 소유자는 주식회사단비산업개발로, 2022년 8월 91,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건은 등기부 순서만 보고 “말소기준 이후 임차권이니 소멸”이라고 끝낼 수 없습니다. 임차인 김예린의 전입일은 2022.04.08로 신순옥 근저당 설정일 2022.10.05보다 빠르고, 확정일자도 2022.03.22이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
통상 이런 선순위 대항력 임차인은 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 물건은 매각물건명세서에서 김예린의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임차보증금반환청구권 잔액에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 명시되어 있습니다. 따라서 김예린 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 김예린 임차권의 승계인으로 보아야 하므로 보증금을 이중으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 8층 806호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택 원룸형) · 전용 29.64㎡ · 지하2층·지상12층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사단비산업개발 (2022.08.04. 소유권이전, 거래가액 91,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 127,362,347원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.05. 근저당권 · 신순옥 · 채권최고액 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 매각조건이 인수를 끊는다
핵심 순서는 명확합니다. 김예린의 확정일자 2022.03.22, 전입·점유개시 2022.04.08이 말소기준인 신순옥 근저당 2022.10.05보다 앞섭니다. 이후 2024.04.19 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 2025.06.05 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기 순위만 놓고 보면 임차권등기는 말소기준 뒤에 있지만, 김예린의 대항력 자체는 선순위 전입에서 생깁니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예린 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.04.08 / 2022.03.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 · 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.31억’을 본다
라온팰리스 전용 29.64㎡·29.97㎡대의 최근 거래에서 가장 중요한 기준은 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최근 12개월 6건 평균은 115,500,000원, 최신 거래는 2026년 3월 115,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.7% 내려온 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.97㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 29.97㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2025.06 | 29.64㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 115,500,000원 |
현재 최저가는 131,000,000원이고, 김예린 관련 실질 인수액은 조건부로 0원이므로 현재 실질취득액도 131,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 115,500,000원보다 15,500,000원 높고, 최근 시세 대비 113.4%입니다. 최신 거래 115,000,000원보다도 16,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 몇 번 유찰됐는지와 관계없이 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 김예린 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신순옥 | 270,000,000원 | 8,366,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 127,362,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 131,000,000원 가정에서는 김예린 보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 근저당권자 신순옥은 8,366,000원만 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 배당은 0원으로 계산되어 채권 미배당이 큽니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 131,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 104,800,000원 | 17,467,200원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 83,840,000원 | 38,069,120원 | 0원* |
* 일반적인 대항력 인수 계산상으로는 보증금 미배당분이 17,467,200원·38,069,120원으로 잡히지만, 이 사건은 김예린 임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 김예린 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 및 경매 통계 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택 원룸형)이며, 전용 29.64㎡입니다. 사용승인일은 2019.10.25입니다.
- 주위환경. 대전광역시 상수도사업본부 유성사업소 서측 인근으로, 도시형생활주택·아파트·근린생활시설·숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 남측으로 폭 약 20m의 포장도로를 이용합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 라온팰리스는 80세대이며, 거래 비교 면적은 29.64㎡·29.97㎡대입니다.
- 환금성 신호. 최근 실거래 추세는 -6.7%이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰은 6.4회·낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 4회 유찰 상태라 가격 접근을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김예린 임차권 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 조건이 이 사건 권리분석의 핵심이므로 입찰 전 매각물건명세서 원문과 조건을 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김예린 1명이고, 주택도시보증공사는 그 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있습니다. 두 사람의 보증금을 별개의 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 현재 가격은 최근 시세 이상. 실질취득 131,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.4%이므로 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.7% 낮아졌습니다. 오래된 145,500,000원 등 고가 거래보다 최신 115,000,000원과 최근 12개월 평균 115,500,000원을 우선해서 보아야 합니다.
- 유찰·환금성 확인. 현재 4회 유찰이고 단지 경매 통계 평균은 6.4회입니다. 도시형생활주택 원룸형 특성과 함께 향후 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제에 따른 실제 변동 가능성이 있으므로 배당요구·세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “싼 물건”은 아니다
이 사건의 권리분석은 두 층으로 나눠 봐야 합니다. 첫째, 김예린은 2022.04.08 전입으로 말소기준 2022.10.05보다 앞선 대항력 임차인입니다. 하지만 주택도시보증공사가 그 임차권을 승계했고, 매각물건명세서가 미배당 잔액에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 조건을 명시하므로 김예린 관련 실질 인수는 0원입니다.
둘째, 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득 131,000,000원은 최근 12개월 평균 115,500,000원의 113.4%이고 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -6.7%, 현재 4회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 6.4회라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리조건은 정리되지만 현재 가격·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건”입니다. 최저가가 감정가와 같다는 숫자보다, 실제로 부담하는 131,000,000원이 최근 시장가격보다 높다는 사실이 현재 회차 판단의 핵심입니다.
