광주지방법원 2024타경82467. 광주 남구 노대실로 36, 제2층 제201호 근린생활시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현 공실)이고, 등기사항전부증명서상 전유면적은 279.72㎡로 2층 전체입니다. 집합건축물대장상으로는 201호 교습소 46.18㎡, 202호 일반음식점 106.35㎡, 203호 기타사무소 68.78㎡로 기재됐다가, 등기상 전유면적과 일치된 집합건축물대장이 2025.08.21 제출된 흐름입니다.
권리만 보면 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 “깨끗한 아파트”가 아니라는 점입니다. 상가성 집합건물, 현 공실, 중단된 인테리어, 국세·지방세 압류, 전입일 미상 점유 흔적이 겹쳐 가격이 내려왔다는 이유만으로 단순 저가매수로 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경82467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 노대실로 36, 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린생활시설) · 현 공실 · 스터디카페 인테리어 공사 중 중단 상태 |
| 전유면적 | 등기사항전부증명서상 279.72㎡(2층 전체) |
| 소유자 | 주식회사지오원 (2021.04.27 소유권이전, 거래가액 540,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 378,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 57,847,849원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 확정 인수는 0원, 다만 확인 포인트가 많다
말소기준은 2009.03.31 주식회사하나은행 근저당권으로 잡힙니다. 이후 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구 16번 가등기는 담보가등기 종류 확인이 필요하고, 국세·지방세 압류는 당해세 여부에 따라 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 신고 7건, 대위·승계 표시는 없음
조사상 전입·점유 흔적은 7건입니다. 최충환, 주식회사 가온, 정재영, 주식회사 행더종합건설, 유한회사 시스메디칼은 말소기준 이후 전입으로 표시되어 대항력이 없는 구조입니다. 반면 전입일이 확인되지 않는 점포, 건설은 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 성명·상호 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최충환 | 201호,202호,203호 / 주거 | 2025.09.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 2026.01.27 | 해당 없음 |
| 주식회사 가온 | 알수없음 | 2024.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재영 | 알수없음 | 2025.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 행더종합건설 | 알수없음 | 2024.05.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 시스메디칼 | 알수없음 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 건설 | 주거 | 미상 | 0원 기재 / 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 70%라도 자동 메리트는 아니다
현재 최저가는 378,700,000원으로 감정가 541,000,000원의 70%입니다. 표면상 할인폭은 커 보이지만, 이 물건은 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 2회 유찰 시 265,089,999원, 3회 유찰 시 185,562,999원까지 낮아지는 시나리오가 있으나, 유찰이 진행될수록 후순위 채권의 미배당은 더 커집니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 378,700,000원 | 372,598,200원 | 3,765,481,378원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 265,089,999원 | 260,578,739원 | 3,877,500,839원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 185,562,999원 | 182,165,117원 | 3,955,914,461원 | 0원 |
이 미배당은 매수인이 떠안는 금액으로 산정되지는 않습니다. 다만 신청채권자인 신용보증기금도 현재 회차 배당에서는 만족되지 않는 구조라, 권리관계가 복잡하게 누적된 물건이라는 점은 가격 판단에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,101,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 585,000,000원 | 372,598,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 650,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광해종합건설 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사광주은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 후순위 채권 합계 | 4,138,079,578원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 배당에서는 집행비용과 선순위 하나은행 근저당 일부만 배당되고, 총 미배당은 3,765,481,378원입니다. 국세·지방세 당해세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 노대동 소재 진남중학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 접근이 가능하고 간선도로에 접하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 왕복2차로, 동측으로 왕복4차로의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 환금성. 상업용 건물부지의 2층 근린생활시설이고 현 공실입니다. 주거용 아파트처럼 표준화된 수요층이 넓지 않아, 임대 재구성 가능성과 내부 상태 확인이 가격보다 중요할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 2건 확인. 점포·건설로 표시된 점유 흔적은 대항력 가능·미상입니다. 전입세대 열람, 사업자등록 여부, 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 다수 신고자의 보증금이 미상으로 남아 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 문건접수 내역으로 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 16번 가등기는 담보가등기 종류 확인이 필요합니다. 후순위 소멸 구조라도 원본 문구와 말소 가능성을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 공실·공사중단 비용. 스터디카페 인테리어 공사 중 중단 상태이므로, 원상복구·재공사·소방·전기·용도 적합성 비용을 현장 확인해야 합니다.
- 임대 수요 검증. 근린생활시설은 낙찰가보다 임대 재개 가능성이 핵심입니다. 주변 상권, 공실 기간, 업종 제한, 관리비 부담을 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 “확인되지 않은 부분”이 더 중요하다
이 사건은 감정가 541,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 378,700,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 물건의 본질은 근린생활시설입니다. 현 공실, 중단된 인테리어, 전입일 미상 점유 흔적 2건, 세금 압류, 가등기 확인 포인트가 남아 있습니다. 권리는 대체로 정리되지만, 사용·명도·환금성은 아직 확인이 필요한 C급 물건입니다.
