광주지방법원 2025타경1540. 전라남도 장성군 삼서면 수양리 475 소재 건물·토지 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 주택과 일반음식점이 함께 확인되고, 토지는 농림지역·농업보호구역이 포함된 대지입니다. 권리 흐름만 보면 2012.06.15 삼서농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 잡히고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 4명 모두 전입이 말소기준 이후라 대항력 인수는 없습니다.
문제는 “권리가 깨끗하니 안전하다”로 끝낼 수 없다는 점입니다. 매각물건에는 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부 불분명, 일부 목록의 지적도상 맹지, 일부 건물의 인근 필지 걸침, 그리고 목록 10의 무단증축 위반건축물 이슈가 함께 붙어 있습니다. 이 물건은 권리 인수형이 아니라 물건 하자·이용제한 검토형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1540 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 삼서면 수양리 475 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 일반음식점으로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사두영건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 689,814,120원 / 689,814,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주어룡신용협동조합 / 404,968,478원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
| 토지 현황 | 토지면적 450.0㎡ · 지목 대 · 공시지가 48,600원/㎡ · 농림지역 |
① 권리 흐름 — 등기는 과밀하지만 인수는 0원
말소기준권리 이후 광주은행·광주어룡신용협동조합·성미경·오중원 근저당과 다수 가압류·압류가 이어집니다. 하지만 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 매수인이 떠안는 등기상 인수권리는 0원입니다. 다만 소멸되는 권리가 많다는 것은 채무관계가 복잡하고 배당 부족이 크다는 신호입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 인수 없음
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없어 실제 임차인 4명 기준으로 봅니다. 네 명 모두 전입신고가 2012.06.15 말소기준권리 이후라 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자는 배당자료와 현장 점유관계를 별도로 맞춰봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오충묵 | 주선(2),(3) | 전입 2023.05.08 확정 2012.10.30 | 보증금 미상 월세 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 변은실 | 전부 | 전입 2012.10.30 확정일자 해당 없음 | 30,000,000원 800,000원 | 2025.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 김의순 | 주선(1) | 전입 2021.08.18 확정일자 해당 없음 | 5,000,000원 월세 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 김병우 | 미상 | 전입 2013.05.20 확정일자 해당 없음 | 보증금 미상 월세 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 689,814,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,298,141원 |
| 을구 1번 근저당 · 삼서농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사광주은행 | 564,000,000원 | 388,515,979원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사광주은행 | 210,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사광주은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 420,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 성미경 | 280,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 오중원 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서영현 | 14,470,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 도명 | 28,809,275원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 68,386,354원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 277,803,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 광주신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서광주농업협동조합 | 73,185,226원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 23,368,320원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 금천농업협동조합 | 344,010,788원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 한국렌탈주식회사 | 11,588,550원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 510,239,400원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 전문건설공제조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 3,997,860,913원 중 배당은 680,515,979원, 미배당은 3,317,344,934원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 물건 하자와 환금성 메모 (감정요항표·매각조건 기준)
- 이용상태. 주택으로 이용 중인 건물과 일반음식점으로 이용 중인 건물이 함께 있습니다. 단순 주거용 한 동으로 보면 안 됩니다.
- 주위환경. 중수마을 북동측 인근 농촌지대이며, 주변은 단독주택·전·답 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지 제한. 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역이 확인됩니다. 용도 확장이나 개발 목적 접근은 제한 검토가 필요합니다.
- 맹지·출입. 일부 목록은 지적도상 맹지이나 인접토지를 통하여 출입합니다. 실제 통행로의 법적 안정성을 확인해야 합니다.
- 제외 물건. 일부 컨테이너는 이동 가능 및 타인 소유로 매각에서 제외됩니다. 매각 포함·제외 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 태양광 설비. 목록 6 지붕 소재 가정용 태양광발전 설비는 매각에 포함되나 정상 작동 여부 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 목록 10은 건축물대장상 무단증축 위반건축물로 등재되어 있습니다. 2026.03.25 기준 이행강제금 부과 사실은 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 689,814,120원 | 680,515,979원 | 3,317,344,934원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 551,851,296원 | 543,932,783원 | 3,453,928,130원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 441,481,036원 | 434,666,226원 | 3,563,194,687원 | 0원 |
가격이 내려가도 대항력 임차인 인수는 발생하지 않습니다. 다만 이 사건은 시세 할인 여부보다 법정지상권, 맹지 출입, 위반건축물, 인근 필지 걸침을 해소할 수 있는지가 더 중요합니다. 감정가 대비 싸졌다는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 목록 4, 8 지상 매각 제외 제시외 건물의 소유관계·존속 가능성·철거 가능성을 확인하세요.
- 출입로. 지적도상 맹지로 표시된 목록의 실제 통행로가 인접토지 사용에 의존하는지 확인하세요.
- 경계 침범. 목록 6 및 목록 10 일부가 수양리 305, 725번지에 걸쳐 소재한 부분을 측량으로 확인하세요.
- 위반건축물. 목록 10 무단증축 부분의 원상회복·추가 이행강제금 가능성을 장성군 자료와 대조하세요.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 실제 임차인 4명이 확인됩니다. 보증금 미상 점유자와 배당요구 여부가 다른 임차인을 구분해 명도비용을 예상하세요.
- 영업시설. 일반음식점으로 이용 중인 건물은 영업 관련 시설·집기·점유관계를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·토지대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 대항력 임차인 인수도 없고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 정리됩니다. 권리분석만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 진짜 위험은 권리부가 아니라 물건 자체에 있습니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물, 지적도상 맹지와 인접토지 출입, 인근 필지에 걸친 건물, 무단증축 위반건축물까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리는 통과, 물건 하자는 보류입니다. 현장·대장·측량·출입로 확인 전에는 최저가가 감정가 그대로라는 사실만으로 매력을 부여하기 어렵습니다.