7,528,000원
광주지방법원 2024타경88984. 광주 북구 운암동 미라보아파트 102동 14층 1408호, 전유면적 84.915㎡ 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원인데 10회 유찰되어 최저매각가가 7,528,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보면 판단이 완전히 틀어집니다. 을구 15번 주택임차권등기권자 황경구의 임차보증금이 150,000,000원이고, 전입일은 2021.08.06, 확정일자는 2021.07.15입니다. 말소기준으로 잡힌 2023.07.10 국 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인 구조입니다.
현재 매각가 7,528,000원에서 집행비용 535,504원을 빼면 임차인에게 돌아갈 배당은 6,992,496원뿐입니다. 따라서 보증금 부족분 143,007,504원을 매수인이 인수하게 되고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 150,535,504원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 보증금 미배당분이 늘어나는 구조라, 총 취득 부담은 보증금 1.5억 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경88984 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 북문대로150번길 11, 102동 14층1408호 (운암동, 미라보아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.915㎡ · 지하1층/지상15층 아파트 내 제14층 제1408호 |
| 소유자 | 신현각 (2004.01.13. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 7,528,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황경구 / 150,811,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 건 ‘대항력 임차권’
말소기준은 2023.07.10 국 압류입니다. 이후의 광주광역시 북구 압류, 서광주세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순번이 뒤에 있는 임차권등기가 아니라, 그 임차권의 원인이 된 전입일 2021.08.06입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 잔액 인수형
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황경구 | 건물전부 / 주거 (임차권등기) | 2021.08.06 | 2021.07.15 | 150,000,000원 | 2024.11.25 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
임차인 황경구는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있으므로 배당을 받되, 배당 부족분은 매수인 인수로 이어집니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
미라보(2차) 동일 면적 84.92㎡ 실거래 10건 기준 평균은 179,100,000원입니다. 최저매각가 7,528,000원만 보면 시세의 4.2%처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 구조에서는 이 비교가 의미 없습니다. 현재 회차의 실질취득 150,535,504원은 실거래 평균의 84.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.92㎡ | 7 | 169,000,000원 |
| 2024.11 | 84.92㎡ | 1 | 192,000,000원 |
| 2024.09 | 84.92㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2024.05 | 84.92㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.04 | 84.92㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 84.92㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2021.11 | 84.92㎡ | 14 | 176,000,000원 |
| 2021.07 | 84.92㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 84.92㎡ | 12 | 167,000,000원 |
| 2021.07 | 84.92㎡ | 12 | 167,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 179,100,000원 |
실거래 범위는 167,000,000원~205,000,000원이고, 평균은 179,100,000원입니다. 실질취득 150,535,504원은 평균보다 낮지만, 이것은 권리 리스크와 임차권 쟁점을 떠안는 대가입니다. “752만원에 아파트를 산다”가 아니라 “1.5억 보증금 인수형 물건을 산다”가 맞는 해석입니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 부족·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 535,504원 | - |
| 1. 임차인 황경구 보증금 | 150,000,000원 | 6,992,496원 | 143,007,504원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 황경구 | 150,811,300원 | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 집행비용 535,504원 차감 후 임차인에게 6,992,496원이 배당되고, 보증금 잔액 143,007,504원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운암중학교 남서측 인근에 위치한 공동주택 내 단위세대입니다. 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 아파트 중 14층 세대이며, 사용승인일은 1990.12.31입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 소로1류 접합, 상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 표시됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 미라보(2차)는 293세대 단지이고, 동일 면적 실거래는 167,000,000원~205,000,000원 범위에 있습니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 10.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 경매 수요는 약한 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 7,528,000원만 준비하는 물건이 아닙니다. 현재 기준 인수 143,007,504원을 합산한 실질취득 150,535,504원으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일자 2021.07.15, 점유개시 2021.07.26, 전입 2021.08.06, 확정 2021.07.15의 선후관계를 등기부·명세서·현황조사 원본으로 맞춰 보세요.
- 관계인 쟁점 확인. 임차인 황경구가 신청채권자로도 등장합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기된 만큼, 임차보증금의 실체와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순위와 부족액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2024.08.29 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매 진행과 법원경매 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·명세서·현황조사·실거래 자료를 바탕으로 한 권리분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “752만원”이 아니라 “1.5억 인수형”이다
이 사건의 숫자 중 가장 위험한 것은 최저매각가 7,528,000원입니다. 너무 낮아 보여서 싸다고 착각하게 만들기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 황경구의 보증금 150,000,000원이 있고, 현재 배당으로는 6,992,496원밖에 변제되지 않습니다. 결국 매수인이 부담할 잔액은 143,007,504원, 실질취득은 150,535,504원입니다.
실질취득 기준으로 보면 실거래 평균 179,100,000원보다 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 10회 유찰, 대항력 임차권, 신청채권자와 임차인의 동일성 쟁점, 국세·지방세 압류, 공매공고까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보고 들어갈 물건은 아니며, 보증금 인수와 임차권 실체를 감당할 수 있는 사람만 검토할 수 있는 C급 고위험 물건입니다.
