광주지방법원 2024타경9400. 전남 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-116호입니다. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터), 감정 당시 이용상태는 상가로 조사됐으며 현황은 공실입니다. 감정가 330,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 94,618,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인 인수액이 완전히 확정되지 않았다는 점입니다.
말소기준권리는 2023년 2월 21일 설정된 천지농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 전북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 단순하지만, 말소기준권리보다 앞선 2022년 2월 21일 전입자가 2명 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 인적 신고인은 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 씨-116호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 공장(지식산업센터) · 감정상 상가 · 현황 공실 |
| 소유자 | 오봉숙 (2023.02.21. 거래가액 317,303,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 94,618,000원 (5회 유찰, 감정가 29%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 611,287,421원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 나주등기소 · 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 남는다
2023년 천지농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 712,560,000원입니다. 이 근저당권은 대상 씨-116호 외에 같은 건물 씨-115호와 비-201호를 공동담보로 두고 있습니다. 이후 2024년 임의경매가 개시됐고, 2025년 전북신용보증재단의 33,170,014원 가압류가 붙었습니다. 근저당권과 그 이후 권리는 매각으로 소멸하므로, 낙찰자가 등기부상 근저당·가압류 채무를 직접 승계하지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고인 2명, 인수액 1명은 미상
| 임차인 | 신고 부분 / 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤미정 | 비-201 / 사용 미상 | 2022.02.21. | 5,000,000원 880,000원 | 2025.01.22. | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 김신남 | 부분 미상 / 알 수 없음 | 2022.02.21. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
윤미정은 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 보증금 5,000,000원, 월세 880,000원으로 조사됐습니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 예상배당표에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 처리합니다. 다만 신고 부분이 비-201호로, 경매 대상인 씨-116호와 일치하지 않습니다. 대상 호실의 실제 점유·임대차 관계인지 원문 확인이 필요합니다.
김신남은 2022년 2월 21일 전입 사실만 확인되고, 보증금·월세·사용 부분·배당요구 여부가 모두 미상입니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 유효한 점유와 임대차가 확인될 경우 보증금이 추가 인수될 수 있어, 현재 자료만으로 매수인의 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아닌 실질취득액을 봐야 한다
소유자 오봉숙의 2023년 취득 거래가액은 317,303,000원, 감정가는 330,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 94,618,000원으로 크게 낮아졌지만, 확인된 인수액을 합치면 최소 99,618,000원입니다. 여기에 김신남 관련 보증금은 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 확정 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 94,618,000원 | 5,000,000원 | 99,618,000원 | 653,215,138원 |
| 6회 유찰 시 | 75,694,400원 | 5,000,000원 | 80,694,400원 | 671,798,113원 |
| 7회 유찰 시 | 60,555,520원 | 5,000,000원 | 65,555,520원 | 686,664,493원 |
각 실질취득액은 윤미정 보증금 5,000,000원만 더한 최소값입니다. 김신남의 보증금이 존재하고 매수인에게 인수되는 경우 실제 총액은 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,618,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,103,124원 |
| 인수. 임차인 윤미정 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 천지농업협동조합 | 712,560,000원 | 92,514,876원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 33,170,014원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 92,514,876원이 천지농업협동조합에 배당되고, 전북신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 653,215,138원입니다. 윤미정의 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐으며, 김신남 관련 금액은 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한국전력공사 본사 남서측 인근이며, 주위는 상업용 부동산 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 북측 왕복 4차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 강화유리·복합판넬·노출콘크리트 외벽과 승강기·소방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 부지이며, 준주거지역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 중로 한 면에 접하며, 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 환금성. 근린시설·공장(지식산업센터) 용도의 상업용 물건이고 현재 5회 유찰됐습니다. 주거용보다 이용자와 매수층이 제한될 수 있어 재임대·재매각 계획을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 씨-116호 실제 점유 확인. 현황은 공실로 기재됐지만 전입자가 조사됐습니다. 현장 방문과 점유자 탐문으로 대상 호실의 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 윤미정 신고 부분 확인. 임차 부분은 비-201호로 적혀 있어 대상 씨-116호와 다릅니다. 임대차계약서·현황조사 원문에서 호실 관계를 대조해야 합니다.
- 김신남 보증금 확인. 보증금·월세·사용 부분·배당요구 여부가 미상입니다. 금액이 확인되기 전에는 최대 응찰가를 확정하기 어렵습니다.
- 실질취득액 기준. 현재 확인된 최소 총액은 99,618,000원이며, 김신남 관련 인수액과 명도·체납 비용은 별도로 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 천지농업협동조합 근저당권은 씨-115호와 비-201호도 공동담보로 두고 있습니다. 관련 물건의 진행 및 배당 영향을 함께 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 건축물대장상 공장(지식산업센터), 감정상 상가인 물건입니다. 입주 가능 업종과 관리규약, 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 승계 가능 비용을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “29% 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 330,000,000원에서 최저가 94,618,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 확인된 최소 실질취득액은 윤미정 보증금 5,000,000원을 더한 99,618,000원입니다. 더 중요한 문제는 김신남의 임차보증금과 점유관계가 확인되지 않았다는 점입니다.
말소기준권리 이후 등기는 소멸하지만 선순위 전입자의 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 게다가 근린시설·지식산업센터 용도, 현황 공실, 5회 유찰이라는 환금성 신호도 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 29%라서 싸다”가 아니라, “인수액을 확정한 뒤에도 수익이 남는가”로 판단해야 합니다. 현재 단계의 결론은 등기 권리는 정리되지만, 임차관계와 최종 취득원가는 미확정입니다.