대전지방법원 2025타경503471. 대전 유성구 구암동 우성햇살아파트 8층 809호입니다. 감정가는 2억 3,200만원이지만 다섯 차례 유찰되면서 최저매각가격은 3,899만 2,000원까지 떨어졌습니다. 표면적으로는 감정가 대비 약 16.8%에 불과한 가격입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 등기부 을구 1번에 전세권자 김칠호 씨의 전세금 2억 5,000만원짜리 전세권이 설정되어 있고, 매각물건명세서에는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 현재 매각가에서 전세권자에게 배당되는 금액을 제외한 잔액이 매수인 인수 위험으로 남습니다.

현재 회차 기준 전세권 배당액은 37,890,144원, 미배당 잔액은 212,109,856원입니다. 따라서 낙찰가 38,992,000원에 미배당 잔액을 더한 실질취득 추산액은 251,101,856원입니다. 낙찰가가 내려가면 전세권 미배당액이 그만큼 증가하므로, 실질취득액은 전세금 2억 5,000만원 부근에 묶이는 구조입니다.

더욱이 현황조사와 매각물건명세서에는 전입일이 2025.04.02인 윤시연 씨가 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없으며, 이 점유관계가 전세권자 김칠호 씨의 권리와 어떤 관계인지도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권 인수, 별도 점유자 위험

전세권 인수 구조

전세권 설정일은 강제경매개시결정일인 2025.10.14보다 앞섭니다. 권리 내역에도 전세권은 말소기준권리 이전의 권리로서 매수인에게 인수된다고 표시되어 있습니다. 반면 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

점유 임차인 — 실제 임차인 1명

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 점유 임차인은 윤시연 씨 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 볼 근거는 없습니다. 다만 등기된 전세권자 김칠호 씨와 점유자 윤시연 씨는 이름이 다르므로, 동일한 임대차관계인지 별개의 임대차인지 확인해야 합니다.

윤시연 씨의 전입일은 2025.04.02로 강제경매개시결정일보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권을 확정해서는 안 됩니다. 보증금이 있는 임대차이고 대항요건이 유지되는 경우라면 매수인에게 추가 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

한편 매각물건명세서에는 법정지상권 해당사항이 없다고 기재되어 있습니다. 확인되는 핵심 권리 위험은 전세권 인수와 점유 임차인의 미확정 보증금입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

우성햇살아파트의 동일 면적대인 전용 84.61~84.97㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 거래 추세를 우선해서 봐야 합니다.

최신 거래는 2026.09의 235,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 235,285,714원입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 3.7% 상승으로 집계됩니다. 즉, 최근 시세는 하락 추세가 아니라 완만한 상승 흐름입니다.

그렇다면 현재 최저가 38,992,000원은 시세 대비 얼마나 저렴할까요? 표면적으로는 최근 12개월 평균의 약 16.6% 수준입니다. 그러나 이 비교는 선순위 전세권 인수액을 제외한 낙찰가만 비교한 숫자이므로 실제 매수비용 판단에는 사용할 수 없습니다.

유찰 회차별 최저매각가 시나리오

회차별 가격은 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 선순위 전세권의 미배당 잔액이 커지므로, 위 최저가를 실질적인 취득원가로 간주해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 38,992,000원 가정)

총 채권액 300,000,000원 중 현재 회차에서 예상되는 채권자 배당은 37,890,144원입니다. 전체 미배당액은 262,109,856원이지만, 미배당액 전체가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

