대전지방법원 2025타경502930. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 제20층 제2013호 오피스텔입니다. 소유자 한해란이 2021년 10월 28일 거래가 96,000,000원에 취득한 물건으로, 현재 채권자 조창현의 신청에 따라 강제경매가 진행 중입니다. 감정가는 90,000,000원이며, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 21,609,000원입니다.

겉으로 드러나는 할인율보다 중요한 것은 등기부와 매각물건명세서에 기재된 임차권입니다. 조창현은 2021년 1월 8일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2025년 2월 10일 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024년 8월 22일 압류보다 임차인의 대항요건이 먼저 갖추어졌습니다. 따라서 임차권등기가 매각 절차에서 말소되더라도, 배당으로 변제되지 않은 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 성립한 임차권

등기상 말소기준권리는 2024년 8월 22일 갑구 7번 압류입니다. 이후 등기된 임차권과 경매개시결정은 매각 절차에서 말소 대상이지만, 임차인의 전입·점유 및 확정일자는 압류보다 앞섭니다. 여기서는 임차권등기의 말소 여부와 임차보증금의 인수 여부를 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실질취득을 결정하는 보증금 9,000만원

임차인 조창현은 경매 신청채권자와 동일인입니다. 따라서 신청채권 90,000,000원과 임차보증금 90,000,000원을 별개 채권으로 단순 합산하거나, 같은 사람을 임차인 2명으로 계산해서는 안 됩니다. 임차인에게 배당되는 금액도 신청채권자라는 이유로 중복 배당되지 않습니다.

③ 회차별 취득비용 — 유찰의 착시

매각가가 보증금보다 낮은 상황에서는 매각대금이 줄어드는 만큼 미배당 보증금의 인수 부담이 증가합니다. 아래는 각 회차에 따른 예상 매수인 인수액입니다.

실질취득 부담 = 해당 회차 낙찰대금 + 예상 미배당 보증금. 집행비용은 회차별 추정치이며 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

4회 유찰에서 6회 유찰까지 최저매각가는 크게 내려가지만, 예상 실질취득 부담은 여전히 9,000만원대입니다. 즉 이 물건은 추가 유찰에 따른 낙찰가 할인 효과가 임차보증금 인수액 증가로 대부분 상쇄되는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,609,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 임차인과 신청채권자는 동일인으로, 같은 보증금 채권을 이중 합산하지 않습니다. 마지막 행의 매수인 인수액은 매각대금 배분 항목이 아닌 별도 승계 부담입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 어진동 세종도서관 남서측 인근입니다. 주변에는 상가·관공서·근린생활시설·공원 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 편익시설과 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층~지상 20층 중 제20층 제2013호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차시설을 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 동서남북 4방향의 포장도로를 이용합니다. 토지면적은 6,879㎡이며 중심상업지역에 해당합니다.
• 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부를 직접 육안 확인하지 못했습니다. 내부 상태와 실제 사용현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 공부상 업무시설인 오피스텔로, 주거용 아파트와 동일한 가격 기준을 적용해서는 안 됩니다. 4회 유찰 이력과 선순위 보증금 승계 구조를 고려해 개별 호실의 매매·임대 수요 및 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 검토. 현재 최저가 21,609,000원뿐 아니라 예상 인수액 69,179,962원을 합산해 판단해야 합니다. 현재 회차의 예상 실질취득 부담은 90,788,962원입니다.
• 임차보증금 인수조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 1번 임차권의 미배당 인수조건을 원본으로 확인하고, 실제 배당액 및 보증금 잔액을 대조해야 합니다.
• 동일인 채권 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 조창현입니다. 신청채권과 임차보증금을 이중 계산하지 않도록 집행권원·임대차계약서·배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하며 감정평가 당시 내부는 직접 확인되지 않았습니다. 실제 점유자·점유 상태·보증금 반환 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 5회 유찰 시 인수액 75,545,974원, 6회 유찰 시 인수액 80,002,182원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 그대로 연결되지 않습니다.
• 시세 원본 확인. 동일 건물의 최근 오피스텔 매매 실거래와 유사 면적·층수의 매물가격을 확인해야 합니다. 감정가만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
• 체납 및 비용 확인. 세종세무서장의 압류 관련 조세채권, 실제 배당순위, 체납 관리비와 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “2,160만원짜리 오피스텔이 아니라, 약 9,000만원이 들어가는 물건”

이번 사건의 핵심은 4회 유찰이나 감정가 대비 24.01%라는 숫자가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금 90,000,000원입니다. 현재 회차에서 낙찰대금과 예상 인수액을 합산하면 실질취득 부담은 90,788,962원이며, 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 미배당분이 늘어나 전체 부담은 약 9,000만원 수준에 머뭅니다.

매각물건명세서에는 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 겉으로 보이는 낙찰 최저가의 할인율은 실제 투자 할인율이 아닙니다. 실질취득액이 감정가 수준이고, 4회 유찰이 진행되었으며, 최근 거래가격과 내부 상태를 추가로 확인해야 하는 오피스텔입니다. 입찰 여부와 응찰가격은 예상 보증금 승계액을 반영한 전체 취득비용을 기준으로 검토해야 합니다.