대전지방법원 2025타경503272. 대전 중구 선화동 ‘선화상가’ 5층 4호로, 감정평가상 아파트 등으로 이용 중인 전용 72.08㎡ 물건입니다. 감정가 99,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 16,639,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 임차권등기가 있습니다.
임차인 박정기는 2015년 5월 4일 전입과 확정일자를 갖추었고, 2018년 9월 3일 보증금 32,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2019년 7월 11일 김진현의 가압류보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 인정되며, 배당에서 돌려받지 못한 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 선화동 114-2 선화상가 5층 4호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 중구 동서대로1456번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.08㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 동아자산관리유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 16,639,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정기 / 34,882,637원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
말소기준은 2019년 7월 11일 김진현의 가압류입니다. 그보다 뒤에 설정된 유화실 가압류, 이리스투자자산유한회사 가등기, 국 압류, 강제경매개시결정, 유성구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2018년 9월 3일 등기된 박정기의 임차권은 말소기준보다 앞서 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정기 | 건물의 전부(5층 4호) | 32,000,000원 | 2015.05.04 / 2015.05.04 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
임차권등기 범위는 건물 전부이고 임대차계약일은 2015년 4월 16일, 점유개시일은 2015년 5월 2일입니다. 전입과 확정일자를 모두 갖춘 뒤 임차권등기와 배당요구를 했으므로, 배당받지 못한 보증금 잔액에 대해 매수인 인수 위험이 명확합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,639,000원 | 16,060,502원 | 32,699,502원 |
| 6회 유찰 시 | 11,647,300원 | 20,962,351원 | 32,609,651원 |
| 7회 유찰 시 | 8,153,109원 | 24,393,647원 | 32,546,756원 |
낙찰가가 16,639,000원에서 8,153,109원까지 내려가도 권리상 실질취득은 32,699,502원에서 32,546,756원 수준으로만 변합니다. 저가 낙찰분만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나기 때문입니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
전용 72.08㎡ 거래자료는 2건입니다. 2021년 10월 50,000,000원, 2022년 11월 110,000,000원으로 평균은 80,000,000원입니다. 최신 거래는 110,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 차이는 120.0%로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 72.08㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.10 | 72.08㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 평균 | 72.08㎡ | 2건 | 80,000,000원 |
현재 최저가 16,639,000원만 최신 거래 110,000,000원과 비교하면 15.1%이지만, 이 물건의 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 32,699,502원입니다. 실질취득도 거래자료보다 낮은 수준이지만, 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2022년 11월이므로 현재 처분가치를 확정하는 시세로 사용하기에는 제한이 큽니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 16,639,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 699,502원 |
| 1. 임차인 박정기 보증금 | 32,000,000원 | 15,939,498원 |
| 2. 가압류 · 김진현 | 35,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 유화실 | 14,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박정기 | 34,882,637원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차보증금 32,000,000원 중 15,939,498원만 배당되고 16,060,502원이 미배당됩니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 건물·공부상 확인사항
- 호수 표기. 등기사항전부증명서상 호명칭은 제4호이고 집합건축물대장상 호명칭은 제504호로 서로 다릅니다.
- 면적 표기. 등기사항전부증명서상 전유부분 보이라실 2.03㎡는 집합건축물대장상 공유부분으로 확인됩니다.
- 가등기. 2024년 6월 3일 이리스투자자산유한회사 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하나, 가등기 종류와 원인은 원본 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 현장조사 당시 폐문·부재로 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전중앙중학교·대전중앙고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·상가 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 폭 약 6m 포장도로, 남서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 1,343,000원/㎡입니다.
- 규모. 48세대, 1983년 6월 2일 준공으로 거래 표본과 경매 매각 사례가 제한적입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 기준은 16,639,000원이 아니라 인수액을 포함한 32,699,502원입니다.
- 임차보증금 원본 검증. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자 자료와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 박정기로 기재된 경위와 신청채권 34,882,637원의 발생 원인을 대조해야 합니다.
- 호수 특정. 제4호와 제504호 표기 차이가 실제 목적물 특정과 인도·등기 절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 당해세, 체납 관리비, 취득세와 명도·수리비는 실질취득 32,699,502원에 포함되지 않습니다.
- 환금성 조사. 2022년 11월 이후의 호가, 실제 매물, 공실 여부와 동일 건물 거래 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “1,664만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 5회 유찰된 최저가가 아니라 선순위 임차권입니다. 현재 회차에서 매수인이 법원에 납부하는 금액은 16,639,000원이지만, 임차보증금 미배당액 16,060,502원을 인수하므로 권리상 실질취득은 32,699,502원입니다. 추가 유찰이 되어도 인수액이 늘어나 실질취득은 32,000,000원대에서 크게 달라지지 않습니다.
실질취득은 제공된 실거래보다 낮지만 거래 표본이 2건이고 최신 거래가 2022년 11월이라는 점, 5회 유찰과 매각률 0.0%, 1983년 준공, 임차권자와 신청채권자의 동일 이름, 호수 표기 차이를 함께 봐야 합니다. 결론은 가격은 수치상 낮지만 권리와 환금성 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.
