대전지방법원 2025타경503824. 대전 대덕구 덕암동 7-34, 도로명 덕암북로22번길 70 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 다가구주택입니다. 토지 402㎡와 건물이 함께 매각되고, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 등기상 소유자는 양은규이며, 2019.04.19 소유권보존과 같은 날 한밭새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 972,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 국의 압류, 국민건강보험공단 압류, 한밭새마을금고의 임의경매개시결정, 주식회사 케이비국민카드 가압류와 3건의 주택임차권등기가 이어집니다. 이들 후순위 등기권리는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 핵심은 등기권리 자체보다 다가구주택의 각 호실 임차·점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503824 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 7-34 · 대전광역시 대덕구 덕암북로22번길 70 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 1층~4층 |
| 토지 | 402㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 양은규 (2019.04.19 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 1,771,220,400원 / 607,529,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 842,755,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계가 마지막 확인점
말소기준은 2019.04.19 한밭새마을금고 근저당권 972,000,000원입니다. 2024년 이후 압류·가압류·경매개시결정은 말소기준 뒤에 들어왔고, 등기된 주택임차권 3건 역시 말소기준 뒤의 전입입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주호영 | 203호 | 2022.06.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥란 | 304호 | 2021.06.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정관 | 201호 | 2019.07.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김근범 | 302호 | 2025.06.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영주 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황인희 | 202호 | 2023.10.13 | 미상 | 미상 | 2025.12.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준병 | 4층 402호 80.8㎡ | 2019.04.26 | 2019.04.26 | 100,000,000원 | 2025.05.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심지연 | 4층 401호 55㎡ | 2023.06.12 | 2023.04.12 | 120,000,000원 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민우 | 2층 204호 80.265㎡ | 2024.04.17 | 2024.03.27 | 130,000,000원 | 2026.04.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
등기된 임차권은 이준병 100,000,000원, 심지연 120,000,000원, 이민우 130,000,000원으로 확인되는 보증금 합계가 350,000,000원입니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일 뒤이고, 자료상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 건도 없습니다.
② 가격 구간 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 607,529,000원으로 감정가 1,771,220,400원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 숫자는 감정가에서 몇 차례 내려왔는지를 보여주는 경매 절차상의 비율입니다. 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 명시 인수액이 0원이므로 현재 회차의 명시 실질취득액은 최저가와 같은 607,529,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 명시 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 기준 · 감정가 34.3% | 607,529,000원 | 0원 | 607,529,000원 | 405,170,692원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 425,270,300원 | 0원 | 425,270,300원 | 585,606,805원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 297,689,210원 | 0원 | 297,689,210원 | 711,502,841원 |
③ 예상배당표 (매각가 607,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,475,290원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 972,000,000원 | 599,053,710원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,224,402원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 채권총액 1,004,224,402원 중 599,053,710원이 배당되고, 405,170,692원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 한밭새마을금고의 청구액 842,755,940원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 신탄중앙중학교 북서측 인근이며, 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 이용 편의성을 포함한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 1층~4층이며, 급배수·위생·도시가스보일러 난방·주차설비가 갖춰져 있습니다. 감정상 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 402㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 683,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역에 포함되고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 확인사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정평가에서 정확한 지적경계의 재확인을 요구하고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 1건 확인. ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유는 전입일·보증금·확정일이 모두 미상입니다. 대항력 없음으로 단정하지 말고 원문 점유관계를 확인해야 합니다.
- 등기 임차권 3건 대조. 이준병 100,000,000원, 심지연 120,000,000원, 이민우 130,000,000원의 임차권등기가 있습니다. 모두 말소기준 뒤 전입으로 자료상 대항력은 없습니다.
- 나머지 점유자 보증금 확인. 주호영·김옥란·박정관·김근범·조영주·황인희는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다.
- 배당표 보수적으로 보기. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다. 배당 결과와 실제 명도·점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가상 정확한 지적경계 재확인 필요 사항도 함께 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 607,529,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 마세요. 감정가 할인율과 실제 가격 메리트는 별개입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 직접 대조해 점유관계와 인수 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 0개”는 다르다
이 사건의 권리 구조는 기준 자체는 분명합니다. 2019.04.19 한밭새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·주택임차권등기는 자료상 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 다가구주택의 임차·점유 기재가 10건이고, 그중 1건은 전입일·보증금·확정일을 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 3회 유찰로 최저가가 607,529,000원까지 내려왔다는 사실도 그 자체로 시세 메리트를 보장하지 않습니다. 이 물건은 말소기준은 명확하지만, 미상 점유를 해소한 뒤 가격을 별도로 검증해야 하는 사건입니다. 핵심은 “34.3%까지 떨어졌다”가 아니라, 607,529,000원에 취득할 가치가 있는지와 미상 점유 1건의 실체가 무엇인지입니다.
