대전지방법원 2025타경503633. 세종 도담동 라온프라이빗시티Ⅱ 1동 8층 817호입니다. 감정가 126,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 21,177,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 박소정의 임차관계입니다. 박소정은 2023.03.20 전입했고, 말소기준권리인 2025.10.23 강제경매개시결정보다 먼저 전입한 것으로 조사돼 대항력 있음으로 표시돼 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

더 특이한 점은 임차인 박소정과 강제경매 신청채권자 박소정이 동일인으로 표시된다는 것입니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 실제 임대차인지, 채권관계와 임차관계가 어떻게 연결되는지, 보증금이 존재한다면 얼마인지에 따라 낙찰자의 실질 부담이 달라집니다. 따라서 현재 최저가 21,177,000원만 보고 “시세의 18.7%에 산다”고 결론 내릴 수 없는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

현재 등기부에는 존속하는 근저당권이 없습니다. 2015.01.02 공주신용협동조합 근저당권 93,000,000원은 2021.02.26 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 박소정이 2023.03.20 전입했고, 2025.10.23 박소정의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 2026.01.15 부산광역시 남구 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임대차와 보증금 확인이 선행돼야 한다

임차인은 박소정 1명으로 조사돼 있습니다. 전입일은 2023.03.20이고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 표시돼 있으나, 동시에 전입 선순위 임차인 자료가 존재하므로 명세서 원문과 임대차관계, 보증금 및 배당요구 여부를 함께 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가만 보면 싸지만 실질취득은 아직 미정

라온프라이빗시티Ⅱ의 대상 면적은 28.562㎡이며, 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2023.12의 113,000,000원이고 최근 12개월 평균도 113,000,000원입니다. 이전 거래는 2021.09의 100,000,000원이며, 최근 거래는 이전 거래 대비 13.0% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.

현재 최저가 21,177,000원은 최근 12개월 평균 113,000,000원의 18.7%입니다. 명목상 가격 할인은 분명합니다. 다만 이 비율은 임차보증금 인수 가능성을 반영하지 않은 최저가 기준입니다. 박소정의 보증금이 확인되고 실제 인수액이 산정된 뒤에는 반드시 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액의 실질취득비용으로 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,177,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 한 배당모형에서는 신청채권자 박소정에게 20,395,814원이 배당되고 104,725,686원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값이며, 임차인의 보증금도 확인되지 않아 낙찰자의 최종 인수부담 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 리스크는 사라지지 않는다

유찰이 이어지면 낙찰가는 14,823,899원, 10,376,729원으로 더 낮아질 수 있지만, 박소정의 대항력과 보증금 미상이라는 핵심 문제는 가격 하락만으로 해결되지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 실제로 존재한다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커질 수 있으므로, 최종 판단은 반드시 실질취득비용 기준이어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도담동 행정복지센터 남서측 인근으로 상업용·업무용빌딩, 주상용건물, 대규모 아파트단지가 함께 형성된 신도시 지역이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 인근 버스승강장과의 거리를 감안할 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 지하3층 지상8층 철근콘크리트구조 건물의 8층 817호이며 사용승인은 2014.11.12입니다. 위생·급배수·전기·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 4,395,000원/㎡입니다.
• 현장확인. 점유자 부재로 내부 확인이 불가했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
• 거래표본. 확인된 실거래는 2건이며 최근 12개월 표본은 1건입니다. 최근 거래는 2023.12의 113,000,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박소정 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 임대차계약의 존재 여부를 우선 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인의 동일성 확인. 두 기록의 박소정이 같은 인물인지, 채권과 임대차가 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 미배당액 확인. 대항력 임차인의 보증금이 존재한다면 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 남는지가 실질취득비용을 결정합니다.
• 명세서 문구 재확인. 명시 인수권리 “해당사항없음”과 선순위 대항력 임차인 자료가 함께 존재하므로 원문 간 정합성을 확인해야 합니다.
• 가격 비교는 실질취득 기준. 현재 최저가 21,177,000원이 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 금액을 최근 실거래 113,000,000원과 비교해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 시 점유자 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 이용상태와 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “17% 최저가”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다

이 사건은 감정가 126,000,000원에서 5회 유찰돼 21,177,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 113,000,000원과 비교하면 18.7%에 불과해 숫자만 보면 매우 강한 할인입니다. 그러나 박소정은 2023.03.20 전입해 2025.10.23 말소기준권리보다 앞서고, 대항력 있음으로 조사됐으며 보증금은 확인되지 않았습니다.

게다가 박소정은 이 강제경매의 신청채권자로도 나타납니다. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음으로 표시돼 있으나, 이 사정만으로 대항력 임차인의 실제 보증금과 인수 가능성이 소멸했다고 단정할 수 없습니다. 가격은 매력적이지만 권리관계가 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건은 “싸니까 입찰”이 아니라, 박소정의 임대차·보증금·배당관계를 확인한 뒤 실질취득비용으로 다시 계산해야 하는 물건입니다.