대전지방법원 2025타경503600. 세종 보람동 스타힐타워1 제6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 123,000,000원인데 5회 유찰되어 최저가는 20,672,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 2천만원대 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금 인수입니다.
임차인 손선기는 임대차계약일 2022.08.01, 확정일자 2022.08.10, 점유개시 2022.08.12, 전입 2022.08.17이며 보증금은 110,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2024.03.05 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 743 스타힐타워1 6층 603호 · 한누리대로 2135 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(도시형생활주택) 이용중 |
| 전용면적 | 26.5949㎡ |
| 소유자 | 한해란 · 2022.02.23 매매 · 거래가액 113,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 20,672,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 최저가가 내려갈수록 인수액이 커진다
2016.04.01 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 96,000,000원은 2022.08.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.05 세종세무서장 관련 국 압류이고, 이후의 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 등기일 자체는 2024.08.13이어도 손선기의 전입일이 2022.08.17이므로 말소기준보다 앞선 대항력은 사라지지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손선기 전유부분 전부(603호 전체) | 110,000,000원 | 전입 2022.08.17 확정 2022.08.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 전입 미상 확정 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 2,067만원이 아니라 1.11억
스타힐타워Ⅰ 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 110,083,333원이지만, 과거 120,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 더 최근의 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 106,000,000원, 최신 거래는 2025.06의 107,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -4.4% 낮은 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 26.59㎡ | 6 | 107,000,000원 |
| 2025.04 | 26.59㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2024.06 | 26.59㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.06 | 26.59㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2024.02 | 26.59㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2023.11 | 26.59㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2023.06 | 26.59㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 26.59㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 26.59㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 26.59㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 26.57㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2022.02 | 26.59㎡ | 6 | 113,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 106,000,000원 |
현재 회차 실질취득 110,772,096원은 최근 12개월 평균 106,000,000원의 약 104.5%, 최신 거래 107,000,000원의 약 103.5%입니다. 시장이 -4.4% 하락 추세인 상황에서 실질취득이 최근 시세보다 높으므로, “감정가 대비 83% 이상 할인됐다”거나 “최저가가 시세의 19.5%다”라는 이유로 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 772,096원 |
| 1. 임차인 손선기 보증금 | 110,000,000원 | 19,899,904원 |
| 2. 경매개시결정 · 손선기 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
손선기 임차보증금의 미배당액 90,100,096원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 남측 인근으로, 근린생활시설·아파트·업무시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북측과 남측으로 각각 왕복4차선·왕복2차선 포장도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상8층 건물의 제6층 603호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 내부는 폐문부재로 건축물현황도면 및 탐문 등에 의했습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,507,000원/㎡입니다.
- 거래. 스타힐타워Ⅰ은 135세대, 2016.03.07 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 106,000,000원이고 가격 추세는 -4.4%입니다.
- 경매 소화력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가는 20,672,000원이지만 실질취득은 110,772,096원입니다. 반드시 낙찰가와 인수액을 합쳐 판단해야 합니다.
- 손선기 보증금 인수 확인. 전입 2022.08.17, 확정일자 2022.08.10, 보증금 110,000,000원이며 매각물건명세서에 미변제 잔액 인수가 명시되어 있습니다.
- 추가 점유 확인. ‘기사항전’은 보증금·전입·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 실제 점유 및 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 손선기와 등기상 관계인 동일 가능성에 관한 경고가 있으므로 가장임차 여부 등은 원본 서류와 사실관계로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 106,000,000원, 최신 거래 107,000,000원, 추세 -4.4%입니다. 전체 평균 110,083,333원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 추가 효과 제한. 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질 부담은 1.10억대에 머뭅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2천만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 20,672,000원이라는 최저가입니다. 5회 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 손선기의 110,000,000원 보증금이 존재해 현재 회차 매수인 인수액이 90,100,096원으로 계산됩니다. 따라서 실제 부담은 110,772,096원이고, 이는 최근 12개월 평균 106,000,000원과 최신 거래 107,000,000원보다 높습니다.
더구나 최근 가격 흐름은 -4.4%이고, 이미 5회 유찰된 상태이며, 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 추가 점유 기재까지 남아 있습니다. 낙찰가가 더 떨어져도 손선기 미배당 인수액이 커져 총부담은 1.10억대에서 크게 내려가지 않습니다. 표면 할인은 크지만 실질취득은 최근 시세 이상이고, 임차 리스크도 완전히 닫히지 않은 구조입니다.
