/ 35,280,000원
대전지방법원 2025타경504118. 대전 동구 가양동 420-20, 매봉로10번길 21에 있는 2층 202호 다세대 물건입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택이며, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 제2층에 자리합니다. 소유자는 전준영 씨로, 1999년 7월 31일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2022년 9월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
등기에는 근저당권이 없고, 2025년 7월 30일 다올저축은행의 가압류 31,437,656원이 말소기준권리가 됩니다. 이후 에스비아이저축은행의 가압류 23,103,044원과 강제경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 420-20 2층 202호 도로명: 대전광역시 동구 매봉로10번길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 전준영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 청구액 | 24,596,676원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 토지 | 대 405.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 710,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2025년 7월 30일 접수된 다올저축은행 가압류 31,437,656원입니다. 뒤이어 접수된 에스비아이저축은행 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 별도로 적힌 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없어, 현재 자료에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 35,280,000원으로 감정가 72,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자상 할인폭은 커졌지만, 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 연립·다세대의 실제 거래가격과 건물 상태, 점유관계가 되어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 20,295,740원 |
| 3회 유찰 시 | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 30,689,228원 |
| 4회 유찰 시 | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 37,964,670원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 채권자의 배당 부족분은 낙찰자의 추가 부담이 아니며, 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 동일하게 움직입니다. 다만 이것이 곧 시장가보다 싸다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,035,040원 |
| 1. 가압류 · 주식회사다올저축은행 | 31,437,656원 | 31,437,656원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 23,103,044원 | 2,807,304원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사에스비아이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 채권자에게 배당되고, 총 채권액 54,540,700원 중 20,295,740원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전흥룡초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 단독주택과 연립주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로가 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제·상태. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 해당하고, 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대·연립주택이고 2회 유찰된 물건이므로, 인근 실제 거래와 수요층을 확인해 매도가격과 보유기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문부재로 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대 열람과 현장 탐문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 임차권리 재검토. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로, 매각물건명세서와 현황조사서의 최종본을 다시 대조하세요.
- 시세 조사. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고, 인근 연립·다세대의 최근 거래가격과 비교하세요.
- 내부 상태. 감정평가가 외부 관찰과 탐문으로 진행됐습니다. 누수·난방·배관·창호·수리비를 별도로 확인하세요.
- 도로 조건. 동측 접면도로 폭이 약 2~3미터이므로 차량 진입과 주차, 이사·공사 차량 접근성을 현장에서 확인하세요.
- 명도 비용. 실제 점유자가 확인될 경우 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구종기 후 권리관계를 재확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건은 말소기준 가압류 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 35,280,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료 없이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 더욱이 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 2~3미터 도로에 접한 다세대·연립주택이라는 특성도 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 현장 확인 후 판단입니다.
