대전지방법원 2025타경504037. 세종특별자치시 보람동 금남프라자 1층 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1) 111호와 기호(2) 112호는 벽체 구분 없이 제1종근린생활시설(휴게음식점) “더푸켓”으로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에도 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 중 1층이며, 사용승인일은 2016.12.29입니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 1,188,800,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 407,758,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가 자체보다 말소기준보다 앞선 가등기와 점유관계 확인이 우선입니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504037 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 745 금남프라자 1동 1층111호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(휴게음식점) “더푸켓” 이용 |
| 매각형태 | 111호·112호 벽체 구분 없이 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김홍찬 |
| 감정가 / 최저가 | 1,188,800,000원 / 407,758,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 258,312,648원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기를 먼저 본다
현재 계산상 말소기준은 2025.01.08 갑구 7번 가압류 (주식회사 건축사사무소아진건축, 청구금액 86,000,000원)입니다. 이보다 뒤의 국 압류와 2025.12.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2019.10.23 군산시수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 해당 근저당권은 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.02.12 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 내역도 확인됩니다. 현 경매의 권리판단은 제공된 말소기준 2025.01.08을 기준으로 보되, 선순위 가등기는 별도 확인이 반드시 필요합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 2명, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 육혜경 | 111,112호 | 2019.11.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 김응현 | 111,112호 | 2023.04.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 2026.06.19 | 해당 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일 자체는 말소기준인 2025.01.08보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정해 표현하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 보증금 규모를 모르는 상태에서는 낙찰 후 미배당 보증금 인수 여부와 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가 407,758,000원은 감정가 1,188,800,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 285,430,600원(24.01%), 5회 유찰 시 199,801,420원(16.81%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다.
하지만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없으므로 감정가 대비 하락률만으로 시세 메리트를 평가하면 안 됩니다. 더구나 이 물건은 근린시설이고 111·112호가 벽체 구분 없이 휴게음식점으로 이용되는 구조라, 실제 환금성과 거래가격은 주거용 집합건물보다 개별성이 큽니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 407,758,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,477,580원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 건축사사무소아진건축 | 86,000,000원 | 86,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 315,280,420원 |
현재 배당계산상 채권 미배당액은 0원이고 매수인 금전 인수도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가등기와 보증금 미상 점유자의 권리위험은 이 단순 배당금액과 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 남측 인근 금남프라자 1층으로, 주위에 근린생활시설·상업·업무용건물·관공서·아파트단지·근린공원·교육시설이 소재합니다.
- 이용. 111호·112호가 벽체 구분 없이 제1종근린생활시설(휴게음식점) “더푸켓”으로 이용 중이며 각 호 내부바닥에 단차가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,218,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물 중 1층이고 사용승인일은 2016.12.29입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외물건. 벽체이용 샷시조 슬래브지붕 매장 약 18.7㎡가 평가에 포함돼 있으며, 경매 진행 시 소유권 및 일괄경매 여부 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 2024.08.21 임일화 명의 소유권이전청구권가등기가 말소기준보다 앞섭니다. 담보가등기인지, 실제 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유자 2명 임대차 원본 확인. 육혜경·김응현 모두 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 보증금과 점유 개시, 임대차계약 내용을 확인하기 전 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 김응현 배당요구 확인. 김응현은 2026.06.19 배당요구를 한 것으로 기재돼 있으므로 배당요구 내용과 임대차 증빙을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 111호와 112호가 벽체 없이 하나의 휴게음식점으로 이용되고 제시외 건물도 포함됩니다. 매각대상 범위와 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라고 해도 실거래 시세 자료가 없으므로 “싸다”는 결론을 먼저 내리지 말고 인근 1층 근린시설 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 권리 확인이 먼저다
감정가 1,188,800,000원이 3회 유찰돼 407,758,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 34.3%라는 할인율보다 권리확인이 우선인 근린시설입니다. 말소기준보다 앞선 2024.08.21 가등기가 있고, 111·112호를 점유하는 육혜경·김응현의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다.
배당표만 보면 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 채권 미배당이 0원이고 계산상 금전 인수도 0원이지만, 그것이 곧 안전을 뜻하지는 않습니다. 선순위 가등기의 법적 성격과 두 점유자의 임대차 보증금이 확인되기 전에는 실질 인수위험을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “많이 떨어졌다”가 아니라 “가등기·임대차를 먼저 해소한 뒤 가격을 본다”입니다.
