대전지방법원 2025타경502964. 세종특별자치시 도담동 세종한신휴시티 4층 435호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 106,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,730,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부 가격처럼 보이지만, 이 사건의 가격 구조는 낙찰가보다 대항력 임차보증금이 지배합니다.
을구 3번에는 임차권자 유경석의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임차보증금은 91,000,000원, 주민등록일자는 2019.12.30, 점유개시일자는 2019.12.02, 확정일자는 2023.04.20입니다. 말소기준으로 선언된 2024.08.22 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차권이므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 4층 435호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상8층 중 제4층 제435호 · 사용승인 2014.05.09 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.03.02 매매 · 거래가액 94,500,000원 · 2021.06.07 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 8,730,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 96,168,476원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소되지 않는 임차권
2014년 신한은행 근저당권은 이미 2014.08.05 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.08.22 세종세무서 압류이고, 그보다 앞선 2024.05.21 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다. 반면 2025.07.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제권 모두 있는 인수형
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유경석 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 91,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
유경석은 주민등록일자 2019.12.30, 점유개시일자 2019.12.02, 확정일자 2023.04.20이고 배당요구도 확인됩니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 다만 최저매각가가 보증금보다 크게 낮아 배당만으로 보증금을 회수할 수 없으므로 부족액이 매수인에게 이어집니다.
동일한 91,000,000원 보증금과 2019.12.30 전입일이 별도 기재된 기록이 있으나, 배당표와 인수 계산에서는 등기부상 유경석 임차권 보증금 91,000,000원을 한 번만 반영합니다.
③ 873만원의 착시 — 실질취득은 약 9,100만원대
현재 회차에서 매수인이 법원에 내는 낙찰대금은 8,730,000원입니다. 그러나 예상배당에서 임차인 유경석에게 돌아가는 금액은 집행비용 557,140원을 제외한 8,172,860원뿐입니다. 따라서 보증금 91,000,000원 중 82,827,140원이 남고, 이 금액을 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 8,730,000원 | 82,827,140원 | 91,557,140원 |
| 8회 유찰 시 | 6,111,000원 | 85,398,998원 | 91,509,998원 |
| 9회 유찰 시 | 4,277,700원 | 87,199,299원 | 91,476,999원 |
따라서 이 사건은 최저가 8,730,000원을 감정가 106,000,000원과 단순 비교해 ‘92% 이상 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 입찰 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 약 91,557,140원입니다. 실거래 시세 비교는 생략하고, 가격 메리트 여부도 이 실질취득액을 중심으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 557,140원 |
| 1. 임차인 유경석 보증금 | 91,000,000원 | 8,172,860원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 96,168,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차보증금 일부 배당에 소진됩니다. 임차보증금 부족분 82,827,140원은 매수인 인수로 남고, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 96,168,476원은 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 실제 감정평가 이용상태는 ‘오피스텔(주거용)’입니다.
- 입지. 세종특별자치시 도담동 늘봄초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 40미터 내외, 서측 약 15미터 내외 도로를 통해 접근 가능합니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 속하며 공시지가는 4,304,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상8층 건물의 4층이며 사용승인일은 2014.05.09입니다.
- 환금성. 이미 7회 유찰된 이력이 있으므로 실제 응찰수요와 매각 가능성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 8,730,000원이 아니라 현재 실질취득 91,557,140원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 유경석 보증금 91,000,000원 중 예상 미배당액 82,827,140원이 매수인에게 인수됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회·9회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 실질취득은 각각 91,509,998원·91,476,999원으로 거의 변하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)이므로 이용·대출·환금성 판단에서 이 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당이 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “873만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 106,000,000원이 7회 유찰돼 최저가가 8,730,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차권의 보증금은 91,000,000원입니다. 현재 예상배당 후 남는 82,827,140원을 매수인이 인수하므로, 실제 부담은 91,557,140원입니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 6,111,000원, 4,277,700원으로 내려갈수록 인수액은 85,398,998원, 87,199,299원으로 오히려 커집니다. 즉 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수액이 채워 실질취득이 약 9,100만원대로 고정됩니다. 7회 유찰이라는 숫자와 873만원이라는 최저가에 끌리기보다, 대항력 임차권을 포함한 전체 취득부담을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
