매력지수 C등급 · 3회 유찰로 가격은 낮지만 임차권등기 인수 가능성과 임대차 리스크 존재
최저가는 최근 시세 대비 낮으나 대항력 있는 임차권등기 권리와 보증금 미상 위험이 있어 권리 안전형으로 보기 어려움.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균 대비 최저가는 38.1% 수준으로 가격 매력은 있습니다. 다만 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 권리입니다. 나주관의 임차권등기가 말소기준권리보다 앞서 있어 배당 부족 시 매수인이 잔액을 인수할 가능성이 있습니다.
감정가 / 최저가
139,000,000원 47,677,000원
3회 유찰
최근12개월 시세
125,200,000원
최근 5건 평균
최저가 ÷ 시세
38.1%
가격 메리트
임차권 위험
131,000,000원
미배당 시 인수 가능
대전지방법원 2025타경504151. 세종 나성동 세종포레뷰원 주건축물 1동 816호 근린시설입니다. 현재 최저가는 감정가의 약 34%까지 내려온 상태로 가격만 보면 매력적인 구간입니다. 그러나 을구 순위 4번 임차권등기가 존재하며, 매각물건명세서상 보증금 131,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경504151 (강제경매)
소재지
세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 제1동 제8층 제816호
용도 / 이용상태
근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중
소유자
한해란
감정가 / 최저가
139,000,000원 / 47,677,000원
신청채권자 / 청구액
나주관 / 169,487,075원
매각기일
2026.09.02
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2024.03.29 압류(국, 세종세무서장)로 판단됩니다. 임차권등기는 2023.06.02 설정되어 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 따라서 임차권등기권자는 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인
임차인
권리
보증금
위험
나주관
임차권등기 · 을구 4번
131,000,000원
대항력 有 · 우선변제 가능 · 미배당 시 인수 가능
기사항전
주거 점유 관련 확인 필요
미상
전입신고일 미상 · 대항력 판정 불가
⚠️ 인수금액 판단 나주관 임차권등기의 보증금은 131,000,000원입니다. 현재 최저가 47,677,000원에서 낙찰될 경우 배당 부족 가능성이 높으며, 실제 배당 결과에 따라 매수인이 부담할 잔액이 발생할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 싸지만 권리비용을 봐야 한다
세종포레뷰원 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 125,200,000원, 최신 거래는 2026.04 124,000,000원입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.04
26.19㎡
7층
124,000,000원
2026.01
26.19㎡
7층
116,000,000원
2025.12
26.19㎡
8층
113,000,000원
2025.09
26.19㎡
8층
135,000,000원
2025.06
25.61㎡
6층
138,000,000원
평균
-
5건
125,200,000원
최저가는 최근 12개월 평균 대비 38.1%로 낮습니다. 다만 단순 낙찰가만 볼 것이 아니라 임차권 인수 가능성을 포함한 실질취득비용을 계산해야 합니다.
배당 분배 (현재 최저가)
가격 vs 실거래
최저가는 시세 대비 낮지만 임차권 인수 여부 확인이 필수입니다.
④ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 을구 4번 임차권등기는 매수인 인수 가능성이 있으므로 배당요구 결과를 반드시 확인해야 합니다.
보증금 리스크. 보증금 131,000,000원이 모두 배당되지 않으면 잔액 부담 가능성이 있습니다.
가격 판단. 현재 최저가는 시세 대비 낮지만 인수금액을 포함한 총 취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
현장 확인. 이용상태는 도시형생활주택으로 평가되었으며 내부 확인 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격 뒤의 권리비용 확인”
이 물건은 3회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 최종적으로 부담하는 총비용입니다. 임차권등기권자의 대항력과 배당 부족 여부가 낙찰 후 결과를 좌우합니다. 가격은 매력적이지만 권리 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 5건 동시 경매
단지 평균
3.5회 유찰
소재지
세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 1동 8층816호
법원·사건
대전지방법원
·2025타경504151
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-09-02 10:00
·본관 제106호 경매법정
물건
세종포레뷰원주건축물 1동 8층816호
철근콘크리트구조 25.61㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
