최저가는 감정가의 26%지만, 실질취득은 약 2.43억 — 사당 더원캐슬 902호

서울중앙지방법원 2025타경102235. 사당동 더원캐슬 9층 902호, 전용 17.2㎡의 다세대주택입니다. 겉으로 보이는 최저가는 66,846,000원으로 감정가 255,000,000원의 26.2%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건에는 2020년 9월 17일부터 대항력을 갖춘 임차인 윤보희의 보증금 241,500,000원이 존재합니다. 예상 배당액은 65,242,772원에 그쳐, 부족분 176,257,228원은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

따라서 입찰가격 66,846,000원만 보고 감정가보다 188,154,000원 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가 66,846,000원과 인수액 176,257,228원을 합한 243,103,228원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 인수액이 증가하므로, 실질취득액은 계속 약 2.43억원 수준에 머무는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

말소기준권리는 2023년 12월 6일 수원세무서장의 압류입니다. 임차인 윤보희의 주민등록일·점유개시일은 모두 2020년 9월 17일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 미회수액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.

2023년 11월 10일 남현순이 신청한 종전 강제경매개시결정은 2024년 5월 1일 취소기각결정에 따라 2024년 5월 31일 등기가 말소됐습니다. 이후의 압류·가압류와 2025년 2월 26일 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 대항력 있는 임차보증금의 미회수분까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최초 임대차계약일은 2020년 9월 12일이며, 보증금 230,000,000원에 대해 2020년 9월 17일 확정일자를 받았습니다. 2022년 7월 16일 보증금이 11,500,000원 증액됐지만 증액분의 확정일자는 없습니다. 배당요구는 2024년 10월 28일 이뤄졌습니다. 증액분의 구체적인 우선변제 순위와 실제 배당범위는 원본 배당표에서 다시 확인해야 합니다.

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다

④ 시세 비교 — 6,684만원이 아니라 2.43억원을 비교한다

더원캐슬 전용 17.2㎡의 확인 실거래는 3건입니다. 시장 집계상 최근 12개월 평균은 267,500,000원, 최신 확인 거래는 2025년 3월의 275,000,000원입니다.

현재 실질취득액 243,103,228원은 최근 12개월 평균의 90.9%, 최신 거래가의 88.4%입니다. 각각 약 9.1%, 11.6% 낮지만, 대항력 임차보증금 인수와 6회 유찰, 18세대 규모의 환금성을 감수하는 대가로는 할인 폭이 크다고 단정하기 어렵습니다.

전체 3건 평균은 239,233,333원이지만, 여기에는 2023년 8월의 182,700,000원 거래가 포함됩니다. 최근 거래 2건의 평균은 267,500,000원이고 최근 구간은 이전 거래 대비 46.4% 상승한 것으로 집계됐으므로 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선하는 편이 합리적입니다. 다만 거래 표본은 3건이고 최신 확인 거래도 2025년 3월이므로 입찰 직전 매매 호가와 실거래를 다시 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 66,846,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 제외한 65,242,772원이 임차인에게 배당되는 것으로 추정되며, 보증금 부족분 176,257,228원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 말소기준인 세무서 압류의 실제 체납세액과 법정기일에 따라 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남성중학교 남동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·다세대주택·연립주택이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 사당역 2호선·4호선이 있습니다. 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020년 8월 20일 준공된 10층 철근콘크리트 건물로, 승강기·기계식주차·무인택배함·난방·소화전설비가 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 완경사 자루형 토지이며, 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 제3종일반주거지역입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 3건에 불과합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6회이며 낙찰률은 0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 상한 설정. 입찰가가 아니라 입찰가와 인수액을 합한 약 243,103,228원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 보증금 지급내역 확인. 최초 보증금 230,000,000원과 11,500,000원 증액분의 실제 지급 자료를 확인하세요.
• 증액분 확정일자 확인. 2022년 증액분 11,500,000원에는 확정일자가 없어 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 신청채권자 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하고 청구액과 보증금도 동일하므로 채권원인·임대차계약·점유관계를 대조하세요.
• 세금 배당 확인. 말소기준권리가 세무서 압류이므로 체납세액과 법정기일에 따라 임차인 배당이 줄고 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 이사 여부를 현장에서 확인하세요.
• 기계식주차 확인. 차량 규격 제한, 사용 가능 여부, 유지관리비를 확인하세요.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 최근 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2025년 3월이므로 입찰 직전 동일 면적 매물과 실거래를 다시 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가 26%”가 아니라 “실질취득 2.43억”

이 물건의 최저가는 66,846,000원이지만, 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 미회수액은 176,257,228원입니다. 둘을 합한 현재 실질취득액은 243,103,228원으로 감정가의 약 95.3%이며, 최근 12개월 실거래 평균 267,500,000원보다 약 9.1% 낮습니다.

추가 유찰로 입찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 약 2.43억원에 머뭅니다. 여기에 세무서 압류의 실제 배당, 보증금 증액분의 확정일자, 신청채권자와 임차인의 동일성, 18세대 소규모 건물의 환금성을 함께 검토해야 합니다. 가격표는 저가지만 실제 취득부담은 저가가 아닙니다. 권리위험을 정확히 반영한 뒤 최근 시세보다 충분한 안전마진이 확보되는 경우에만 접근할 물건입니다.