서울중앙지방법원 2025타경102235. 사당동 더원캐슬 9층 902호, 전용 17.2㎡ 규모의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택(방1·거실1·화장실1)로 확인됩니다. 현 소유자는 이희이며 2020년 9월 17일 거래가액 249,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리들의 소멸 여부보다 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 윤보희는 2020년 9월 17일 전입·점유를 시작했고 같은 날 230,000,000원에 대한 확정일자를 받았습니다. 이후 2022년 7월 16일 11,500,000원을 증액해 현재 보증금은 241,500,000원이며, 2024년 10월 28일 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 1049-8 더원캐슬 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 17.2㎡ · 방1·거실1·화장실1 · 10층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 이희 (2020.09.17. 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 42,782,000원 (8회 유찰, 감정가 16.78%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤보희 / 241,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023년 12월 6일 수원세무서장 압류입니다. 그 뒤의 남현순 가압류 107,204,471원, 경기광주세무서장 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 윤보희의 전입·점유 및 최초 확정일자는 2020년 9월 17일로 말소기준보다 3년 이상 빠릅니다. 따라서 이 임차권은 단순히 2024년에 등기된 후순위 임차권으로 보면 안 되고, 선행 대항요건을 기준으로 대항력 있는 임차인으로 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤보희 | 전유부분 전부 | 2020.09.17 / 2020.09.17 | 241,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
윤보희는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 배당요구도 2024년 10월 28일 접수되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저가 42,782,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,170,076원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 41,611,924원만 배당되고, 보증금 중 199,888,076원이 남습니다.
③ 시세 비교 — 4,278만원이 아니라 약 2.43억을 비교해야 한다
더원캐슬 전용 17.2㎡ 동일 면적 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 평균 239,233,333원보다 최근 거래 가격대가 더 높아졌기 때문에, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 267,500,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래 대비 46.4% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 17.2㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2025.02 | 17.2㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2023.08 | 17.2㎡ | 8 | 182,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.2㎡ | 2건 | 267,500,000원 |
현재 회차의 실질취득액 242,670,076원은 최근 12개월 평균 267,500,000원의 약 90.7%, 최신 거래 275,000,000원의 약 88.2% 수준입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균 대비 차이는 약 24,829,924원에 그치며, 취득부대비용·명도·관리비·권리확인 비용까지 고려하면 최저가 4,278만원이 암시하는 80%대 할인 물건은 전혀 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,170,076원 |
| 1. 임차인 윤보희 보증금 | 241,500,000원 | 41,611,924원 |
| 2. 가압류 · 남현순 | 107,204,471원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤보희 | 241,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 부족분 199,888,076원이 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 조세·집행비용 확정액 등 절차상 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 8회 유찰 | 42,782,000원 | 41,611,924원 | 199,888,076원 |
| 9회 유찰 시 | 34,225,600원 | 33,209,539원 | 208,290,461원 |
| 10회 유찰 시 | 27,380,480원 | 26,487,631원 | 215,012,369원 |
낙찰가가 42,782,000원에서 34,225,600원, 다시 27,380,480원으로 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 각각 199,888,076원, 208,290,461원, 215,012,369원으로 증가합니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반 경매 논리가 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 사실상 매수인의 총 취득원가를 지지하고 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 방1·거실1·화장실1 구조입니다.
- 입지. 남성중학교 남동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·다세대주택·연립주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 사당역(2호선·4호선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층이며, 승강기·기계식주차·무인택배함·난방·급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 및 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 8,407,000원/㎡입니다.
- 환금성. 더원캐슬은 18세대, 2020년 8월 20일 준공의 소규모 건물입니다. 동일 면적 실거래 표본이 3건으로 많지 않아 거래량 측면의 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 42,782,000원에 낙찰돼도 인수 예상액 199,888,076원을 더한 242,670,076원이 핵심 가격입니다.
- 임대차 실체 확인. 윤보희의 임대차계약서, 230,000,000원 및 11,500,000원 증액 지급내역, 주민등록·점유 자료를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 인수 문구 재확인. 매각물건명세서에는 주택임차권이 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 유찰 추가 대기 효과 제한. 다음 회차 최저가가 낮아질수록 임차인 미배당 인수액이 증가하므로 총 취득부담 절감폭은 매우 제한적입니다.
- 시세 기준. 전체 평균 239,233,333원보다 최근 12개월 평균 267,500,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본도 3건이므로 아파트처럼 풍부한 거래량을 전제로 하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 기록을 최종 매각기일 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,278만원짜리 물건”이 아니라 “약 2.43억짜리 인수형 물건”
이 사건을 감정가 2.55억원에서 8회나 유찰돼 4,278만원까지 떨어진 초저가 경매로 보면 판단을 크게 그르칠 수 있습니다. 윤보희는 말소기준권리보다 앞선 2020년 9월 17일 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금 241,500,000원 중 현재 회차에서 배당되지 못하는 199,888,076원이 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 242,670,076원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 267,500,000원과 최신 거래 275,000,000원보다는 낮아 가격 여지가 전혀 없는 것은 아니지만, 할인폭은 약 9% 안팎에 불과합니다. 여기에 8회 유찰, 소규모 다세대의 환금성, 임차인과 신청채권자의 동일성에 따른 사실관계 확인 부담까지 겹칩니다.
결론은 “최저가는 매우 낮지만 실질가격은 낮지 않다”입니다. 추가 유찰이 생겨도 인수액이 증가해 총 부담이 거의 고정되는 구조이므로, 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 임차보증금 인수의 실체와 약 2.43억원 수준의 총 취득원가가 최근 시세 대비 충분한 안전마진을 주는지입니다.
