광주지방법원 2025타경3508. 나주혁신도시 내 가람로자벨빌딩 제1동 3층 304호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 기호2에 해당하는 3층 304호는 의원 용도권역으로 제시되어 있으나 현재는 공실입니다. 사건의 신청채권자는 원효새마을금고, 청구액은 10,000,000원입니다. 매각기일은 2026.07.02이고, 현재 최저가는 감정가의 44.8% 수준인 96,768,000원입니다.
권리 흐름만 보면 말소기준은 2021.12.29 원효새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 가격이 낮아졌다는 점보다, 선순위·후순위 채권이 매각대금으로 대부분 충족되지 않는 저배당·다회유찰 구조라는 점을 우선 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 3층304호 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 배멧1길 30-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설·대지권) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 96,768,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원효새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2021.12.29 원효새마을금고 근저당권이고, 그 뒤의 나주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2015.11.20 전북은행 근저당 2건은 2019.09.23 해지 말소 기록이 있고, 배당표에서는 전북은행 채권이 선순위 배당 대상으로 반영되어 있습니다. 입찰 전 등기부 원본과 배당요구 내역의 일치 여부를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 — 대항력 이슈는 낮지만 공실 리스크는 별개
| 구분 | 내용 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 조사된 임차인 없음 | 0원 | 인수 없음 |
| 매수인 인수 | 배당 가정상 인수액 없음 | 0원 | 실질취득 = 낙찰가 |
| 이용상태 | 근린생활시설이나 현재 공실 | - | 임대수요 확인 필요 |
이 물건은 대항력 있는 임차인 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 96,768,000원입니다. 단, 공실 근린생활시설은 아파트처럼 명도와 환금성이 단순하지 않습니다. 실제 수익성은 임대료가 아니라 공실 기간·관리비·상권 성숙도에 좌우됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,768,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,141,824원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,071,200,000원 | 94,626,176원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,040,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 원효새마을금고 | 10,000,000원 | 0원 | 신청채권자 배당 미충족 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
총 채권 4,121,200,000원 중 예상 배당은 94,626,176원, 미배당은 4,026,573,824원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 배당 구조가 무거운 물건이므로 원본 등기·신탁원부·매각물건명세서 대조가 필수입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 44.8% | 96,768,000원 | 94,626,176원 | 4,026,573,824원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 77,414,400원 | 75,620,941원 | 4,045,579,059원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 61,931,520원 | 60,416,753원 | 4,060,783,247원 |
낙찰자 입장에서는 인수액이 0원이므로 유찰은 취득가 하락으로 이어집니다. 그러나 채권자 입장에서는 미배당이 커지고, 신청채권자 원효새마을금고의 신청채권 10,000,000원도 현재 회차 가정에서 충족되지 않습니다. 이 구조는 단순 저가 매수보다 권리·배당·신탁 원본 대조가 우선인 물건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근입니다.
- 주위환경. 근린생활시설 등이 주종을 이루는 상가지대이나 성숙도는 낮은 편으로 제시되어 있습니다.
- 교통. 나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근 시내버스정류장도 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2015.11.6입니다. 승강기설비, 지하 주차장, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구이며 토지면적은 1,029.3㎡, 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 왕복2차선 도로와 남동측 노폭 약 10미터 보행자도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 제시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 수탁자 명의 물건이고 신탁 관련 주의사항이 등기되어 있으므로 신탁원부의 처분 권한, 수익자, 임대차 제한 조항을 확인해야 합니다.
- 등기·배당 대조. 2015년 전북은행 근저당 2건은 2019년 말소 기록이 있으나 배당표상 배당 대상으로 반영되어 있습니다. 원본 등기와 배당요구 내역 대조가 핵심입니다.
- 공실 비용. 현재 공실인 근린생활시설입니다. 관리비, 공용부분 체납, 장기 공실 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 상권 성숙도. 주위 상가지대 성숙도가 낮은 편으로 제시되어 있습니다. 임대료보다 실제 임차수요와 재임대 기간을 먼저 확인해야 합니다.
- 신청채권자 미충족. 현재 회차 가정에서 원효새마을금고 신청채권 10,000,000원이 충족되지 않습니다. 배당 구조가 단순하지 않으므로 매각물건명세서와 등기부 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “공실 상가의 회수 가능성”
이 물건은 감정가 216,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 96,768,000원까지 내려왔습니다. 임차인 없음, 인수 0원이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 용도는 공실 근린생활시설이고, 주위 상가지대의 성숙도는 낮은 편으로 제시되어 있습니다. 또한 배당표상 미배당은 4,026,573,824원으로 매우 큽니다. 결론은 단순합니다. 권리 인수는 가볍지만, 환금성과 원본 대조 부담은 무겁습니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 신탁원부, 배당요구, 실제 임대수요, 관리비를 모두 확인한 뒤 보수적으로 판단해야 합니다.