전세권 미배당액 212,109,856원은 명세서상 매수인 인수권리와 연결되는 금액입니다. 반면 강제경매개시결정에 따른 신청채권자의 청구액 50,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으므로, 미배당되더라도 그 금액을 매수인의 전세권 인수액에 더하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 구암동 소재 우성햇살아파트로, 유성고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다가구주택·주상복합건물 등이 혼재하는 주거지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입과 주정차가 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 북동측 근거리에는 대전지하철 1호선 유성온천역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 단지 규모. 총 136세대, 1993.04.24 준공입니다. 준공 후 시간이 경과한 단지로, 거래 시 내부 상태와 수선 필요 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 18층 건물 중 8층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 토지면적 5,065.8㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다.
• 도로. 남측으로 중로에 접하고 동·서·북측으로 소로에 각각 접합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역에 해당하며 관광특구와 가축사육제한구역이 포함됩니다. 유성고등학교와 관련된 절대보호구역 및 상대보호구역이 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 등기사항전부증명서 및 제시목록상 전유부분은 84.9737㎡이고, 집합건축물대장에는 공동주택 84.9737㎡ 외에 지하차고 9.3429㎡가 별도로 등재되어 있습니다. 해당 지하차고 부분은 현황상 공용 지하주차장으로 이용 중입니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 인근 주민 탐문과 집합건축물대장 도면을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 12건의 실거래가 확인되고 최근 12개월 평균은 235,285,714원입니다. 최근 거래 추세는 3.7% 상승이지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5회이며 낙찰률은 0.0%로 집계되어 경매시장에서의 환금성은 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수액 확정. 김칠호 씨의 전세금 250,000,000원에서 현재 예상배당 37,890,144원을 제외한 212,109,856원이 인수 위험으로 계산됩니다. 전세권 말소 여부, 배당 확정액, 잔존 채권액을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 윤시연 씨 임대차 확인. 전입일은 2025.04.02이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 실제 보증금 지급 여부, 확정일자, 배당요구 여부 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 김칠호 씨 전세권과 별개의 임대차라면 추가 인수 위험이 남습니다.
• 권리 순위 재검증. 2025.10.14 강제경매개시결정과 2025.08.22 전세권의 선후관계, 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다. 배당 산출 결과의 인수액 0원 표시는 명세서의 인수권리 기재와 충돌하므로 반드시 해소해야 합니다.
• 실질취득가 상한 검토. 현재 최저가 38,992,000원만 기준으로 입찰가를 정하면 안 됩니다. 전세권 잔액을 더한 실질취득 추산액 251,101,856원이 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높다는 사실을 반영해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 주의. 6회 유찰 시 27,294,400원, 7회 유찰 시 19,106,080원으로 최저가가 내려가더라도 전세권 미배당 잔액은 증가합니다. 낙찰가 인하액을 곧바로 매수인의 실질적인 절감액으로 생각해서는 안 됩니다.
• 전유면적 확인. 전유부분 84.9737㎡와 지하차고 9.3429㎡를 구분해야 합니다. 지하차고는 현황상 공용 지하주차장으로 이용 중이므로 전유면적에 합산해서 판단하면 안 됩니다.
• 내부 및 관리 상태. 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 현장 방문을 통해 실제 이용 상태와 수선 필요성을 확인하고, 관리비 체납 여부도 관리사무소에 별도로 문의해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료를 모두 대조해야 합니다. 특히 전세권 인수와 임차인 점유관계를 해결하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

맺으며 — “최저가 3,899만원 ≠ 3,899만원짜리 물건”

이 물건의 가장 큰 함정은 감정가의 16.8%까지 떨어진 최저매각가격입니다. 하지만 선순위 전세권 2억 5,000만원이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 전세권 미배당 잔액이 늘어납니다.

현재 회차에서 전세권 배당액은 37,890,144원이고, 미배당 잔액은 212,109,856원입니다. 이를 최저매각가격 38,992,000원에 더하면 실질취득 추산액은 251,101,856원입니다. 최근 12개월 평균 실거래가 235,285,714원보다 6.7% 높고, 최신 거래 235,000,000원보다도 6.9% 높습니다.

최근 실거래 추세가 3.7% 상승이라는 점은 긍정적이지만, 그 상승분을 감안하더라도 현재 실질취득액은 시세보다 높습니다. 여기에 점유자 윤시연 씨의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 임차권 인수 위험까지 남아 있습니다. 단지 경매 통계 역시 평균 5회 유찰, 낙찰률 0.0%로 환금성 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.