서울중앙지방법원 2025타경102235. 서울 동작구 사당동 더원캐슬 9층 902호, 전용 17.2㎡의 다세대주택입니다. 감정가 255,000,000원에서 9회 유찰되어 최저가가 34,226,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 이 물건은 매각물건명세서에 임차보증금 미배당액의 매수인 인수가 명시된 경매입니다.
임차인 윤보희는 2020.09.17 전입 및 점유를 시작했고 같은 날 최초 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준으로 표시된 2023.12.06 압류보다 앞선 시점입니다. 이후 2024.10.28 주택임차권등기를 마쳤으며, 현재 총 보증금은 241,500,000원입니다. 최저가를 낮춰도 인수 보증금이 늘어나는 구조이므로 실제 취득비용을 중심으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 1049-8 더원캐슬 9층 902호 도로명주소: 서울특별시 동작구 남부순환로 2021-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 17.2㎡ · 방1·거실1·화장실1 · 지상 10층 중 9층 |
| 소유자 | 이희 (2020.09.17 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 | 255,000,000원 |
| 최저매각가 | 34,226,000원 (9회 유찰 · 감정가의 13.42%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤보희 / 241,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.06 · 갑구 4번 · 국(수원세무서장) 압류 |
| 임차보증금 | 윤보희 · 241,500,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 인수액 | 208,290,068원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
권리분석의 핵심은 등기된 임차권의 순위만 보는 것이 아니라 실제 전입·점유 시점과 말소기준권리의 선후관계를 확인하는 데 있습니다. 윤보희의 임차권등기는 2024.10.28로 말소기준보다 늦지만, 전입 및 점유는 2020.09.17에 시작됐습니다.
2023.12.06 국의 압류가 말소기준으로 표시돼 있으며, 이후 남현순 가압류, 경기광주세무서장 압류 및 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 기존 신탁등기와 종전 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 241,500,000원이 실제 취득 부담을 결정한다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤보희 전유부분 전부 |
2020.09.17 | 2020.09.17 최초 230,000,000원 |
241,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
실제 임차인은 윤보희 1명입니다. 최초 임대차계약일은 2020.09.12이며, 2020.09.17 전입·점유 및 최초 보증금 230,000,000원에 대한 확정일자를 갖췄습니다. 2022.07.16 보증금이 11,500,000원 증액되어 총 241,500,000원이 됐으나, 증액분의 별도 확정일자는 없습니다. 보증금 전액의 우선변제 순위와 증액분의 법적 취급은 구분해 원본 서류로 확인해야 합니다.
| 최초 계약일 | 2020.09.12 |
|---|---|
| 전입 / 점유개시 | 2020.09.17 |
| 최초 확정일자 | 2020.09.17 · 230,000,000원 |
| 보증금 증액 | 2022.07.16 · 11,500,000원 (별도 확정일자 없음) |
| 임차권등기 | 2024.10.28 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.10.28 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제 | 있음 · 최초 확정일자 및 배당요구 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 현재 회차 예상배당 | 33,209,932원 |
| 매수인 인수 예상액 | 208,290,068원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 비교해야 한다
더원캐슬은 2020.08.20 준공된 18세대 규모의 건물입니다. 전용 17.2㎡ 거래가 확인되며, 자료상 전체 거래 3건 중 최근 거래 집계에 포함된 2건의 평균은 267,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 17.2㎡ | 8층 | 275,000,000원 |
| 2025.02 | 17.2㎡ | 9층 | 260,000,000원 |
| 2023.08 | 17.2㎡ | 8층 | 182,700,000원 |
| 최근 거래 집계 | 17.2㎡ | 2건 | 267,500,000원 |
| 전체 평균 | 17.2㎡ | 3건 | 239,233,333원 |
전체 거래 평균은 239,233,333원이지만 2023년 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래 집계의 평균은 267,500,000원, 가장 최근 확인 거래는 2025.03의 275,000,000원입니다. 과거 거래 대비 최근 거래 평균의 상승률은 46.4%로 나타납니다.
다만 확인된 최신 거래 자체가 2025년 3월이므로, 이를 2026년 10월 매각 시점의 현재 시세로 확정할 수는 없습니다. 표본도 2건에 불과해 가격 판단에는 추가적인 현행 거래 확인이 필요합니다.
