대전지방법원 2025타경502910. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 20층 2039호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 한해란으로 2021년 소유권을 넘겨받았고 등기부상 거래가액은 95,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인의 선순위 대항력입니다. 과거 신한은행 근저당 28,800,000원은 2019년에 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.08.22 세종세무서 압류입니다.
임차인 오영희는 2022.07.29 전입·점유했고 확정일자는 2022.07.25입니다. 말소기준인 2024.08.22 압류보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 최저가 65,800,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 64,215,600원이 임차보증금에 배당되고 30,784,400원이 부족합니다. 통상 구조라면 이 미배당액이 매수인 인수 문제가 되지만, 이 사건은 매각조건이 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층 2039호 · 도로명 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지상 20층 건물의 20층 2039호 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 65,800,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,099,692원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘매각조건’이 핵심
과거 2014년 신한은행 근저당은 2019.04.15 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 기준권리는 2024.08.22 압류입니다. 임차인 오영희의 전입·점유는 2022.07.29로 기준권리보다 빠르고, 확정일자도 2022.07.25이므로 데이터상 대항력 및 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 오영희 실제 임차인 1명 | 주택 전부 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 2022.07.29 / 2022.07.25 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
② 가격·실질취득 — 최저가만 보면 안 되는 이유
현재 최저매각가는 65,800,000원으로 감정가 94,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가보다 28,200,000원 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당액이 존재하기 때문입니다.
현재 회차 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 30,784,400원입니다. 매각조건이 없었다면 이 금액이 매수인 인수위험으로 남는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있으므로, 그 조건을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원, 실질취득 기준금액은 현재 최저가인 65,800,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수액 | 매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 65,800,000원 | 30,784,400원 | 대항력 포기·임차권등기 말소 조건 → 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 52,640,000원 | 43,707,520원 | 동일 조건 적용 시 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 42,112,000원 | 54,046,016원 | 동일 조건 적용 시 실질 0원* |
* 표의 ‘배당표상 인수액’은 일반적인 대항력 인수 구조에서 계산된 금액입니다. 본 사건은 명세서의 대항력 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,584,400원 |
| 1. 임차인 오영희 보증금(우선변제) | 95,000,000원 | 64,215,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,099,692원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,584,400원을 제외한 64,215,600원이 임차보증금에 배당되고, 임차보증금 부족분은 30,784,400원입니다. 신청채권자 청구액 99,099,692원은 배당표상 0원으로 미배당됩니다. 다만 임차권 승계 관계이므로 보증금을 별개의 채권처럼 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 2014.09.04 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 20층 2039호입니다.
- 입지. 세종도서관 남서측 인근으로 상업·업무용 빌딩, 관공서, 공원, 근린생활시설이 밀집한 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 남측·서측 이면도로에서 지하주차장으로 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 대로2류·대로3류·중로1류·중로3류에 접합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 다른 수요·대출·임대 구조를 가지며, 이 사건은 이미 5회 유찰된 만큼 실제 매수층과 재매각 가능 가격을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기·미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 임차보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 오영희 1명이며, 주택도시보증공사는 명세서상 임차권 승계인입니다. 보증금 95,000,000원을 두 번 더해 위험액을 산정하지 마세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 65,800,000원이지만 5회 유찰 자체가 시세 할인 증거는 아닙니다. 같은 건물·유사 오피스텔의 실제 거래 가능 가격을 입찰 직전 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재검증하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 별도로 확인하세요.
- 등기 최신본 확인. 등기부 발행일 이후 권리변동 여부와 매각기일 직전의 등기·명세서 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
이 사건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금 95,000,000원이 최저가 65,800,000원보다 커서 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 임차인에게 64,215,600원만 배당돼 30,784,400원이 부족합니다. 하지만 명세서에는 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명확히 적혀 있습니다. 이 조건을 적용하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 사건에서 권리분석의 초점은 “30,784,400원을 떠안느냐”가 아니라 그 포기·말소 조건이 최종 매각조건으로 그대로 유지되는지를 확인하는 데 있습니다. 권리조건이 확인된 뒤에는 5회 유찰된 오피스텔이라는 사실을 별도로 놓고 65,800,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지를 검증해야 합니다. 권리의 큰 함정은 조건부로 해소됐지만, 가격과 환금성 판단까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
