광주지방법원 2025타경3331. 광주 서구 쌍촌동 960-24의 단독주택과 토지가 함께 나오는 물건입니다. 이용상태는 1층과 2층 모두 주택, 토지는 대지 114.6㎡이고 제1종일반주거지역입니다. 가격만 보면 감정가에서 두 번 내려와 166,644,000원이 되었지만, 이 물건의 판단축은 “최저가가 낮다”가 아니라 권리 인수 0원과 현장 리스크를 어떻게 가격에 반영하느냐입니다.
배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 후순위 채권은 현재 회차에서도 178,077,149원이 미배당으로 남고, 물건 자체도 제시외 건물 포함·경계 측량 필요·2층 공실상태가 함께 적혀 있습니다. 권리상 “인수 0원”과 물건상 “확인할 것 많음”이 동시에 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 960-24 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 1층 및 2층 주택 이용 · 토지 114.6㎡ |
| 소유자 | 김이순 (2017.12.21 협의분할에 의한 상속, 2018.01.05 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 297,577,140원 / 166,644,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조규봉 / 59,544,540원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 토지·규제 | 대 · 제1종일반주거지역 · 도시지역 · 상대보호구역 · 소로3류(폭 8m 미만) 접합 · 공시지가 660,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수금은 0원, 확인 포인트는 따로 있다
자료상 말소기준은 1996.03.12 정복례 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 현재 산정상 매수인 인수금은 0원입니다.
② 회차별 가격 — 최저가가 낮아도 ‘시세 대비 싸다’고 단정하지 말 것
현재 회차의 실질취득은 166,644,000원입니다. 인수금이 없으므로 최저가와 실질취득이 같습니다. 다만 비교 가능한 실거래 표본을 펼쳐 놓은 분석이 아니므로, 최저가가 감정가의 56%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정하면 안 됩니다. 이 사건에서 수치로 확실한 것은 유찰 회차가 내려갈수록 채권자 미배당이 커진다는 점입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 166,644,000원 | 163,510,984원 | 178,077,149원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 116,650,800원 | 114,217,689원 | 227,370,444원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 81,655,560원 | 79,785,760원 | 261,802,373원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 166,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,133,016원 |
| 1. 근저당 · 정복례 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서창농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김영미 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 4. 근저당 · 서광주농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 5. 가압류 · 완도군수산업협동조합 | 16,520,930원 | 16,520,930원 |
| 6. 경매개시결정 · 김유현 | 59,544,540원 | 28,490,054원 |
| 7. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 15,649,096원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 미래에셋생명보험 주식회사 | 13,829,027원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 미래에셋생명보험주식회사 | 59,544,540원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 조규봉 | 58,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 조규봉 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 166,644,000원 기준 총 채권액 341,588,133원 중 채권자 배당은 163,510,984원, 미배당은 178,077,149원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·물리 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서광초등학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택·빌라·아파트가 섞인 기존 주택지대입니다. 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 기준으로 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 스라브즙 평가건 2층 건물이며, 현황은 슬래브 위 강판무늬기와지붕입니다. 외벽은 돌붙임·벽돌치장쌓기·시멘트몰탈 위 페인트 등, 내벽은 벽지·타일 등 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기시설, 위생설비, 급배수설비 및 기타 부대설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대지 114.6㎡, 평지·정방형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 도시지역·제1종일반주거지역·상대보호구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 현장 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 정확한 지적경계 구분에는 측량이 필요합니다. 2층은 현황조사상 공실상태이며 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 인수금 0원 산정이므로 현재 회차 실질취득은 166,644,000원입니다. 최저가 할인율만 보고 싸다고 단정하지 마세요.
- 담보가등기 확인. 갑구 2번 가등기는 말소 흐름이 있으나, 담보가등기 종류 확인이 필요합니다. 등기부 원본과 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
- 측량 전제. 정확한 지적경계 구분에는 측량이 필요합니다. 담장, 제시외 건물, 인접 토지와의 경계가 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있습니다.
- 점유·명도. 2층 공실상태와 임대관계 미상 기재가 함께 있습니다. 실제 점유자, 사용관계, 열쇠 확보 가능성을 입찰 전 확인하세요.
- 수리·사용성. 1층과 2층이 모두 주택으로 이용되지만, 구체적인 내부 상태와 수선 필요도는 가격에 직접 반영해야 합니다.
- 체납·공과금. 단독주택은 수도·전기·가스, 지방세, 공과금, 인접 민원까지 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고, 현장 답사 후 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 0원, 현장은 별도”
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원이고, 최저가는 감정가의 56%인 166,644,000원까지 내려왔습니다. 그러나 결론을 서두르면 안 됩니다. 단독주택과 토지 일괄매각은 아파트처럼 숫자만으로 판단하기 어렵습니다. 제시외 건물, 지적경계 측량, 지붕 현황 차이, 2층 공실상태, 임대관계 미상, 담보가등기 확인까지 모두 가격에 반영해야 합니다. 권리 인수는 가볍지만, 현장 확인은 무겁다. 이 사건의 핵심입니다.
