대전지방법원 2025타경502681. 세종특별자치시 어진동 2차푸르지오시티 13층 1322호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자는 한해란이고, 2021.07.19. 소유권이전 당시 거래가액은 92,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 이천길은 건물 전부를 대상으로 보증금 100,000,000원, 점유개시 2022.08.22., 확정일자 2022.08.01., 주민등록 2022.09.05.의 임차권을 보유하고 있습니다. 말소기준권리인 2024.07.04. 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 13층 1322호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상17층 중 13층 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.07.19. 소유권이전 · 거래가액 92,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 7,659,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천길 / 107,331,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
말소기준은 2024.07.04. 갑구 4번 압류입니다. 이후 2024.09.11. 등기된 주택임차권과 2025.07.17. 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 이천길의 전입은 2022.09.05.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체의 말소 여부와 별개로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 대항하여 인수될 수 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이천길 | 건물 전부 | 2022.09.05. | 2022.08.01. | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 가격 판단 — 765만원이 아니라 ‘약 1억원’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 7,659,000원으로 감정가 93,000,000원의 8.24% 수준까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 7,121,138원이고, 보증금 중 92,878,862원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
핵심은 낙찰가가 더 내려가도 구조가 크게 달라지지 않는다는 점입니다. 8회 유찰 시 예상 낙찰가는 5,361,300원으로 내려가지만 인수액은 95,135,203원으로 커지고, 9회 유찰 시 낙찰가 3,752,909원에 인수액은 96,714,643원까지 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수 부담이 커지는 대항력 인수형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 537,862원 |
| 1. 임차인 이천길 보증금 | 100,000,000원 | 7,121,138원 |
| 2. 경매개시결정 · 이천길 | 107,331,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 인수액은 92,878,862원입니다. 매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진되고, 신청채권자 배당과 소유자 잔여는 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 주위환경. 세종특별자치시 어진동 물별수변공원 남서측 인근으로, 오피스텔·관공서·업무시설·점포 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로·토지. 광대로 및 중로에 2면 접하며, 평지의 사다리형 토지로 상업 및 업무시설 건물부지로 이용중입니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상17층이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가에 반드시 합산. 현재 회차 기준 예상 인수액은 92,878,862원입니다. 최저가만으로 투자금액을 계산하면 안 됩니다.
- 대항력 임차권 원본 확인. 전입 2022.09.05., 확정일자 2022.08.01., 보증금 100,000,000원의 임차권과 매각물건명세서 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 신청채권자 동일인 관계 확인. 임차인 이천길이 신청채권자이므로 실제 임대차계약·보증금 지급·점유 관계를 추가 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회 유찰 예상 인수 95,135,203원, 9회 유찰 예상 인수 96,714,643원으로 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커집니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 아파트로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 ≠ 765만원짜리 물건”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 93,000,000원이 7회 유찰되어 최저가 7,659,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이천길의 보증금은 100,000,000원이고, 현재 예상 미배당 인수액만 92,878,862원입니다. 따라서 실질취득 판단의 중심은 최저가가 아니라 보증금 약 1억원입니다.
8회·9회로 더 유찰되더라도 예상 낙찰가는 5,361,300원, 3,752,909원으로 내려가는 대신 예상 인수액은 95,135,203원, 96,714,643원으로 커집니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 현재 정보만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 최저가는 매우 낮지만 권리 인수 부담은 매우 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다.
