⚠️ 인수 84,179,962원 🧮 실질취득 105,788,962원 🔁 4회 유찰
대전지방법원 2025타경502790. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 12층 1234호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 한해란이며 2021년 9월 27일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준은 2024년 8월 19일 세종세무서장 관련 갑구 6번 압류입니다.
문제는 그보다 앞선 2022년 9월 27일 설정된 서미라의 전세권 105,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 전세권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 또한 서미라는 2024년 7월 24일 전입·확정일자를 갖추고, 2024년 10월 25일 보증금 105,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 말소기준인 2024년 8월 19일보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분석되며, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 12층 1234호 · 갈매로 364 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.09.27 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 21,609,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서미라 / 105,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.08.19 갑구 6번 압류 · 권리자 국 · 처분청 세종세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
2014년·2016년 신한은행 근저당권 각 70,200,000원은 2018년 1월 9일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 8월 19일 압류입니다. 그런데 서미라의 을구 4번 전세권은 2022년 9월 27일 설정돼 말소기준보다 앞섭니다. 등기자료 역시 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 105,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 서미라 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 2024.07.24 / 2024.07.24 배당요구 2024.10.25 | 105,000,000원 | 전입일이 말소기준 2024.08.19보다 앞섬 미배당 잔액 매수인 인수 |
서미라는 2022년 9월 27일 설정된 전세권자이자, 보증금 105,000,000원의 임차권자로도 등기돼 있습니다. 같은 이름·같은 105,000,000원 권리가 전세권·임차권·신청채권자 지위로 함께 나타나므로 이를 서로 다른 임차인 보증금처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 현재 회차의 매수인 인수액은 배당표상 84,179,962원입니다.
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 총 부담은 보증금 수준에 묶인다
현재 최저매각가는 감정가 90,000,000원에서 4회 유찰돼 21,609,000원입니다. 겉으로는 크게 내려왔지만, 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 집행비용 788,962원을 제외한 20,820,038원뿐입니다. 보증금 105,000,000원 중 남는 84,179,962원이 매수인에게 인수되므로, 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 105,788,962원입니다.
| 회차 | 최저가 | 서미라 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 84,179,962원 |
| 5회 유찰 시 | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 90,545,974원 |
| 6회 유찰 시 | 10,588,409원 | 9,997,818원 | 95,002,182원 |
즉 유찰이 한 번 더 진행돼 최저가가 15,126,299원으로 낮아지면 인수액이 90,545,974원으로 늘고, 6회 유찰 시 최저가가 10,588,409원까지 내려가도 인수액이 95,002,182원으로 증가합니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮은 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,962원 |
| 1. 임차인 서미라 보증금 | 105,000,000원 | 20,820,038원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 서미라 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서미라 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 788,962원을 먼저 제외한 뒤 서미라에게 20,820,038원이 배당되는 가정입니다. 배당표상 보증금 부족분 84,179,962원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어진중학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 공공청사·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 북측으로 정부세종청사가 근접해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 동측 인근으로 BRT 노선이 지나고 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 12층 1234호입니다.
- 도로. 북측·서측으로 대로, 남측으로 중로, 동측으로 소로에 접합니다.
- 토지계획. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차는 21,609,000원 + 인수 84,179,962원 = 105,788,962원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 전세권 원본 확인. 을구 4번 전세권 105,000,000원이 말소기준 이전 권리이며 매수인에게 대항할 수 있다고 명시돼 있으므로 전세권 설정계약·말소 조건을 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 서미라의 임대차계약일은 2022.09.12, 점유개시는 2022.09.27, 전입·확정일자는 2024.07.24입니다. 실제 보증금 지급과 점유관계를 대조해야 합니다.
- 중복 권리의 실체 확인. 동일한 서미라의 105,000,000원이 전세권·임차권·신청채권자 지위로 반복 등장하므로 실제 채권관계와 배당·인수 범위를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 5회·6회 유찰 시 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 90,545,974원·95,002,182원으로 증가합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·배당요구·등기부 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “21,609,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 오히려 21,609,000원입니다. 감정가 90,000,000원에서 네 차례 유찰돼 크게 싸진 것처럼 보이지만, 서미라의 대항력 있는 보증금이 배당으로 전액 소진되지 않으면서 현재 회차 기준 84,179,962원의 인수가 따라옵니다. 결과적으로 실질취득은 105,788,962원입니다.
게다가 말소기준보다 앞선 을구 4번 전세권도 매수인에게 대항할 수 있다고 명시돼 있습니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 증가하는 구조이므로, “4회 유찰·감정가 24%”를 가격 메리트로 읽어서는 안 됩니다. 실거래 시세 근거 없이 싸다고 평가할 수도 없습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 전세권·임차권의 인수 범위와 실질취득금액을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
