🏷️ 3회 유찰 💰 최저가 93,632,000원 📉 감정가 44.8% 🏚️ 공실 🧾 인수 0원
93,632,000원
광주지방법원 2025타경3508. 나주혁신도시 빛가람동의 가람로자벨빌딩 1층 110호입니다. 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 중 소매점이나 현재는 공실입니다. 건물은 2015.11.6 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 본건은 그중 1층 점포입니다. 권리만 보면 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건은 단순한 주거형 물건이 아니라 공실 상가이고, 신탁 등기와 공동담보성 채권이 얽혀 있어, 가격보다 먼저 원본 권리관계를 확인해야 합니다.
최저가는 감정가의 44.8%까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 감정평가서상 주변 상권은 근린생활시설 등이 주종을 이루는 상가지대이면서 성숙도 낮은 편으로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 저렴하다”가 결론이 아니라, 공실을 채울 수 있는가, 다시 팔 수 있는가, 신탁원부상 처분·임대 제한은 없는가가 결론을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩 주건축물 제1동 1층 110호 도로명: 전라남도 나주시 배멧1길 30-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 93,632,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원효새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기소 / 발급 | 광주지방법원 나주등기소 / 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 원효새마을금고 근저당
임차인 없음. 감정평가상 현재 공실이고, 배당표 기준 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다. 말소기준은 2021.12.29 원효새마을금고 근저당권이며, 이후 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
또 하나의 체크포인트는 2015.11.20 설정된 전북은행 근저당 2건입니다. 등기 흐름상 2019.09.23 해지로 말소된 기재가 있으나, 배당표에는 전북은행 채권최고액 기준으로 현재 회차 배당과 미배당이 산정되어 있습니다. 낙찰자가 인수할 금액은 0원으로 잡혀 있지만, 배당 권리관계와 공동담보 범위는 원본 대조가 필요한 구조입니다.
② 가격 구조 — 감정가 44.8%까지 내려왔지만, 공실 상가다
현재 회차 최저가는 93,632,000원입니다. 감정가 209,000,000원의 44.8% 수준까지 내려왔고, 다음 회차로 넘어가면 최저가가 74,905,600원, 그다음은 59,924,480원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인만으로 “싸다”고 결론 내리면 위험합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 93,632,000원 | 91,546,624원 | 4,029,653,376원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 74,905,600원 | 73,157,299원 | 4,048,042,701원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 59,924,480원 | 58,445,839원 | 4,062,754,161원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 93,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,085,376원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,071,200,000원 | 91,546,624원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,040,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 원효새마을금고 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 93,632,000원 가정 시 집행비용 2,085,376원을 제외한 91,546,624원이 채권 배당으로 잡히고, 총 채권액 4,121,200,000원 중 4,029,653,376원이 미배당으로 남습니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 등이 주종을 이루는 상가지대이나 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 정비되어 있고, 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로, 1층 110호는 소매점이나 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2015.11.6입니다. 기본 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 지하 주차장이 시설되어 있습니다.
- 토지. 장방형의 평탄한 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북서측 왕복2차선 도로와 남동측 보행자도로에 접합니다. 토지면적은 1,029.3㎡, 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구, 가축사육제한구역에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 등기 주의기재가 있는 신탁 부동산입니다. 신탁 목적, 수익자, 처분 권한, 임대차 관련 제한 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 전북은행 배당 구조 확인. 2015.11.20 전북은행 근저당 2건과 2019.09.23 해지 말소 기재, 배당표상 전북은행 배당 산정이 함께 보입니다. 등기부·배당요구·공동담보목록 원본 대조가 필요합니다.
- 공실 상가 현장 확인. 현재 공실입니다. 내부 상태, 전면 노출, 유동인구, 인근 공실률, 임대 가능 업종을 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준 판단. 현재 회차 기준 실질취득은 93,632,000원입니다. 인수액은 0원이지만, 임대수익과 환금성이 확인되지 않으면 감정가 대비 할인만으로 안전마진을 단정할 수 없습니다.
- 미납 비용 확인. 집합건물 상가는 관리비와 공용부분 부담이 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있으므로 현장 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·감정평가·배당 추정 자료를 기초로 한 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 신탁원부, 공동담보목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가”보다 “공실을 감당할 수 있는가”
이 물건의 가장 좋은 점은 명확합니다. 임차인 없음, 배당표상 인수 0원, 현재 공실입니다. 하지만 가장 큰 변수도 명확합니다. 근린생활시설 공실이고, 주변 상권 성숙도가 낮은 편이며, 현재 회차에서도 채권 미배당이 4,029,653,376원으로 크게 남는 구조입니다. 따라서 결론은 권리상 불가가 아니라 가격·임대·환금성 확인 전 보수 접근입니다. 감정가의 44.8%라는 숫자에 끌리기보다, 신탁원부와 배당 원본을 확인하고 실제 임대가 가능한 점포인지부터 검증해야 합니다.