5회 유찰에도 끝나지 않는 인수 리스크 — 나주 게토333 지식산업센터 씨-115호

광주지방법원 2024타경9400. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-115호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 오봉숙이며, 2023년 천지농업협동조합 근저당 설정 이후 채무 문제가 발생해 임의경매가 진행되었습니다.

권리 구조 자체는 단순하지만 임차인 부분이 핵심입니다. 말소기준권리는 2023.02.21 천지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 그 이전 전입한 임차인 윤미정은 대항력이 있어 보증금 인수 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 검토

② 임차인 분석 — 인수 여부가 핵심

③ 실질취득 분석

현재 최저매각가 94,618,000원만 보면 감정가 대비 매우 낮아 보입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 5,000,000원을 인수하면 매수인의 실질 취득 부담은 아래와 같습니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,618,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모

• 입지. 전남 나주시 빛가람동 한국전력공사본사 남서측 인근 상업지역입니다.
• 이용상태. 감정평가상 상가(공장·지식산업센터)이며 현황은 공실입니다.
• 교통. 인근 버스승강장과 북측 왕복 4차선 도로 접근성이 있습니다.
• 환금성. 근린시설 공실 상태와 5회 유찰 이력을 고려하면 매각 후 재판매·임대 안정성 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 윤미정 보증금 500만원 인수 가능성을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
• 미상 보증금 주의. 김신남 점유자의 보증금·권리관계를 추가 확인해야 합니다.
• 공실 리스크. 낙찰 후 임대 가능성과 관리비 부담을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 9천만원대 ≠ 실질 9천만원대”

이 물건은 5회 유찰로 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 경매에서는 최저가가 아니라 인수권리를 포함한 실질취득가를 봐야 합니다. 윤미정의 대항력 있는 보증금 500만원, 보증금 미상 점유자, 공실 근린시설이라는 요소가 함께 존재합니다. 가격은 내려왔지만, 권리와 환금성을 함께 계산해야 하는 물건입니다.