대전지방법원 2025타경502914. 세종특별자치시 나성동 세진이너스빌 주1동 7층 709호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 한해란은 2022.07.15. 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 130,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2022.08.03. 전입한 최환석과 2024.03.05. 세종세무서 압류의 선후관계입니다.
최환석은 임대차계약일 2022.07.20., 확정일자 2022.07.20., 전입·점유개시 2022.08.03.으로, 말소기준권리인 2024.03.05. 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 130,000,000원 중 배당으로 충족되지 않는 금액이 낙찰자에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 120,000,000원 가정의 배당 계산상 미배당액은 12,480,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 713 세진이너스빌 주1동 7층 709호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 한해란 (2022.07.15. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,168,483원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상8층 · 사용승인 2013.10.15. |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 해소
말소기준은 2024.03.05. 세종세무서 압류입니다. 최환석의 전입·점유는 2022.08.03.으로 그보다 빠르기 때문에 본래 대항력 있는 임차인입니다. 2024.08.07. 임차권등기 역시 보증금 130,000,000원, 전유부분 전부를 범위로 등기되어 있습니다. 이후 2025.07.10. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
다만 2026.08.07. 제출된 확약에 따라 최환석의 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 배당 계산만 보면 12,480,000원의 미배당이 남지만, 그 금액을 매수인이 실제 떠안는 것으로 평가하지 않습니다. 확약은 최환석의 임차권에 한해 적용되는 효과이며, 다른 임차인에 대한 별도 확약으로 확대해석할 수는 없습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명이며 주택도시보증공사는 그 임차보증금의 승계인으로, 별도 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최환석 대항력 有 우선변제 승계 | 전유부분 건물의 전부 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 전입 2022.08.03 확정 2022.07.20 | 말소기준보다 선순위. 다만 주택도시보증공사의 2026.08.07. 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 → 실질 인수 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 120,000,000원이나 현재 최저가 120,000,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 오히려 가격 판단에서 눈에 띄는 사실은 7회 유찰 이력입니다. 데이터상 현재 회차 최저가는 다시 감정가의 100%인 120,000,000원으로 제시되어 있으므로, 낮은 회차 가격만 보고 가격 메리트를 주장해서는 안 됩니다.
확약 반영 후 실질취득액은 120,000,000원입니다. 확약 전 룰상 계산이라면 최저가 120,000,000원 + 미배당 12,480,000원으로 부담이 늘어나는 구조였지만, 이 사건에서는 해당 인수가 실질적으로 제거됩니다. 그렇다고 곧바로 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교가 없고 7회 유찰 이력이 있으므로 권리 리스크 해소와 가격 매력은 별개의 문제로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 최환석 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,168,483원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 12,480,000원입니다. 그러나 2026.08.07. 확약으로 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 배당표의 주택도시보증공사 청구액은 신청채권자 청구금액 136,168,483원 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 국세청 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·업무시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용중입니다. 사건 용도는 근린시설이므로 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층/지상8층 건물, 사용승인 2013.10.15. 기본 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 중심상업지역의 평탄한 정방형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남서측 약 15m, 북동측 약 42m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공시지가. 4,911,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.08.07. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 실제 입찰 전 해당 확약의 제출 주체와 적용 임차권을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 보증금 전액 미변제에도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 매각 후 집행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 감정가 120,000,000원을 시세로 간주하지 말고, 동일 건물·동일 용도 오피스텔의 현재 거래 가능 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 유찰 횟수 자체가 시장의 낮은 선호 또는 가격·물건 특성에 대한 부담 신호일 수 있으므로 현장 상태와 거래성 점검이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 현황상 오피스텔 이용입니다. 이용·임대·환금성 판단에서 용도와 현황의 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 반전은 해결됐지만, 가격까지 해결된 것은 아니다”
이 사건은 얼핏 보면 보증금 130,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 최저가가 120,000,000원이어서, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 12,480,000원의 미배당을 만듭니다.
하지만 2026.08.07. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 확약을 제출하면서 핵심 권리위험은 바뀌었습니다. 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 120,000,000원입니다.
그럼에도 등급을 높게 보기 어려운 이유는 가격입니다. 비교 실거래가가 전혀 없고, 7회 유찰이라는 이력이 있으며, 사건상 근린시설·현황상 오피스텔로 일반 아파트보다 환금성 판단이 까다롭습니다. 권리 위험은 확약으로 해소됐지만 가격 메리트는 입증되지 않았다. 이 사건의 승부처는 확약의 법적 효력 재확인과 120,000,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 검증하는 데 있습니다.
