대전지방법원 2025타경503287. 유성구 봉명동 힐링타운 4층 406호로, 등기상 용도는 아파트이고 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 1개호입니다. 전용면적은 30.2328㎡이며, 감정가 100,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 16,807,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 이슬아는 2023.02.23. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 김용주의 가압류는 2024.02.14. 접수됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되며, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 힐링타운 제4층 제406호 [도로명] 대전광역시 유성구 온천북로33번길 21-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 1개호 · 전용 30.2328㎡ · 지상 9층 중 4층 |
| 소유자 | 송규복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 16,807,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이슬아 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
2014년 서대전농업협동조합 근저당권은 2015.11.12. 이미 말소됐고, 2014년 윤여범 가압류와 2023년 주택도시보증공사 가압류, 2021년 한국토지주택공사 임차권도 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.14. 김용주 가압류 78,000,000원입니다.
말소기준 이후의 국세 압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이슬아의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로, 2025.02.28. 임차권등기가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 매수인 인수 위험은 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이슬아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.23. | 2023.01.09. | 90,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
이슬아는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 현저히 작아 전액 변제는 불가능합니다. 현재 회차 배당 예상액은 16,104,474원이며, 미배당 잔액 73,895,526원은 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
힐링타운 전용 30.23㎡의 확인된 거래는 4건이며, 거래가는 70,000,000원부터 85,000,000원까지입니다. 평균은 79,375,000원, 제공된 최신 거래는 2024.03.의 82,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 30.23㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2024.02 | 30.23㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2023.11 | 30.23㎡ | 6 | 80,500,000원 |
| 2023.10 | 30.23㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 79,375,000원 |
최저가 16,807,000원만 보면 최근 거래 평균의 21.2%에 불과하지만, 이 수치는 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 현재 회차 실질취득 90,702,526원은 평균보다 11,327,526원 높고, 평균의 114.3%입니다. 제공된 최신 거래 82,000,000원보다도 8,702,526원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 1. 임차인 이슬아 보증금 | 90,000,000원 | 16,104,474원 |
| 2. 가압류 · 김용주 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이슬아 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당되지만, 이슬아의 보증금 중 73,895,526원이 남습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 배당액이 줄어들면 매수인의 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수가 늘어 총액은 고정
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,807,000원 | 73,895,526원 | 90,702,526원 |
| 6회 유찰 시 | 11,764,900원 | 78,846,868원 | 90,611,768원 |
| 7회 유찰 시 | 8,235,429원 | 82,312,809원 | 90,548,238원 |
7회 유찰돼 최저가가 8,235,429원까지 내려가도 실질취득은 90,548,238원입니다. 현재 회차와의 차이는 154,288원에 불과합니다. 이 물건은 유찰 횟수가 늘어난다고 실질 매입가격이 의미 있게 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상 9층 건물 중 4층 406호로, 도시형생활주택 1개호로 이용 중입니다.
- 주위환경. 계룡스파텔 북서측 인근이며 상업시설·업무시설·도시형생활주택·오피스텔·아파트가 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고, 인근에 버스정류장과 대전도시철도 1호선 유성온천역이 있습니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 정방형 평지로, 남측 소로와 북측 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 2,569,000원/㎡입니다.
- 규모. 힐링타운은 56세대이고 사용승인일은 2014.01.16.입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 부재로 내부구조와 실제 이용상태는 집합건축물대장 도면과 탐문조사 등을 기준으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 낙찰가와 인수액을 합한 현재 총부담 90,702,526원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 임차권등기명령 기록과 배당요구 서류를 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일한 이슬아로 기재된 경위를 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금·점유 범위가 확인되지 않아 현황조사서와 전입세대열람 원본 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 점검. 당해세와 최우선변제 등으로 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 증가할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 부재로 내부 확인이 제한됐으므로 점유·시설·수선 상태를 별도로 점검하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 17%”에 속으면 안 된다
최저매각가 16,807,000원은 감정가의 16.81%이고 제공된 최근 거래 평균의 21.2%에 불과합니다. 그러나 이슬아의 대항력 있는 임차보증금 잔액을 더하면 실질취득은 90,702,526원입니다. 이는 최근 거래 평균 79,375,000원뿐 아니라 최고 거래가 85,000,000원보다도 높습니다.
6회·7회로 더 유찰돼도 실질취득은 약 9,055만~9,061만원으로 거의 변하지 않습니다. 여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 추가 점유자까지 있어 권리 확인 난도도 낮지 않습니다. 결론은 명확합니다. 낙찰가는 싸지만 취득은 비싸고, 유찰을 기다려도 총부담은 거의 줄지 않습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 보증금 인수 구조를 먼저 봐야 합니다.
