대전지방법원 2025타경502930. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 20층 2013호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 떨어졌다는 사실이 아니라, 그 하락분만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수가 커진다는 점입니다. 소유자 한해란은 2021.09.02 매매를 원인으로 2021.10.28 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 96,000,000원입니다.
말소기준은 2024.08.22 세종세무서장이 한 압류입니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 조창현은 그보다 훨씬 앞선 2021.01.08 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있습니다. 2025.02.10 주택임차권등기까지 마쳤고, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수”하는 권리로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502930 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 20층 2013호 · 도로명 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 지하4층~지상20층 중 20층 2013호 |
| 소유자 | 한해란 (2021.09.02 매매, 2021.10.28 소유권이전 · 거래가액 96,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 30,870,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조창현 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 부족분은 남는다
등기 순서만 보면 2024.08.22 압류가 말소기준이므로 그 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차권등기의 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 조창현의 전입·점유·확정일자는 2021.01.08로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체의 소멸과 별개로, 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않는 한 부족분은 매수인에게 넘어옵니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조창현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.01.08 확정 2021.01.08 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
조창현은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 배당요구도 2025.02.10 접수되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 같은 조창현이 2025.07.14 강제경매 신청채권자로 등기되어 있고 청구금액도 90,000,000원입니다. 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로, 이를 별개의 임차인이나 별개의 90,000,000원 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 9천만원대로 고정
이 사건에서 최저가 하락은 곧 매수인 부담 감소를 뜻하지 않습니다. 현재 회차 최저가는 30,870,000원이지만 임차인에게 돌아가는 예상배당은 29,914,340원에 그쳐 보증금 부족분 60,085,660원이 인수됩니다. 그 결과 실질취득은 90,955,660원입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 30,870,000원 | 29,914,340원 | 60,085,660원 | 90,955,660원 |
| 4회 유찰 시 | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 69,179,962원 | 90,788,962원 |
| 5회 유찰 시 | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 75,545,974원 | 90,672,273원 |
4회, 5회 유찰을 가정해도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 69,179,962원, 75,545,974원으로 커져 실질취득은 각각 90,788,962원, 90,672,273원입니다. 즉 낙찰가만 내려가고 총 부담은 보증금 90,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않는 구조입니다. 실거래 비교 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없으며, 최저가 30,870,000원만 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 955,660원 |
| 1. 임차인 조창현 보증금(우선변제) | 90,000,000원 | 29,914,340원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조창현 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 우선변제에 소진됩니다. 임차보증금 미배당분 60,085,660원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재된 20층 2013호입니다. 철근콘크리트구조, 지하4층~지상20층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 입지. 세종특별자치시 어진동 세종도서관 남서측 인근으로, 주변은 상가·관공서· 근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 편익시설과 시내버스정류장 접근성 등 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 대체로 사다리형의 평탄한 토지입니다. 동서남북 4방향 포장도로를 이용하고, 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 관계인 부재로 내부를 직접 육안 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현 회차 기준 30,870,000원이 아니라 인수액을 더한 90,955,660원을 자금 판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 각각 69,179,962원·75,545,974원으로 커지므로 낙찰가 하락만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 2021.01.08 전입·확정·점유, 2025.02.10 임차권등기와 배당요구, 임대차계약서 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성 확인. 조창현이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 표시되므로 집행권원과 보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수 확인. 말소기준 자체가 세종세무서장의 압류입니다. 실제 당해세와 배당순위가 예상배당 및 인수액에 영향을 줄 수 있으므로 매각 전 최신 교부청구·배당자료를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 때 내부를 직접 확인하지 못했으므로 점유·시설 상태와 추가 수선비 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “보증금 9천만원”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 숫자 하나만 잘못 보면 판단이 완전히 달라집니다. 최저가는 30,870,000원까지 떨어졌지만 대항력 임차인 조창현의 보증금은 90,000,000원이고, 현 회차에서 29,914,340원만 배당될 것으로 계산돼 60,085,660원이 매수인에게 넘어옵니다. 결국 실질취득은 90,955,660원입니다.
더 유찰돼도 구조는 같습니다. 4회 유찰 시 실질취득 90,788,962원, 5회 유찰 시 90,672,273원으로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 34%짜리 오피스텔”로 보는 것은 잘못된 접근입니다. 실거래 근거 없이 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 이 사건의 결론은 표면가격은 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 때문에 실질가격은 낮지 않다입니다.
