대전지방법원 2025타경504101. 대전 서구 내동 신성아파트 2동 4층 404호, 전용 77.42㎡ 아파트입니다. 감정가는 231,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 113,190,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2011.10.19. 설정된 칠성새마을금고 근저당 채권최고액 94,900,000원입니다. 이후 남아 있는 근저당·가압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 노주호의 전입일은 2024.06.25.로 말소기준보다 뒤입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦기 때문에 데이터 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가에 임차보증금 인수를 더하는 유형이 아니라, 현재 계산상 실질취득액이 최저가와 같은 113,190,000원인 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 내동 27-3 신성아파트 2동 4층 404호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 동서대로1014번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 77.42㎡ · 방3 등 · 지하1층 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 고두석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 113,190,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 1979.08.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2011.10.19. 칠성새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2013.12.04. 같은 칠성새마을금고의 근저당 15,600,000원, 2015년 이후 다수의 가압류, 2025.12.17. 강제경매개시결정, 2026년 추가 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노주호 | 2024.06.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
노주호의 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 점과 별개로, 현재 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 하락 추세도 크다
신성아파트는 총 220세대, 대상 면적은 전용 77.42㎡이며 데이터상 면적이 일치합니다. 확인된 실거래는 3건으로, 2022.10. 250,000,000원, 2024.06. 197,500,000원, 2024.08. 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 77.42㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 77.42㎡ | 1 | 197,500,000원 |
| 2022.10 | 77.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.42㎡ | 2건 | 208,750,000원 |
전체 거래 평균은 222,500,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 250,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 208,750,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다. 현재 실질취득액 113,190,000원은 최근 12개월 평균의 54.2%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,384,660원 |
| 1. 근저당 · 칠성새마을금고 (을구 8) | 94,900,000원 | 94,900,000원 |
| 2. 근저당 · 칠성새마을금고 (을구 11) | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 가압류 · 에이치케이저축은행 | 25,000,000원 | 305,340원 |
| 4. 가압류 · 신라저축은행 파산관재인 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 디에이치대부 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신영자산관리대부 | 449,467,059원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김영필 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 황해창 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 황해창 | 1,750,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 김영필 | 680,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 4,564,967,059원, 계산상 배당액은 110,805,340원이며 부족액은 4,454,161,719원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 연결되지 않으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉산중학교 북동측 인근으로 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립주택 및 점포 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상5층 건물의 4층 404호이며 사용승인일은 1979.08.07입니다. 바닥난방설비와 수세식 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 아파트(방3 등)로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 포함·저촉돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 7,956.7㎡, 공시지가 851,700원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 정비구역 포함 정보가 확인됩니다.
- 거래 표본. 단지 220세대, 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 208,750,000원이고 최근 거래 추세는 -16.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 노주호의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2011.10.19. 칠성새마을금고 근저당이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본으로 다시 확인하세요.
- 시세 하락 반영. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 54.2%지만, 거래 추세가 -16.5%이므로 실제 응찰 시점의 동일 면적 거래를 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 감정평가 현장실사 당시 폐문부재로 유사물건의 표준적 이용상태를 고려했습니다. 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당 부족액이 크더라도 데이터상 후순위 채권 자체가 매수인에게 승계되지는 않습니다.
- 규제 확인. 정비구역, 교육환경 관련 보호구역, 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획상 제한을 입찰 전 최신 원문으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 가격과 현장상태”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2011.10.19. 칠성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 노주호는 2024.06.25. 전입해 대항력이 없습니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 현재 계산상 매수인 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 113,190,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 208,750,000원의 54.2% 수준까지 내려왔다는 점은 분명한 할인 요소입니다. 그러나 실거래 추세는 -16.5%이고, 동일 면적 거래 표본은 3건입니다. 여기에 사용승인일 1979.08.07인 건물의 현장 상태를 직접 확인하지 못한 감정평가 조건까지 감안하면, 이 물건은 “권리에서 인수 함정은 낮지만 가격 할인만으로 결론 내리면 안 되는 물건”으로 정리됩니다. 권리보다 실제 시세와 내부 상태 확인이 최종 입찰가를 좌우합니다.
