대전지방법원 2025타경502910. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 20층 2039호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 현재 소유자는 한해란이며 2021.08.31 소유권을 취득했고 거래가액은 95,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 오영희의 주택임차권입니다. 오영희는 2022.07.25 확정일자를 받고 2022.07.29 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 95,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.08.22 세종세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가 94,000,000원 기준 배당계산상 집행비용 2,092,000원을 공제한 뒤 임차인에게 91,908,000원이 배당돼 3,092,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층 2039호 · 갈매로 364 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지상 20층 건물의 20층 2039호 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,099,692원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2014.09.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건으로 실질 인수 해소
2014.11.28 설정된 신한은행 근저당권 28,800,000원은 2019.04.15 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2024.08.22 압류이고, 2024.08.27 등기된 오영희의 주택임차권과 2025.07.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기일 자체보다 중요한 것은 2022.07.29 전입·점유가 말소기준보다 빠르다는 점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계기관
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영희 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.29 / 2022.07.25 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 · 대항력 포기·임차권등기 말소 조건 |
실제 임차인은 오영희 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 오영희 주택임차권의 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 오영희는 배당요구를 했고, 전입·확정일자 모두 말소기준보다 빠릅니다.
③ 배당과 실질취득 — 숫자만 보면 3,092,000원, 조건 반영 시 0원*
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 임차인 오영희 보증금 | 95,000,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,099,692원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 94,000,000원 가정. 배당계산상 임차보증금 미배당액은 3,092,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 HUG 대항력 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 포기 조건 확인이 먼저
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 94,000,000원 | 3,092,000원 | 99,099,692원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 75,200,000원 | 21,553,600원 | 99,099,692원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 60,160,000원 | 36,322,880원 | 99,099,692원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커집니다. 이 데이터의 회차 계산도 현재 3,092,000원, 5회 유찰 시 21,553,600원, 6회 유찰 시 36,322,880원으로 증가합니다. 그러나 본건은 HUG의 대항력 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 이 금액을 그대로 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종도서관 남서측 인근으로 상업업무용빌딩, 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 20층 건물의 20층 2039호입니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지이고 업무시설 건부지로 이용 중이며, 남측·서측 이면도로에서 지하주차장 진출입이 가능합니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 대로2류·대로3류·중로1류·중로3류와 접합니다.
- 공시지가. 3,785,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 실질 인수 0원* 판단의 전제이므로 매각물건명세서에서 HUG의 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 선순위성 확인. 오영희의 전입 2022.07.29는 말소기준 압류 2024.08.22보다 빠르므로, 포기 조건이 없다면 대항력 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- HUG는 별도 임차인이 아님. 실제 임차인은 오영희 1명이고 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 95,000,000원을 중복 계산하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 시세 자료가 없어 감정가·최저가 94,000,000원의 시장 할인 여부를 확인할 수 없습니다.
- 다회유찰. 현재 회차가 4회 유찰 상태인 만큼 권리 정리와 별개로 환금성·수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 줄은 매각조건
이 사건만 숫자로 보면 보증금 95,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가 94,000,000원에서 3,092,000원이 미배당되므로 매수인 인수가 발생하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 미배당 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 결론이 달라집니다. 이 조건을 그대로 반영하면 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 94,000,000원입니다.
다만 권리가 정리된다고 가격이 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 본건은 4회 유찰된 오피스텔이고 비교 가능한 실거래 자료가 없어 94,000,000원이 시장가 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리조건은 확인 후 통과 가능, 가격 판단은 별도 검증 필요입니다.
* 배당계산 자체에서는 현재 회차 미배당 보증금 3,092,000원이 산출되지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 대항력 포기·임차권등기 말소 조건을 적용해 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
