대전지방법원 2025타경503471. 대전 유성구 구암동 ‘우성햇살아파트’ 8층 809호, 전유부분 84.9737㎡ 아파트입니다. 겉으로는 감정가 232,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 79,576,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 2025.08.22. 설정된 김칠호의 전세권 250,000,000원이 매각 후에도 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.
따라서 가격 판단의 기준은 79,576,000원이 아니라 최소 실질취득 329,576,000원입니다. 이는 최저가 79,576,000원에 인수 전세금 250,000,000원을 더한 금액입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 233,142,857원 대비 약 141.4%, 최신 거래 220,000,000원 대비 약 149.8%입니다. 최저가가 시세의 34.1%라는 숫자만 보면 매우 저렴해 보이지만, 인수권리까지 반영하면 결론은 정반대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 구암동 609-2 우성햇살아파트 8층 809호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유부분 84.9737㎡ · 철근콘크리트 벽식조 18층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 조성진 · 2023.04.03. 소유권이전 · 거래가액 204,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 79,576,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 비젼하우스유한회사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 싸게 낙찰받아도 전세권은 남는다
말소기준으로 선언된 권리는 2025.10.14. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.08.22. 김칠호의 전세권은 전세금 250,000,000원, 범위는 8층 809호 전부, 존속기간은 2025.04.01.부터 2027.03.31.까지입니다. 매각물건명세서에는 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤시연 | 2025.04.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 윤시연의 전입일 2025.04.02.은 말소기준인 2025.10.14.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 곧바로 확정적인 대항력·인수액으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 김칠호 전세권 250,000,000원과 별개의 점유관계이므로, 윤시연의 보증금이 존재하고 별도 인수요건을 충족한다면 전세권 외 추가 부담이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 34%가 아니라 실질취득 141%를 봐야 한다
우성햇살 동일 평형 최근 거래는 220,000,000원부터 253,000,000원 사이입니다. 전체 12건 평균은 231,416,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 233,142,857원, 최신 2026.07 거래는 220,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 1.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 7 | 232,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 12 | 253,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 229,000,000원 |
| 2025.10 | 84.61㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 13 | 235,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 84.97㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2025.04 | 84.97㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 84.97㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 84.61㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 233,142,857원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 34.1%에 불과합니다. 하지만 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 전세권 인수를 포함한 실질취득액 329,576,000원은 최근 12개월 평균 233,142,857원보다 약 96,433,143원 높고, 평균의 약 141.4%입니다. 최신 거래 220,000,000원과 비교하면 약 109,576,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,832,368원 |
| 2. 전세권 · 김칠호 | 250,000,000원 | 77,743,632원 |
| 3. 경매개시결정 · 비젼하우스유한회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 79,576,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 300,000,000원 중 77,743,632원이 배당되고 222,256,368원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 김칠호의 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있으므로, 가격 판단에서는 배당표의 숫자와 별개로 250,000,000원 인수권리를 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성고등학교 북측 인근이며 단독주택·다가구주택·주상복합건물 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 용이하며 인근에 시내버스승강장이 있고, 북동측 근거리에 대전지하철1호선 유성온천역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 현황은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 18층 건물 중 8층 809호입니다.
- 도로. 남측으로 중로, 동측·서측·북측으로 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 관광특구, 유성고등학교 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 전유부분은 84.9737㎡이고, 집합건축물대장에는 공동주택 84.9737㎡와 지하차고 9.3429㎡가 등재되어 있으며 지하차고는 현황상 공용 지하주차장으로 이용 중입니다.
- 환금성. 우성햇살은 136세대이며 준공일은 1993.04.24.입니다. 동일 평형 거래는 220,000,000원부터 253,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 79,576,000원은 실질취득가격이 아닙니다. 김칠호 전세권 250,000,000원을 더한 최소 329,576,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 전세권 원문 확인. 2025.08.22. 제4421256호 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 윤시연 점유관계 확인. 전입일은 2025.04.02.이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 전세계약서·점유현황·배당요구 여부 등을 확인해 별도 인수 위험을 확정해야 합니다.
- 배당표와 인수권리 구분. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 전세권에 77,743,632원이 배당되지만, 명세서에는 전세권이 인수된다고 명시되어 있습니다. 배당액만 보고 잔존 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
- 공부 차이 확인. 전유부분 84.9737㎡ 외 집합건축물대장상 지하차고 9.3429㎡가 기재되어 있고 현황은 공용 지하주차장으로 조사됐습니다.
맺으며 — “79,576,000원짜리 아파트”가 아니다
세 차례 유찰된 최저가만 보면 감정가 232,000,000원의 34% 수준이라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 가격표를 그대로 읽으면 안 됩니다. 김칠호의 전세권 250,000,000원이 매수인에게 인수되므로 최소 실질취득액은 329,576,000원입니다. 최근 12개월 평균 233,142,857원, 최신 거래 220,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
게다가 윤시연은 2025.04.02. 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상의 추가 변수도 남아 있습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 3.0회이고 현재 물건 역시 3회 유찰됐지만, 이 사건에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 못합니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고 권리 불확실성까지 남는 구조이므로, 입찰 전 전세권 인수 범위와 윤시연의 임대차관계를 확정하지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.
