매력지수 D등급 · 유찰로 가격은 낮지만 대항력 임차인과 공실 근린시설 리스크로 신중 접근
최저가는 감정가의 29%까지 하락했으나 실질취득은 인수 보증금 포함 약 9,962만원이고, 보증금 미상 임차인까지 존재해 인수위험이 남습니다. 근린시설 공실·5회 유찰·저환금성을 반영해 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 28.7%까지 내려왔지만, 이 물건은 단순 저가 매수가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 윤미정의 보증금 500만원을 매수인이 인수할 수 있고, 보증금 미상 점유자도 있어 확인이 필요합니다. 현재 회차 기준 실질취득 약 99,618,000원으로 봐야 하며, 공실 근린시설이라는 환금성 리스크까지 함께 봐야 합니다.
감정가
330,000,000원
근린시설
최저가
94,618,000원
5회 유찰·감정가 28.7%
실질취득
99,618,000원
낙찰가 + 인수 500만원
인수 위험
5,000,000원+
대항력 임차인
광주지방법원 2024타경9400. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-115호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 오봉숙이며, 2023년 천지농업협동조합 근저당 설정 이후 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행되었습니다.
권리 구조 자체는 단순하지만 임차인 부분이 핵심입니다. 말소기준권리는 2023.02.21 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 그 이전 전입한 임차인 윤미정은 대항력이 있어 보증금 인수 가능성이 있습니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2024타경9400 (임의경매)
소재지
전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층씨-115호 (빛가람동, 게토333지식산업센터)
물건종류
근린시설 · 게토333지식산업센터
소유자
오봉숙
감정가 / 최저가
330,000,000원 / 94,618,000원
신청채권자
천지농업협동조합 · 청구금액 611,287,421원
매각기일
2026.07.03
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 검토
② 임차인 분석 — 인수 여부가 핵심
점유자
보증금
대항력
위험
윤미정 (비-201)
5,000,000원
有
매수인 인수 가능
김신남
미상
가능·미상
보증금 확인 필요
⛔ 핵심 인수 리스크 윤미정은 2022.02.21 전입으로 말소기준권리(2023.02.21 근저당)보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 김신남은 보증금 미상으로 추가 확인이 필요합니다.
③ 실질취득 분석
현재 최저매각가 94,618,000원만 보면 감정가 대비 매우 낮아 보입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 5,000,000원을 인수하면 매수인의 실질 취득 부담은 아래와 같습니다.
계산 최저매각가 94,618,000원 + 임차인 인수 5,000,000원 = 99,618,000원 수준의 실질취득 비용입니다.
이 물건은 5회 유찰로 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 경매에서는 최저가가 아니라 인수권리를 포함한 실질취득가를 봐야 합니다. 윤미정의 대항력 있는 보증금 500만원, 보증금 미상 점유자, 공실 근린시설이라는 요소가 함께 존재합니다. 가격은 내려왔지만, 권리와 환금성을 함께 계산해야 하는 물건입니다.
