광주지방법원 2024타경85480. 나주 빛가람동 ‘빛가람우미린’ 111동 404호, 전용 76.19㎡ 아파트입니다. 이 물건은 최저매각가만 보면 감정가 2.32억에서 539만원까지 내려온 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 실제 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 을구 7번 주택임차권 김지웅의 보증금이 250,000,000원이고, 전입일자가 2022.01.06으로 말소기준 가압류 2024.07.10보다 빠릅니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 매각가 5,391,000원을 가정하면 집행비용 497,038원을 뺀 뒤 임차인에게 배당되는 금액은 4,893,962원뿐입니다. 따라서 임차보증금 미배당분은 245,106,038원이고, 매수인이 실제로 부담하는 총액은 250,497,038원 수준입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라, 가격 비교는 반드시 실질취득 총액으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경85480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 한빛로 61, 111동 4층404호 (빛가람동,빛가람우미린) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.19㎡ · 17층 중 4층 |
| 소유자 | 김미성 (2021.11.05. 매매, 거래가 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 5,391,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,849,491원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
실제 임차인은 1명입니다. 김지웅 임차권은 건물 전부에 관한 주거 임차권으로, 임차보증금은 250,000,000원입니다. 전입·점유개시가 2022.01.06, 확정일자가 2022.03.18이고, 임차권등기일은 2024.02.02입니다. 말소기준권리인 갑구 6번 케이비캐피탈 가압류는 2024.07.10 접수라, 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권으로 보아야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지웅 | 건물의 전부 | 250,000,000원 | 2022.01.06 / 2022.03.18 | 대항력 우선변제 인수위험 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
같은 단지(빛가람우미린, 1,078세대·2015.03.30 준공) 동일 면적대 전용 76.19㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2025년 12월부터 2026년 5월까지 거래로, 평균은 230,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 76.19㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 76.19㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 76.19㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2026.02 | 76.19㎡ | 7 | 239,000,000원 |
| 2026.02 | 76.19㎡ | 15 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 76.19㎡ | 7 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 76.19㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 76.19㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 76.19㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 76.19㎡ | 18 | 233,000,000원 |
| 2025.12 | 76.19㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.12 | 76.19㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 230,583,333원 |
최근 실거래는 210,000,000원~239,000,000원 범위이고, 평균은 230,583,333원입니다. 그런데 현재 회차 기준 실질취득은 250,497,038원입니다. 이는 실거래 평균의 108.6%이고, 최고 거래가 239,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 2.3%”라는 숫자로 접근하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,391,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 497,038원 |
| 1. 임차인 김지웅 보증금 | 250,000,000원 | 4,893,962원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 176,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 181,500,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 176,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 16,948,669원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 영암우리새마을금고 | 26,720,058원 | 0원 |
| 7. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 257,849,491원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 대부분은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분 245,106,038원은 매수인 인수 가능성이 핵심입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 본사 서측 인근의 빛가람우미린 111동 4층404호입니다. 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 있어 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 중 4층입니다. 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지역난방 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1,078세대 단지이고 동일 면적 최근 거래는 12건 확인됩니다. 다만 실질취득이 실거래 평균보다 높으면 환금성보다 인수금 정리가 우선 과제가 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가 5,391,000원이 아니라 실질취득 약 250,497,038원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임차보증금 250,000,000원, 전입 2022.01.06, 확정 2022.03.18, 임차권등기 2024.02.02의 대항력·배당요구 관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 미배당 인수액 계산. 현재 회차 기준 임차인 배당은 4,893,962원, 부족분은 245,106,038원입니다. 회차가 더 내려가면 낙찰가는 줄지만 인수액은 늘어납니다.
- 시세 비교 방식. 최근 실거래 평균 230,583,333원, 최고 239,000,000원과 비교할 때 실질취득은 이미 시세 상단을 넘습니다.
- 명도·인도 협의. 주택임차권이 존재하는 사건이므로 점유, 임차권등기 말소, 보증금 정산 및 인도 협의까지 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당표·임차권등기 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “539만원 낙찰”이 아니라 “2.5억 인수형 매수”
이 물건은 최저가만 떼어 보면 감정가 2.32억짜리 아파트가 539만원까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차권의 보증금이 250,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되는 금액은 4,893,962원에 그칩니다. 나머지 245,106,038원이 매수인 인수로 남으면, 실질취득은 250,497,038원입니다. 최근 실거래 평균 230,583,333원보다 높은 가격으로 떠안는 구조이므로, 권리도 가격도 보수적으로 봐야 하는 인수형 고위험 사건입니다.
