광주지방법원 2025타경3508. 나주혁신도시 내 가람로자벨빌딩 4층 404호입니다. 감정평가상 본건은 근린생활시설 중 의원 용도 호실로 분류되고, 현재는 공실입니다. 최저매각가는 3회 유찰 후 113,344,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 253,000,000원의 절반 이하라 싸 보입니다. 하지만 이 물건은 단순히 최저가율만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 등기에는 2021년 원효새마을금고 근저당이 말소기준으로 잡히는 동시에, 그보다 앞선 2015년 전북은행 근저당 2건과 2019년 해지 말소 기재가 함께 등장합니다.
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 때문에 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 상가 공실 물건은 낙찰 후 바로 현금흐름이 생기지 않고, 신탁등기와 신탁주의사항까지 있어 신탁원부 확인을 빼면 안 됩니다. 이 사건의 결론은 “가격은 많이 내려왔지만 권리·환금성 확인이 끝나야만 입찰가를 정할 수 있다”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 284-2 가람로자벨빌딩주건축물제1동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(대지·근린생활시설) · 의원 용도 호실 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 113,344,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원효새마을금고 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 말소 상태 확인이 핵심
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 리스크는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.12.29 원효새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 흐름상 2015년 전북은행 근저당 2건이 먼저 설정되고 2019년 해지 말소 기재가 뒤따릅니다. 입찰 전에는 등기부 원본에서 해당 선순위 근저당이 실제로 말소 정리되어 있는지, 신탁원부상 처분·임대차 제한 조항이 없는지 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 — 보증금 인수는 없다
| 구분 | 점유·임차 내용 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 | 해당 없음 인수 0원 |
대항력 임차인이나 보증기관 승계 신고가 확인되지 않으므로 보증금 합산 이슈는 없습니다. 매수인 실질취득액은 최저매각가와 같은 113,344,000원으로 보는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 44.8%, 그러나 공실 상가
이 물건은 감정가 253,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 113,344,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 감정평가상 현재 공실이고, 주위 상권은 근린생활시설 중심이나 성숙도는 낮은 편으로 기재되어 있습니다. 상가·의원 호실은 임차 수요와 공실 기간에 따라 환금성이 크게 달라지므로, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 곧바로 매력적이라고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,386,816원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,071,200,000원 | 110,957,184원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 2,040,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 원효새마을금고 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 113,344,000원 가정 시 채권자 총 채권 4,121,200,000원 중 예상 배당은 110,957,184원이며, 미배당은 4,010,242,816원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 주종을 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 정비되어 있고, 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로, 기호 2~5는 의원으로 평가되어 있고 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2015.11.6입니다. 기본 급배수 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 시설되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구이며 토지 공시지가는 1,987,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 2015년 전북은행 근저당 2건과 2019년 해지 말소 기재를 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 신탁원부 확인. 수탁자 소유 구조이므로 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 조항, 임대차 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 임차인은 없지만 공실 상가는 낙찰 후 임차인 모집 기간과 관리비 부담이 수익률을 깎을 수 있습니다.
- 신청채권자 배당 구조. 원효새마을금고 청구액은 10,000,000원이나 현재 배당표상 예상배당은 0원입니다. 경매 진행 유인과 취하 가능성을 함께 보세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·감정·배당 추정치 기준입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 신탁원부, 관리비 체납 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “정리됐는가”가 먼저
최저가 113,344,000원은 감정가 대비 44.8%라 눈에 띄게 낮습니다. 임차인이 없어 보증금 인수도 없습니다. 하지만 이 물건은 공실 근린생활시설이고, 등기 흐름상 선순위 근저당과 신탁원부 확인이 입찰의 전제입니다. 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있으나, 권리 정리와 임대 가능성 확인이 끝나지 않으면 안전한 낙찰가를 산정하기 어렵습니다. 결론은 가격은 낮아졌지만, 확인해야 할 권리·환금성 리스크가 남아 있는 보수 검토형 물건입니다.