광주지방법원 2025타경1281. 광주 광산구 하남동 503-2의 건물 및 토지 관련 경매입니다. 물건의 외형은 단순 주거용이 아니라, 공장용지 6,617.0㎡와 공장 관련 건물·기계기구가 얽힌 산업용 자산입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 5,563,333,000원이고, 한 차례 유찰된 상태입니다. 권리상으로는 1999년 중소기업은행 근저당이 기준선이 되어 이후 권리들이 정리되는 구조지만, 가격 판단은 “권리 깨끗”만으로 끝나지 않습니다. 기계기구 일부 운휴, 작동 여부·결함·재사용 가능성 확인 필요라는 문구가 있어, 실사용·재매각 가능성을 반드시 현장에서 검증해야 합니다.
가장 중요한 결론부터 말하면, 등기상 후순위 권리 인수 부담은 0원으로 보는 사건입니다. 임형래와 주식회사 금형알텍의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자 정보가 확인되지 않아 배당·점유관계는 원본으로 재점검해야 합니다. 이 물건의 핵심 리스크는 대항력 임차인보다 고액 공장물건 특유의 환금성, 기계 상태, 일괄매각 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 하남동 503-2 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 일반공업지역 |
| 토지면적 / 형상 | 6,617.0㎡ · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사화성알텍 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,947,617,280원 / 5,563,333,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 7,686,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 1999년 중소기업은행 근저당
말소기준은 1999.05.31 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 배당표에서는 선순위 근저당권자 중 일부까지만 배당되고, 후순위 근저당·가압류·압류는 대규모 미배당으로 남습니다. 하지만 미배당 채권은 낙찰자가 인수하는 구조가 아니라 배당절차에서 정리되는 성격입니다.
② 점유자 확인 — 인수액은 0원, 다만 보증금 확인 필요
점유자로 확인되는 사람은 2명입니다. 둘 다 전입신고일이 1999.05.31 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 입찰 전 매각물건명세서·현황조사 원본과 실제 점유관계는 다시 대조해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임형래 | 2023.09.26 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
| 주식회사 금형알텍 | 2018.05.11 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 5,563,333,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.0% 추정) | - | 58,033,330원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 연대영 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,960,000,000원 | 1,565,299,670원 |
| 후순위 근저당·가압류·압류 | 28,849,067,206원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 36,749,067,206원 중 예상 배당은 5,505,299,670원이고, 미배당은 31,243,767,536원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (토지·매각조건 기준)
- 용도. 기타 + 토지 물건이며, 토지는 공장용지·공업용으로 표시됩니다. 용도지역은 일반공업지역입니다.
- 토지 조건. 토지면적은 6,617.0㎡, 평지·정방형·중로한면입니다. 공시지가는 350,600원/㎡입니다.
- 지역지구. 지방산업단지와 일반공업지역에 포함되고, 도로에 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구도 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 알루미늄 압출 및 가공 설비 등으로 일부는 운휴 상태이며, 작동 여부·결함·재사용 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 확인. 1999.05.31 중소기업은행 근저당이 기준입니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 원본 등기부에서 말소·변경 이력을 대조하세요.
- 점유자 확인. 임형래, 주식회사 금형알텍 모두 전입일은 기준권리 이후입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 원본 및 현장 확인이 필요합니다.
- 기계 작동성 확인. 일부 기계기구가 운휴 상태입니다. 감정가에 반영된 설비가 실제로 작동 가능한지, 재사용 가능한지 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다. 포함·제외 범위를 잘못 보면 취득 후 활용계획이 흔들릴 수 있습니다.
- 자금계획. 현재 최저가 5,563,333,000원 기준 입찰보증금 10%는 약 556,333,300원입니다. 산업용 부동산은 잔금·이전·명도 비용 여유가 중요합니다.
- 환금성. 미배당이 31,243,767,536원으로 큰 사건입니다. 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아니지만, 그만큼 채권 과밀·가격 압박이 큰 물건이라는 신호입니다.
맺으며 — “권리보다 현장”인 고액 공장 물건
이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 전형적인 인수형 경매가 아닙니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 정리되고, 점유자 2명도 전입일상 대항력은 없습니다. 그래서 권리만 보면 매수인 인수 0원의 구조입니다. 하지만 이 물건의 진짜 승부처는 등기부가 아니라 현장입니다. 공장용지 6,617.0㎡, 일반공업지역, 제시외 건물 포함, 알루미늄 압출·가공 설비, 일부 운휴 상태라는 조건이 가격을 좌우합니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증 후 판단. 최저가가 감정가의 70%로 낮아졌다는 사실보다, 실제로 이 공장과 기계를 쓸 수 있는지·다시 팔 수 있는지가 더 중요합니다.