광주지방법원 2025타경3508. 나주혁신도시 내 가람로자벨빌딩 4층 403호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설 중 의원이고, 현재는 공실입니다. 신건 감정가 175,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 78,400,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율만 보면 강하게 눈에 띄지만, 이 사건은 저가 매수형으로 단정할 수 없습니다. 등기상 2015년 전북은행 근저당 2건이 선순위로 존재했고, 2019년 말소 등재도 함께 확인됩니다. 그런데 권리 표시에는 매각으로 소멸하지 않는 권리로 잡혀 있어, 입찰 전 등기부 원문·공동담보·말소 기재 대조가 결론을 좌우합니다.
신청채권자는 원효새마을금고이고 청구금액은 10,000,000원입니다. 그러나 배당 시뮬레이션에서는 선순위 전북은행 채권최고액 2,071,200,000원 중 76,588,800원이 먼저 배당되고, 신청채권자인 원효새마을금고에는 배당이 없는 구조입니다. 즉 이 경매는 단순히 “감정가 대비 45%”를 보는 사건이 아니라, 선순위 담보권의 현재 효력과 매수인 인수 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 4층403호 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 집합건물(근린생활시설) · 감정 이용상태: 의원 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 78,400,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원효새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 2건이 결론을 바꾼다
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금이 낙찰가를 잠식하는 구조는 아닙니다. 하지만 이 사건의 위험은 임차인이 아니라 선순위 근저당 표시입니다. 을구 1번 전북은행 근저당 2,071,200,000원, 을구 2번 전북은행 근저당 2,040,000,000원은 2021.12.29 원효새마을금고 근저당보다 앞섭니다. 동시에 2019.09.23에 1번·2번 근저당 말소 기재가 있어, 실제 등기 현재사항과 말소 효력의 원본 확인이 필수입니다.
② 임차인·점유 — 공실, 임차인 없음
| 구분 | 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 임차인 | 조사된 임차인 없음 | 임차인 없음 |
| 이용상태 | 근린생활시설 중 의원이나 현재 공실 | 명도 부담은 낮은 편 |
| 인수 판단 | 임차보증금 인수 구조는 아님 | 권리 인수는 별도 확인 |
임차인 관점에서는 깨끗합니다. 다만 “임차인 없음”은 “전체 인수 리스크 없음”과 다릅니다. 이 사건은 임차보증금이 아니라 선순위 담보권 표시가 핵심입니다. 따라서 명도 난도는 낮게 보되, 권리 인수 여부는 낮게 보면 안 됩니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,071,200,000원 | 76,588,800원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 2,040,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 원효새마을금고 | 10,000,000원 | 0원 | 신청채권자이나 배당 없음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권총액 4,121,200,000원 중 예상 배당은 76,588,800원, 미배당은 4,044,611,200원입니다. 이 표는 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며, 선순위 근저당의 현재 효력 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 구조 — 낮아진 최저가가 안전을 뜻하지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 4,044,611,200원 | 원본 대조 전 보류 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 4,060,008,960원 | 저가보다 권리 확인 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 50,176,000원 | 48,872,832원 | 4,072,327,168원 | 저환금성·권리 동시 점검 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근입니다.
- 주위환경. 주위는 근린생활시설 등이 주종을 이루는 상가지대이나 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 정비되어 있고 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물이고 사용승인일은 2015.11.6입니다.
- 설비. 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 시설되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구이며 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 현재 효력. 을구 1번 2,071,200,000원, 을구 2번 2,040,000,000원의 말소·인수 여부를 원본 등기부와 공동담보목록으로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 원효새마을금고 근저당만 기준으로 보면 안 됩니다. 전북은행 근저당 2건의 말소 기재와 현재사항을 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자는 주식회사코람코자산신탁 수탁자이며, 신탁재산의 관리·처분 조항 확인이 필요합니다.
- 공실 확인. 현재 공실로 표시되나, 입찰 전 현장 방문으로 점유·잠금·관리 상태를 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 근린생활시설이고 주위 상권 성숙도가 낮은 편입니다. 임대수익·공실기간·관리비를 보수적으로 계산해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 원효새마을금고 청구금액은 10,000,000원이지만 배당 시뮬레이션상 배당은 0원입니다. 취하·변경 가능성도 확인 대상입니다.
맺으며 — “45% 최저가”가 아니라 “권리 확정”이 승부처
이 물건은 임차인이 없고 공실이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 등기 흐름을 보면 단순하지 않습니다. 2021.12.29 원효새마을금고 근저당이 신청채권자의 권리이지만, 그 앞에 전북은행 근저당 2건이 존재했고, 채권최고액 합계는 4,111,200,000원입니다. 2019.09.23 말소 기재가 함께 있으므로 최종 판단은 원본 대조로 확정해야 합니다. 그 확인 전에는 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없고, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
권리 확정 전 입찰 보류. 이것이 이 사건의 결론입니다. 전북은행 선순위 근저당이 실제로 말소되어 인수되지 않는 것이 확인되면, 그다음에야 3회 유찰된 근린생활시설 공실 물건으로서 가격·임대수익성을 검토할 수 있습니다. 반대로 선순위 권리 인수 가능성이 남는다면, 최저가 78,400,000원은 싸다는 근거가 아니라 위험을 가리는 숫자일 뿐입니다.