대전지방법원 2025타경502744. 세종특별자치시 전동면 보덕리 154-3 소재 토지와 단독주택·창고를 일괄매각하는 강제경매입니다. 토지는 대지 1,478㎡이고, 건물은 단독주택으로 이용 중인 목조 세멘기와지붕 단층 건물과 창고로 이용 중인 세멘블럭구조 세멘기와지붕 단층 건물입니다. 소유자는 오영진이며 신청채권자 윤성분의 청구금액은 700,000,000원입니다.
등기상 근저당이나 압류는 확인되지 않고, 말소기준으로 산정된 권리는 2025.07.02. 접수된 강제경매개시결정입니다. 그러나 매각물건명세서에는 2023.07.24. 접수된 갑구 3번 가처분이 인수권리로 기재돼 있습니다. 가처분권자인 신청채권자가 매각 시 말소에 동의한다는 서류를 2025.10.22. 제출했으므로 배당표상 인수액은 0원으로 반영됐지만, 실제 말소 처리와 서류의 적용 범위는 입찰 전에 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502744 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 전동면 보덕리 154-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 창고 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 1,478㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 창고 |
| 소유자 | 오영진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 569,796,880원 / 279,201,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤성분 / 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 가처분 말소동의서 확인이 핵심
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 임차인이 없다고 단정하기보다는 현장 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다. 특히 목록 1 토지 일부 지상에는 타인소유 건물인 창고 부분 약 30㎡와 정미소 부분 약 60㎡가 점유하는 것으로 목측됐습니다. 해당 건물 소유자의 토지 사용권원, 철거 가능성, 법정지상권 또는 사용료 분쟁 여부는 제공된 자료만으로 확정할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 49%까지 하락했지만 시세 할인 여부는 미확인
감정가는 569,796,880원, 현재 최저매각가는 279,201,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 195,440,700원, 4회 유찰 시에는 136,808,490원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가가 실제 시장가치보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 계획관리지역의 대지와 단독주택·창고가 함께 매각되고, 타인소유 건물이 토지 일부를 점유하는 특수성이 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 279,201,000원 | 274,492,186원 | 425,507,814원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 195,440,700원 | 191,904,530원 | 508,095,470원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 136,808,490원 | 134,093,171원 | 565,906,829원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 279,201,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,708,814원 |
| 2. 경매개시결정 · 윤성분 | 700,000,000원 | 274,492,186원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정된 금액입니다. 신청채권자의 청구금액 전액이 배당되지 않으며 소유자 잔여액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 보덕1리마을회관 남서측 인근으로, 주위는 경지정리 답·전 등의 농경지와 단독주택이 산재한 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 건물은 단독주택과 창고로 이용 중이며, 위생 및 급·배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 1,478㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 119,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 농경지와 단독주택이 혼재한 지역의 단독주택·창고·토지 일괄매각 물건으로, 일반 주거용 집합건물보다 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소동의서 원문. 2025.10.22. 제출된 서류의 작성자·대상 등기·조건과 실제 말소 가능 여부를 확인하세요.
- 최신 등기 대조. 2026.07.31. 발급 등기사항과 매각물건명세서의 갑구 3번 가처분 기재를 함께 대조하세요.
- 타인소유 건물. 창고 약 30㎡와 정미소 약 60㎡의 소유자, 토지 사용권원, 사용료, 철거·인도 가능성을 확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 점유자 면담이 필요합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 평가 범위와 현황을 원문에서 확인하세요.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 토지·단독주택·창고의 현장 시세와 개별 평가를 별도로 조사하세요.
- 배당 변동. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 미반영이므로 최종 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 물건은 감정가 569,796,880원에서 2회 유찰돼 279,201,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 갑구 3번 가처분도 가처분권자의 말소동의서가 제출돼 등기상 위험은 완화됐습니다.
그러나 토지 일부에는 타인소유 창고 약 30㎡와 정미소 약 60㎡가 존재하고, 임대관계도 미상입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 등기·배당은 조건부 통과, 현장 점유와 가격은 추가 검증 필요입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 가처분 말소서류와 타인소유 건물의 사용관계를 입찰 전에 얼마나 명확히 확인하느냐에 있습니다.
