63,990,000원
대전지방법원 2025타경502766. 세종특별자치시 대평동 ‘시드니힐’ 3층 307호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 소유자 우미선은 2018년 8월 16일 매매를 원인으로 거래가액 905,979,000원에 취득했고, 2018년 8월 24일 소유권이전과 동시에 세종중앙농업협동조합 앞으로 채권최고액 702,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 김연희의 가압류 100,000,000원, 주식회사아성주류상사의 근저당권 40,000,000원과 30,000,000원, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 임의경매개시결정과 세종특별자치시의 압류 등기는 이미 말소됐습니다. 등기상 권리 흐름만 보면 매수인이 승계할 금전권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502766 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 665 시드니힐 제3층 제307호 도로명주소: 세종특별자치시 시청대로 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 3층 건물 중 3층 307호 · 사용승인일 2018.01.31 |
| 소유자 | 우미선 (2018.08.16 매매 · 2018.08.24 소유권이전 · 거래가액 905,979,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 777,000,000원 / 63,990,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 702,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.08.24. 세종중앙농업협동조합 근저당권 702,000,000원입니다. 이후의 가압류와 후순위 근저당권, 2025.06.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 7회 유찰 — 감정가 대비 하락을 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 63,990,000원으로 감정가 777,000,000원의 8.24%입니다. 이미 7회 유찰된 가격입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 44,793,000원, 9회 유찰 시 시나리오는 31,355,099원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 63,990,000원 | 62,438,180원 | 809,561,820원 |
| 8회 유찰 시 | 44,793,000원 | 43,586,726원 | 828,413,274원 |
| 9회 유찰 시 | 31,355,099원 | 30,390,707원 | 841,609,293원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만 매수인의 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 7회 유찰이라는 결과 자체가 근린시설의 환금성, 점유 상태, 전유부분 경계와 독립 사용 가능성에 대한 시장의 경계 신호일 수 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,551,820원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 702,000,000원 | 62,438,180원 |
| 2. 가압류 · 김연희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사아성주류상사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사아성주류상사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 872,000,000원 중 채권자 예상배당은 62,438,180원이며, 미배당액은 809,561,820원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정했으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황 핵심 — 307호의 경계와 독립성이 승부처
- 벽체 구분 없음. 본건은 인접 호수인 307-1호와 벽체의 구별 없이 이용되고 있습니다.
- 호별 표기 없음. 현장 조사 당시 호별 표기가 없어 집합건축물대장상 건축물현황도와 탐문조사로 본건 위치를 확인했습니다.
- 공부와 현황 차이. 감정요항표는 경매 진행 시 소유권 및 기타 권리관계에 유의해야 한다고 기재하고 있습니다.
- 임대관계 미상. 실제 점유자, 사용 주체와 인도 범위를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 공부상 용도. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 등재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대평동행정복지센터 북서측 인근이며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교·공공시설이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며, 대로3류에 접합니다.
- 토지. 인접 필지 대비 대체로 평탄한 장방형 토지로 현황은 상업용 건부지입니다.
- 설비. 건물에 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 지하주차장과 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 공시지가. ㎡당 3,453,000원이며, 토지면적은 2,046.6㎡입니다.
- 위반 표시. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 307호 위치 특정. 집합건축물대장상 건축물현황도와 현장을 대조해 정확한 전유부분 위치를 확인하세요.
- 307-1호와의 경계. 벽체·출입구·전기·급배수·소방설비가 물리적으로 분리 가능한지 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이므로 실제 사용자와 점유 근거, 인도 범위를 확인하세요.
- 사용 가능성. 공부상 일반음식점 용도와 현황, 독립적인 영업공간 확보 가능성을 대조하세요.
- 비용 검토. 분리 공사나 원상회복이 필요한 경우 그 비용을 응찰가 산정에 반영하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 809,561,820원은 매수인 인수액이 아니며, 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물현황도를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리가 지워져도, 벽체 문제는 남는다”
등기상 말소기준 이후의 가압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 금전권리 분석만 보면 정리되는 사건입니다.
그러나 현황은 단순하지 않습니다. 307호가 인접 307-1호와 벽체 구분 없이 이용되고 있고, 현장에 호별 표기도 없었으며 임대관계도 미상입니다. 감정가 777,000,000원에서 63,990,000원까지 내려온 7회 유찰의 이유를 단순한 가격 할인으로만 해석해서는 안 됩니다. 권리는 소멸하지만, 전유부분의 경계·독립 사용·점유 확인 문제는 낙찰자에게 현실적인 과제로 남습니다. 이 물건의 결론은 ‘인수 0원’이 아니라, 307호를 실제로 어떻게 인도받고 사용할 수 있는지 확인한 뒤에만 가격을 판단해야 한다는 것입니다.
