광주지방법원 2025타경295. 광주 동구 대인동, 롯데백화점 광주점 남동측 인근 상업지역의 집합건물 지하층 4호입니다. 감정가 1억 600만원에서 3회 유찰되어 최저가는 47,488,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 44.8% 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준 전 권리와 실제 이용형태입니다.
등기 흐름상 2021.08.10. 농협은행주식회사 근저당이 경매의 말소기준으로 제시되어 있고, 그 이후 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 그보다 훨씬 앞선 시기의 근저당·가압류·압류 기록이 다수 존재합니다. 일부는 과거 낙찰·해지로 말소된 흐름도 보이지만, 단순한 주거용 아파트처럼 “신건 권리 깨끗”으로 처리할 수 있는 구조가 아닙니다. 입찰 전 원본 등기부에서 선순위 권리의 말소·존속 여부를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경295 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 독립로264번길 25, 지하층4호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지하층 4호 · 감정평가서상 지하층 2호~4호는 주차장으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사풍산기업 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 47,488,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,335,570,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 이전 권리는 반드시 대조
이 사건의 말소기준은 2021.08.10. 을구 14번 농협은행주식회사 근저당으로 제시됩니다. 이 기준 이후의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 근저당·가압류·압류가 등기 흐름에 다수 나타나고, 일부는 과거 경매 낙찰 및 해지로 말소된 이력도 함께 보입니다. 따라서 최저가 4,748만원만 보고 접근하기보다, 현재 유효한 선순위 권리가 남아 있는지를 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 4명, 대항력은 없음
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 4명입니다. 모두 전입일이 2021.08.10. 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 정보는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한숙 | 401호 | 사무실 | 2024.05.29 | 3,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍건석(커피숍) | 5층 | - | 2021.09.02 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍범도(콜라택) | 5층 | - | 2021.09.27 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민택(식당) | 5층 | - | 2021.09.02 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차보증금 합계는 83,000,000원이지만, 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인들의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 상가·사무실·식당·커피숍 형태의 점유가 확인되므로, 명도와 영업 중단 협의는 주거 임차인보다 까다로울 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,254,784원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 750,000,000원 | 46,233,216원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 2,750,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한일은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사한일은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사광주은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사한일은행 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 후순위 채권자 및 소유자 | 6,460,815,000원 | 0원 |
매각대금 47,488,000원 기준 총 채권액 13,660,815,000원 중 예상 배당은 46,233,216원에 그치며, 미배당은 13,614,581,784원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하층 2호~4호는 현재 경계구분 없이 주차장으로 이용 중이며, 건축물현황도를 기준으로 위치 특정이 가능하고 경계벽 복원이 용이한 것으로 조사됐습니다.
- 건물번호. 등기사항증명서상 건물번호는 제지하층 4호이나 대장상 지104호로 표시됩니다.
- 진입로 사용관계. 인접 부동산 소유자가 본인 소유 부동산 일부가 지하층 2호~4호 진입로로 이용 중이고, 사용료로 연 4,000,000원을 받았다는 취지의 의견서를 제출했습니다.
- 입지. 롯데백화점 광주점 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·주상용·점포·상가 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,528,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 원본 대조. 2021.08.10. 말소기준보다 앞선 근저당·가압류·압류 흐름이 복잡합니다. 등기부 원본에서 현재 유효 권리와 말소된 권리를 분리 확인해야 합니다.
- 지하층 4호 위치 특정. 현재 경계구분 없이 주차장으로 이용 중입니다. 건축물현황도 기준 특정 위치와 실제 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 진입로 사용료 이슈. 인접 소유자가 연 4,000,000원 사용료 취지 의견서를 냈습니다. 낙찰 후 계속 부담될 가능성과 법적 근거를 확인해야 합니다.
- 상가 임차인 명도. 대항력은 없지만 사무실·커피숍·식당 등 영업 점유가 확인됩니다. 보증금 인수와 별개로 명도 비용과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 국세·지방세 압류가 확인됩니다. 실제 배당에서 0순위 차감이 발생하면 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 권리·이용·진입로 리스크가 할인 이유일 수 있습니다. 최저가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “44.8% 최저가”보다 중요한 것은 권리와 사용 가능성
이 사건은 감정가 1억 600만원에서 최저가 4,748만원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 지하층 4호는 주차장으로 이용 중이고, 경계구분·건물번호·진입로 사용관계가 모두 확인 포인트입니다. 여기에 말소기준 이전의 등기 흐름도 단순하지 않습니다.
임차인 4명의 보증금은 매수인이 인수하는 구조가 아니므로 임차보증금 때문에 실질취득가가 튀는 사건은 아닙니다. 그래도 결론은 보수적입니다. 가격은 낮아졌지만, 권리와 이용 가능성의 불확실성이 더 큽니다. 이 물건은 수익률 계산보다 먼저 원본 권리 확인, 위치 특정, 진입로 사용관계, 명도 비용을 끝까지 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 고난도 물건입니다.