광주지방법원 2025타경950. 담양군 수북면 나산리 379-29 소재 건물 및 토지 일괄매각 사건입니다. 이용상태는 단순 주거용이 아니라 주택 및 제조업소(작업장 및 창고 등)입니다. 감정가 636,797,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 228,229,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 점유와 인수 가능성에서 갈립니다.
말소기준권리는 2021.03.10 무진새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 이석삼 근저당, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정, 국민은행 가압류, 신용보증기금의 근저당권 가처분은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그보다 앞선 2018.11.05 전입 점유자 박진희입니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으므로, 대항력과 인수액을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경950 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 수북면 나산리 379-29 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 주택 및 제조업소(작업장 및 창고 등) · 일괄매각 |
| 등기상 소유자 | 전효준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 636,797,000원 / 228,229,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 무진새마을금고 / 206,006,981원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 토지 | 잡종지 · 545.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 100,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 점유
등기 흐름만 보면 2021.03.10 무진새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 임차인 쪽은 다릅니다. 박진희는 2018.11.05 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 최저가가 낮아져도 보증금 중 배당받지 못하는 부분이 있으면 매수인 실질취득가가 올라갈 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 신고 없음
신고된 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 박진희의 보증금이 확인되지 않는 것이 가장 큰 변수입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금·차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박진희 | 2018.11.05 / 미상 | 미상 | 2025.05.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 전현준 | 2024.04.26 / 미상 | 미상 | 미상 | 말소기준 이후 보증금 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 228,229,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,995,206원 |
| 1. 근저당 · 주식회사여수상호신용금고 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 근저당 · 수북농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 104,000,000원 | 32,233,794원 |
| 채권자 총액 | 4,173,767,693원 | 224,233,794원 |
| 미배당 | - | 3,949,533,899원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 흐름은 매각가 228,229,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있고, 박진희의 보증금 미상 변수는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 담양군 수북면 수북리 소재 “수북중학교” 남측 도로 건너편에 위치합니다. 주위는 자연부락과 농경지 등이 소재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 북측으로 추성로가 통과합니다. 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 주택 및 제조업소(작업장 및 창고 등)로 이용 중입니다. 제시외 건물 중 “계사”는 제외됩니다.
- 구조. 조립식판넬조 판넬지붕 단층 제2종근린생활시설, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 주택, 경량철골구조 판넬지붕 주택이 포함된 형태입니다.
- 토지·규제. 계획관리구역, 성장관리계획구역, 자연취락지구, 접도구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 걸립니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박진희 보증금 확인. 전입일 2018.11.05가 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당 가능액을 원본으로 확인하기 전에는 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 전현준 점유 확인. 전입일은 2024.04.26으로 말소기준 이후입니다. 다만 보증금이 확인되지 않으므로 실제 점유관계와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주택과 제조업소가 섞인 물건입니다. 주거용 아파트처럼 환금성을 단순 비교하면 안 됩니다.
- 제외 건물 확인. 일괄매각이지만 제시외 건물 중 “계사”는 제외됩니다. 현장 경계와 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 배당표상 미배당이 3,949,533,899원이고 소유자 교부는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 반영 여부는 별도 점검이 필요합니다.
맺으며 — “36%”보다 “+α”가 더 중요하다
이 물건은 4회 유찰로 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 636,797,000원짜리가 현재 228,229,000원입니다. 하지만 선순위 점유자 박진희의 보증금이 확인되지 않습니다. 이 한 줄 때문에 결론이 바뀝니다. 매수인은 최저가만 낼 것이 아니라, 낙찰가에 더해 인수될 수 있는 금액까지 계산해야 합니다. 권리는 일부 정리되지만, 실질취득가는 아직 열려 있습니다. 따라서 이 사건은 보증금 확인 전까지 보수적으로 접근해야 하는 주의형 물건입니다.