낙찰가 34,226,000원
+ 미배당 임차보증금 208,290,068원
= 242,516,068원
이는 자료상 최근 거래 평균 267,500,000원의 약 90.7%입니다. 최저가는 해당 평균의 12.8%지만, 실제 취득 부담 기준으로는 90.7%입니다. 가격 차이는 존재하나 감정가 대비 할인율만큼 저렴한 물건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,016,068원 |
| 1. 임차인 윤보희 · 보증금 | 241,500,000원 | 33,209,932원 |
| 2. 가압류 · 남현순 | 107,204,471원 | 0원 |
| 3. 경매 신청채권 · 윤보희 | 241,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 | 241,500,000원 | 208,290,068원 |
집행비용은 추정치입니다. 임차보증금 배당 후 잔여 매각대금은 없으며, 매수인 인수액은 배당금이 아닌 별도의 취득 부담입니다. 윤보희의 경매 신청채권은 동일 임차보증금 채권과 중복 계산하지 않습니다. 당해세 및 최우선변제 등의 실제 배당 순위와 금액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수되는 구조에서는 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 크게 줄지 않습니다. 배당 가능한 금액이 줄어드는 만큼 인수액이 증가하기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 34,226,000원 | 33,209,932원 | 208,290,068원 | 242,516,068원 |
| 10회 유찰 시 | 27,380,800원 | 26,487,946원 | 215,012,054원 | 242,392,854원 |
| 11회 유찰 시 | 21,904,640원 | 21,110,356원 | 220,389,644원 | 242,294,284원 |
실질취득은 각 회차의 매각가와 예상 인수액을 합산한 수치입니다. 집행비용 추정 차이만큼 소폭 변동하며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동작구 사당동 남성중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대주택 및 연립주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 사당역(2호선·4호선)이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 902호입니다. 급배수·위생·난방설비와 기계식주차, 무인택배함, 소화전 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도 및 토지. 다세대주택으로 이용 중이며 제3종일반주거지역입니다. 토지는 3필지 일단의 완경사지 자루형으로, 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 실제 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 내부 상태와 실제 사용 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 18세대 규모의 소형 다세대주택이며, 확인되는 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 거래 표본이 적고 경매 평균 유찰 횟수가 9.0회이므로 매각 가능 가격과 소요 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 을구 1번 주택임차권의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다는 조건을 반드시 확인하세요. 현재 회차 추정 인수액은 208,290,068원입니다.
- 총 취득자금 확보. 최저가 34,226,000원만 준비하는 방식은 위험합니다. 실질취득 예상액 242,516,068원에 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도로 고려해야 합니다.
- 확정일자 및 증액분. 최초 보증금 230,000,000원은 2020.09.17 확정일자가 있으나, 2022.07.16 증액된 11,500,000원은 별도 확정일자가 없습니다. 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 임차인과 신청채권자 관계. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일한 윤보희입니다. 보증금 지급내역, 임대차계약의 진정성, 점유관계 및 경매 청구채권을 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 임차인의 예상 배당액은 33,209,932원으로 산정돼 있습니다. 실제 집행비용과 선순위 조세채권 등에 따라 배당액 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 최신 거래는 2025.03의 275,000,000원입니다. 현재 매각기일인 2026.10.14에 맞춰 추가 실거래와 실제 매물가격을 확인해야 합니다.
- 명도 및 임차권 처리. 낙찰 후 임차인의 점유·인도 여부, 보증금 반환 방법, 임차권등기의 말소 조건 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 특성. 18세대 규모이므로 관리비 체납, 기계식주차 유지관리, 공용부분 상태 및 수선비용을 조사하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — “3,422만원짜리 집이 아니라, 실질취득 약 2.43억짜리 경매”
이 물건의 핵심은 9회 유찰이나 감정가 대비 13.42%라는 숫자가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 241,500,000원 중 얼마가 배당되고, 얼마를 매수인이 인수하느냐입니다.
현재 회차 기준 최저가 34,226,000원에 낙찰되면, 예상 인수금은 208,290,068원이고 실질취득은 242,516,068원입니다. 유찰이 추가되더라도 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 단순히 낮은 최저가를 이유로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
자료상 최근 거래 평균 267,500,000원과 비교하면 실질취득 기준 약 90.7%로 가격 차이가 있습니다. 그러나 최신 거래가 2025년 3월이고 표본이 2건에 불과하며, 9회 유찰된 소규모 다세대주택이라는 점에서 환금성과 현행 시세 검증이 중요합니다.
결론은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형 경매입니다. 임차보증금 인수액, 확정일자별 배당 순위, 신청채권자와 임차인의 관계 및 최신 실거래를 확인한 뒤 실제 취득 부담을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.
