4,216,000원
광주지방법원 2024타경88984. 광주 북구 운암동 미라보아파트 102동 14층 1408호, 전유면적 84.915㎡ 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원이지만 12회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,216,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 2.07%에 입찰할 수 있는 물건처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 임차인 황경구는 2021.08.06 전입해 2023.07.10 말소기준 압류보다 앞서고, 2021.07.15 확정일자까지 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
매각물건명세서에도 을구 순위 15번 임차권등기와 함께 보증금 150,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 매각가 4,216,000원을 가정하면 집행비용 475,888원을 먼저 제하고 임차인에게 3,740,112원이 배당되어, 146,259,888원이 그대로 남습니다. 따라서 “421만원대 아파트”가 아니라 실질적으로 150,475,888원에 취득하는 승계형 경매로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 북문대로150번길 11, 102동 14층 1408호 (운암동, 미라보아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 84.915㎡ · 지하1층/지상15층 중 14층 |
| 사용승인 | 1990.12.31 |
| 소유자 | 신현각 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 4,216,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황경구 / 150,811,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 단지 | 미라보(2차) · 293세대 |
① 권리 흐름 — 2021년 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.07.10 평택세무서장 관련 국 압류입니다. 그런데 황경구의 임대차계약·확정일자는 2021.07.15, 점유개시는 2021.07.26, 주민등록은 2021.08.06으로 모두 그보다 앞섭니다. 이후 2024.11.25 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금 반환의무는 남아 매수인이 인수하는 것이 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제·승계 모두 핵심
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황경구 | 주거(임차권등기) · 건물전부 | 150,000,000원 | 계약·확정 2021.07.15 점유 2021.07.26 전입 2021.08.06 배당요구 2024.11.25 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
황경구는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 동시에 이 사건의 강제경매 신청채권자도 황경구로 동일합니다. 따라서 임차보증금 우선변제 배당과 신청채권자 채권을 별개의 두 사람 채권처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 현재 배당표에서도 임차보증금으로 3,740,112원이 반영되고, 신청채권자 항목의 별도 배당은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 4,216,000원이 아니라 150,475,888원으로 비교
미라보(2차) 전용 84.92㎡대 실거래 표본은 10건이며 전체 평균은 179,100,000원입니다. 다만 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 180,500,000원과 최신 거래 169,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 실질취득 150,475,888원은 최근 12개월 평균의 83.4%, 최신 거래의 89.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.92㎡ | 7 | 169,000,000원 |
| 2024.11 | 84.92㎡ | 1 | 192,000,000원 |
| 2024.09 | 84.92㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2024.05 | 84.92㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.04 | 84.92㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 84.92㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2021.11 | 84.92㎡ | 14 | 176,000,000원 |
| 2021.07 | 84.92㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 84.92㎡ | 12 | 167,000,000원 |
| 2021.07 | 84.92㎡ | 12 | 167,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 179,100,000원 |
시장 지표상 최근 12개월 평균은 180,500,000원(2건), 최신 거래는 2025.10의 169,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.0%로 제공되어 뚜렷한 하락 추세로 볼 데이터는 아닙니다. 다만 최신 1건은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 실질취득액은 최근 평균보다 30,024,112원, 최신 거래보다 18,524,112원 낮아 일정한 가격 할인은 존재하지만, 그 할인폭을 12회 유찰과 거액 승계위험을 감수할 만큼 충분한 것으로 볼지는 별도로 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 4,216,000원 | 146,259,888원 | 150,475,888원 |
| 13회 유찰 시 | 2,951,200원 | 147,501,922원 | 150,453,122원 |
| 14회 유찰 시 | 2,065,839원 | 148,371,346원 | 150,437,185원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 475,888원 |
| 1. 임차인 황경구 보증금 | 150,000,000원 | 3,740,112원 |
| 2. 경매개시결정 · 황경구 | 150,811,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 중 146,259,888원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세에 해당하면 선순위 차감액이 달라질 수 있어 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
⑤ 압류·공매 교차점검
- 국세 압류. 2023.07.10 국 압류가 말소기준이며 처분청은 평택세무서장입니다.
- 지방세 압류. 2023.11.20 광주광역시 북구 압류가 있습니다.
- 추가 국세 압류. 2024.02.23 국 압류가 있고 처분청은 서광주세무서장입니다.
- 공매공고. 2024.08.29 한국자산관리공사 2024-04217-009 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 압류가 매각으로 소멸하더라도 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있어 임차인 미배당·매수인 인수액 계산에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전유면적 84.915㎡ 아파트이며 15층 건물 중 14층입니다. 사용승인일은 1990.12.31입니다.
- 입지. 광주 북구 운암동 운암중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 10m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 운암중학교 관련 상대보호구역·절대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 944,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지는 293세대이며, 제공된 동일면적 실거래는 10건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수 12.0회, 매각률 0.0%라는 점은 보수적으로 볼 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 4,216,000원이 아니라 현재 기준 실질취득 150,475,888원을 입찰 판단의 출발점으로 두어야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 황경구 보증금 150,000,000원 중 실제 배당액을 확정하고 미배당 잔액을 취득원가에 전액 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 13회·14회로 더 유찰돼도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 150,453,122원, 150,437,185원으로 거의 변하지 않습니다.
- 세금 배당순서. 국세·지방세 압류의 법정기일 및 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당액과 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행관계를 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차인과 신청채권자가 황경구로 동일하므로 집행권원과 150,811,300원 청구액의 구성 및 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 상한. 가격 비교는 최근 12개월 평균 180,500,000원과 최신 거래 169,000,000원을 우선하고, 전체 평균 179,100,000원만으로 할인폭을 과대평가하지 않아야 합니다.
맺으며 — “4,216,000원에 사는 경매가 아니다”
이 사건의 숫자는 극단적으로 낮은 최저가 때문에 처음부터 판단을 흐리기 쉽습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 황경구의 보증금은 150,000,000원이고, 현재 회차에서 법원 배당으로 받는 금액은 3,740,112원에 그칩니다. 남는 146,259,888원을 매수인이 인수하므로 실제 취득부담은 150,475,888원입니다.
실질취득액만 놓고 보면 최근 12개월 평균 180,500,000원과 최신 거래 169,000,000원보다 낮아 일정한 가격 여지는 있습니다. 그러나 할인폭은 표면상 감정가 대비 97.9% 할인이 아니라, 최근 시세 대비 약 11~17% 수준입니다. 여기에 12회 유찰, 대항력 보증금 승계, 국세·지방세 배당순위, 공매공고 교차확인까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. “초저가 경매”가 아니라 약 150,000,000원대 취득비용을 전제로 권리·세금·환금성을 감수할지를 판단하는 물건입니다.
